31.07.2026
Продали ділянку, реорганізували структуру або передали об’єкт девелоперу, і тепер дозвіл на виконання будівельних робіт треба переоформити на іншу особу. Зміна замовника будівництва в ЄДЕССБ не потребує нової редакції всієї проєктної документації. Систему проходять через окремий документ, який змінює замовника без перезапуску проєкту: проєктувальник створює «Документ про зміни замовника», його підписують старий замовник, новий замовник і проєктувальник, після чого новий замовник формує «Затвердження проєктної документації» вже на себе і подає зміни до дозволу через «Дію».
Далі починаються нюанси, на яких спотикаються найчастіше: два замовники на дві ділянки під один будинок, помилка про відсутнє речове право на землю, подача за делегованими повноваженнями без документа на ділянку і затвердження ПД, яке ще підписав попередній замовник. Розберемо кожен випадок окремо, з нормою й реальними ситуаціями з практики.
Як передати функції замовника між структурами в ЄДЕССБ
У спільноті замовників кружляють два варіанти алгоритму зміни замовника, і плутанина виникає саме через них. Перший: новий замовник спершу створює «Відомості про делегування повноважень», які підписують і старий, і новий замовник, а вже потім проєктувальник вносить «Документ про зміни замовника». Другий, коротший: проєктувальник одразу робить «Документ про зміни замовника» (розділ Р-2, вкладка 2.4), який підписують проєктувальник, старий і новий замовник, і окремі «Відомості про делегування повноважень» при цьому не потрібні. В обох випадках новий замовник наприкінці створює нове «Затвердження проєктної документації» на себе і подає зміну до дозволу.
Ключове: сам функціонал «Документ про зміни замовника» дозволяє поміняти замовника без утворення нової редакції ПД. Кожна зі сторін має додати керівнику право підпису відповідного документа у профілі АРМ.
Окремий випадок, коли функції передаються між органами. Ось жива ситуація з підтримки: договір доручення на виконання функцій замовника укладено між виконавчим комітетом та управлінням капітального будівництва, а ДІАМ не приймає повідомлення, бо в ЄДЕССБ функції замовника не делеговані. Паперовий договір системі не видно: делегування треба оформити саме в системі, через відповідний режим.
✅ Висновок: договір поза системою не переносить функції замовника автоматично, зміну проводять документом у самому ЄДЕССБ, і від того, який саме документ ви оберете, залежить, чи прийме ДІАМ вашу подачу.
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
Дозвіл СС2-СС3 на двох і кількох замовників на різні ділянки
Коли один об’єкт садять одразу на дві ділянки, що належать різним особам, замовників у дозволі стає двоє. Практика поширена, але на реєстрації спеціальних майнових прав вона впирається в стіну. Ось характерне звернення:
Причина в тому, що система перевіряє права кожного замовника на кожну земельну ділянку. Якщо замовнику №1 належить лише ділянка 1, а замовнику №2 лише ділянка 2, права виходять не рівноцінні, і реєстрацію майбутніх об’єктів нерухомості (МОН) блокує перевірка прав на землю. Саме на цьому спіткнувся клієнт у кейсі, який ми супроводжували: багатоквартирний будинок на двох суміжних ділянках, у дозволі двоє замовників, реєстрація гарантійної частки не проходить.
❌ Міф: перехресні сервітути закриють питання двох замовників на дві ділянки.
✅ Насправді: система вимагає, щоб кожен замовник мав рівноцінне (не перехресне) право на обидві ділянки. Сервітути означають окремі проєкти землеустрою, час і гроші, а помилка на реєстрації МОН лишається та сама.
Робоче рішення інше: звести конструкцію до одного замовника будівництва (він бере другу ділянку в оренду), внести зміни до дозволу в частині замовника, а другу сторону завести в проєкт девелопером через нотаріальний договір щодо організації та фінансування будівництва з потрібним розподілом МОН.
📁 Кейс з нашої практики: Київська обл., житловий комплекс на 1000+ квартир. Дві юрособи, кожна власник своєї ділянки, дозвіл на двох замовників, реєстрація МОН заблокована перевіркою прав на землю. До нас звернулись після невдалої повторної спроби із сервітутами. Ми звели все до одного замовника плюс девелопера через нотаріальний договір, МОН зареєстровано, кожна сторона отримала те, що планувала. Оплата була після результату.
«я знала, що це законно, це все в рамках системи. Просто технічно так ніхто не робив. І ми зробили.» — Ірина Гальченко, авторка курсів з дозвільної документації та роботи в ЄДЕССБ, ЄДЕССБ від А до Я
✅ Висновок: двоє замовників у дозволі можливі лише за рівноцінних прав на всі ділянки, а коли фізично так не виходить, задачу вирішує правова конструкція «один замовник плюс девелопер», а не сервітути.
Помилка про відсутнє речове право та дублювання відомостей замовника
Дві помилки навколо замовника зустрічаються найчастіше, і плутати їх не варто, бо причини різні. Перша спрацьовує через неповну частку у праві на землю, друга через розбіжність даних замовника у різних блоках.
| Перевірка | Що означає | Причина |
|---|---|---|
| D006916 Відсутнє повне право власності на земельну ділянку | замовник не має повного права на ділянку | частка власності за даними ДРРП менша за одиницю |
| D007319 Відповідність замовників і замовників з проєктної документації | дані замовника у ПД і в затвердженні не збігаються | різні РНОКПП/ЄДРПОУ; інформація має бути ідентична у блоках «Інформація про замовників» та «Відомості про призначення підписантів» |
| D006989 Заповненість блоку «Замовники» | блок не заповнено | не додано жодного замовника |
Окремий момент про дублювання й «порожні» поля. Якщо дані замовника не підтягнулися з ЄДР автоматично, це означає, що в реєстрі їх немає, і вносити відомості доведеться вручну. Після ручного введення важливо звірити РНОКПП або ЄДРПОУ в усіх блоках, щоб не отримати ту саму D007319 на наступному кроці.
✅ Висновок: «відсутнє речове право» і «розбіжність замовників» лікуються по-різному: перша про частку у праві на землю за даними ДРРП, друга про ідентичність коду замовника в проєкті та затвердженні.
Дозвіл одразу на девелопера, якщо вихідні дані оформлені на фізособу
Типова ситуація девелоперської схеми: містобудівні умови та обмеження, технічні умови й ескізний проєкт узяті на фізичну особу, вже укладено попередній договір фінансування з девелопером, і виникає питання, чи можна отримати дозвіл одразу на девелопера.
У формах АРМ відомості про замовника вносяться за його правовим статусом: фізична особа, ФОП або юридична особа, з РНОКПП чи ЄДРПОУ. Замовник у дозволі й вихідні дані мають бути узгоджені між собою: якщо ланцюг документів починався з фізособи, «перестрибнути» на девелопера в дозволі без коректного оформлення прав і зміни замовника система не дасть.
⚠️ Ризик: якщо просто вписати девелопера замовником поверх вихідних даних на фізособу, розбіжність вилізе на реєстраційних діях, і об’єкт зупиниться вже після дозволу.
✅ Висновок: дозвіл «одразу на девелопера» можливий тоді, коли права та вихідні дані приведені до однієї особи або коли зміну замовника проведено штатним документом, а не підміною в останній момент.
Подача за делегованими повноваженнями без документа на землю
Замовник не завжди сам подає документи: це може робити особа з делегованими повноваженнями. Але система не пропустить документи від сторонніх осіб без відповідних прав, тому делегування має бути коректно оформлене в ЄДЕССБ.
Складніше з правом на землю. За Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» (№3038-VI) і Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт (Постанова КМУ №466 від 13.04.2011) до заяви на дозвіл додається копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію. Ось чому виникає біль, знайомий багатьом:
Вихід залежить від типу об’єкта. Для окремих випадків, коли законом не передбачено надання документів на землю, у розділі «Земельні ділянки» тип ділянки можна позначити як відсутню, і тоді система перевіряє інше: щоб геометрія входила в межі населеного пункту й територіальної громади.
✅ Висновок: делеговані повноваження знімають питання «хто подає», але не замінюють документ на землю там, де його вимагає закон, тому шлях починають із того, чи взагалі ваш об’єкт належить до випадків «без земельної ділянки».
Затвердження ПД попереднім замовником та оскарження відмови
Класична пастка при зміні замовника: у затвердженні проєктної документації в блоці «Замовники» світиться напис «Відомості про затвердження проєктної документації замовником не внесено». Це означає, що в самій ПД замовника не вказано. Лікується не в затвердженні, а раніше: треба звернутися до проєктанта, щоб він вніс замовника в ПД, створив нову редакцію, а далі експертиза створює нову редакцію з посиланням на неї.
Друга пастка виникає вже після реєстрації «Документів про зміни замовника». Новий замовник створює «Затвердження проєктної документації» і отримує D007319, бо замовник у ПД і замовник у затвердженні не збіглися. Саме таку ситуацію описував замовник у підтримці: документ про зміну замовника зареєстрований, а затвердження не проходить через розбіжність.
✅ Висновок: перш ніж новий замовник затверджуватиме ПД, замовник має бути правильно зафіксований у самій проєктній документації, інакше кожне нове затвердження впиратиметься в перевірку відповідності.
Чому PRO InfoBud
- Компанія повного циклу: від аудиту земельної ділянки до реєстрації права власності. Немає питання, окрім самих будівельних робіт, яке ми не закриваємо.
- Практика в дозвільній документації з 2012 року. Ірина Гальченко, CEO PRO InfoBud і гендиректорка консорціуму CLC Group.
- Щороку супроводжуємо 85+ об’єктів будівництва й реконструкції та проводимо понад 150 індивідуальних консультацій, тому щодня стикаємося з такими задачами, як зміна замовника чи два замовники на один дозвіл.
- Працюємо тільки в законному полі: 100% задач наших замовників вирішені, зокрема ті, де технічно так ще ніхто не робив.
Якщо ваша ситуація впирається у зміну замовника чи розподіл прав між кількома замовниками, ми готуємо позицію й ведемо внесення змін до дозволу на будівництво в ЄДЕССБ під ключ.
