Як організувати авторський та технічний нагляд: керівництво для замовників

Коли Ваш проєкт нарешті пройшов експертизу і затвердження, попереду етап забезпечення та організації здійснення авторського та технічного нагляду. Саме авторський та технічний нагляд визначають, чи буде будівництво безпечним, якісним та відповідати затвердженій проєктній документації.

Авторський та технічний нагляд під час будівництва об’єкта: це аж ніяк не формальність. Це  фундамент безпеки Вашого проєкту.  Запорука того, що майбутній об’єкт відповідатиме проєкту. 

Мета цих видів нагляду — контроль за виконанням проєктних рішень, вимог державних стандартів і будівельних норм. Також нагляд забезпечує контроль якості й обсягів виконаних робіт.

За мої 12 років супроводу будівельних проєктів помічаю одну закономірність. Девелопери та забудовники постійно недооцінюють правильну організацію авторського та технічного технічного нагляду. Вони потрапляють у неприємні, а подекуди болючі ситуації через відсутність авторського та технічного нагляду на об’єкті, або через формальний підхід до забезпечення цих наглядів.

У цій статті розповім про типові помилки. Покажу, як організувати авторський та технічний нагляд правильно.

Отримати консультацію фахівця за вашим будівельним проектом

Що таке авторський та технічний нагляд у будівництві: ключові визначення та відмінності

Авторський нагляд – контроль,  який  здійснюється  автором  проєкту об’єкта  будівництва,  іншими  розробниками  за­твердженого проєкту або уповноваженими ними особами під час будівництва об’єкта відповідно до вимог чинного законодавства та договору із замовником з метою забезпечення відповідності  вико­наних будівельних робіт проєктній документації.

Технічний нагляд – це здійснення замовником контролю за дотриманням проєктних рішень та вимог державних стандартів, будівельних норм і правил, а також контролю за якістю виконаних робіт та їх обсягами під час будівництва або змін об’єкта.

Технічний нагляд – це комплекс заходів, які реалізуються протягом усього періоду будівництва об’єкта. Це також і складова процесу управління проєктом. 

Основні відмінності розподіляються так:

Законодавче регулювання та обов’язковість: що потрібно знати 

Порядок проведення авторського і технічного наглядів установлюється Кабінетом Міністрів України.

Так, постановою Кабінету Міністрів України від 11.07.2007 р. N 903 “Про авторський та технічний нагляд під час будівництва об’єкта архітектури” затверджено, Порядок здійснення авторського нагляду під час будівництва об’єкта архітектури., та Порядок здійснення технічного нагляду під час будівництва об’єкта.

Авторський і технічний нагляд здійснюють протягом усього періоду будівництва – від початку робіт до введення об’єкта в експлуатацію.

З початком функціонування  ЄДЕССБ, документообіг у будівництві практично повністю перенесено у електронний формат.

Отримання дозвільних документів та введення об’єкта в експлуатацію неможливе без участі відповідальних осіб що здійснюють авторський та технічний нагляд.

Атестовані особи (відповідальні особи) створюють відомості про здійснення технічного та авторського нагляду на об’єкті будівництва. Кожен  вносить свої  відомості, документи у системі ЄДССБ та підписує ці відомості у своєму електронному кабінеті.

Правова відповідальність:

• за незабезпечення замовником здійснення технічного нагляду у випадках, якщо такий нагляд є обов’язковим – передбачено штраф  у розмірі 121 120 грн.,
• за незабезпечення замовником здійснення авторського нагляду у випадках, якщо такий нагляд є обов’язковим – передбачено штраф  у розмірі 151 400 грн.

⚠️ Важливо: Принципово важливо розуміти: це не рекомендації. Це обов’язкові вимоги та запорука успішної реалізації Вашого проєкту.

Інженер технічного нагляду: як перевірити та обрати кваліфікованого фахівця

Технічний нагляд забезпечується замовником та здійснюється особами, які мають відповідний кваліфікаційний сертифікат. При цьому замовник (забудовник) може забезпечити здійснення технічного нагляду на підконтрольних об’єктах будівництва у два способи:

1. Власними силами (за наявності в його структурі кваліфікованих працівників, які мають відповідний кваліфікаційний сертифікат)
2. Залучення на договірних засадах третіх осіб (суб’єктів господарювання, у т.ч.ФОП, що мають у своєму складі кваліфікованих працівників, та/або за цивільно-правовим договором безпосередньо фахівців, які мають відповідний кваліфікаційний сертифікат).

” Інколи технагляд  називають “будівельним контролем”, або очима замовника на будівельному майданчику” – Ірина Гальченко, СЕО PRO InfoBud та експерт з дозвільних процедур

Однак, на масштабних або складних проєктах, будівельний контроль зобов’язана проводити незалежна від замовника спеціалізована компанія, до складу якої входять сертифіковані інженери технічного нагляду. Її співробітники ніяк не повинні бути пов’язані з виконавцями будівельно-монтажних робіт, підрядними організаціями.

Інженер технічного нагляду – це відповідальний виконавець окремих видів робіт(послуг), який відповідно до законодавства проходить професійну атестацію.

Відомості про особу, яка отримала кваліфікаційний сертифікат, вносяться до реєстру атестованих осіб – Реєстру будівельної діяльності.

Вимоги до інженера технагляду:

• наявність чинного кваліфікаційного сертифіката, який можна перевірити в Реєстрі будівельної діяльності;
• для СС-2 і СС-3 – фахівець не може бути працівником проєктної або підрядної організації;
• досвід здійснення нагляду на об’єктах відповідного класу наслідків;
• відповідність кваліфікаційного рівня у сертифікаті класу наслідків об’єкта, на якому буде здійснюватись технічний нагляд.

PRO InfoBud надає послугу експрес-перевірки кваліфікації фахівців. Допомагаємо знайти атестованих інженерів для вашого проекту.

Відчуваєте, що вашому будівельному проекту потрібна підтримка?

Отримати консультацію фахівця

Детальніше

Договір на авторський і технічний нагляд: основні умови та обов’язкові елементи

Основні умови авторського й технічного нагляду регулюються Постановою КМУ №903 від 11 липня 2007 р.

Умови договору на авторський чи технічний нагляд мають чітко визначати обов’язки, відповідальність сторін, терміни виконання робіт та інші важливі аспекти співпраці між замовником і виконавцем.

Обов’язкові елементи договору включають:

• вид нагляду;
• опис об’єкту нагляду — назва об’єкта будівництва, що відповідає проєктній документації і містобудівним умовам та обмеженням;
• права та обов’язки сторін, з використанням нормативно-правової бази: визначені Постановою КМУ №903 та Настановою щодо проведення авторського нагляду (ДСТУ-Н Б А.2.2-11:2014);
• терміни виконання: нагляд виконується протягом усього періоду будівництва об’єкта, за планом-графіком, який корегується за потреби;
• вартість і умови оплати, підстави для зміни вартості;
• відповідальність сторін;
• порядок вирішення спорів;
• конфіденційність: забезпечення конфіденційності відомостей, пов’язаних із будівництвом і наглядом;
• процедура внесення змін і доповнень до умов договору;
• перелік документації, яку надає замовник, і документації, що надає виконавець (зазвичай зазначається в додатках);
• специфічні умови та вимоги сторін, які можуть бути важливими для конкретного проєкту.

Типові помилки в договорах:

• Відсутність конкретної відповідальної особи, опису об’єкту нагляду
• Терміни та нечіткий графік відвідувань
• Некоректне формулювання прав, обов’язків, відповідальності сторін
• Заключення договору зі стороною яка не є замовником
• Включення до договору умов що суперечать законодавству чи особливостям інших актів, звичаям ділового обороту, вимогам розумності та справедливості

💡 Моя порада: Визначте в договорі частоту відвідувань (зазвичай 1–2 рази на тиждень) і обов’язок фіксувати кожен виїзд у журналі. Це захистить Вас при можливих спірних ситуаціях

Журнали авторського та технічного нагляду: документообіг

Результати нагляду оформлюються журналами встановленої форми, які ведуться протягом усього будівництва і подаються при введенні об’єкта в експлуатацію.

Основні документи нагляду:

• Журнал авторського нагляду
• Загальний журнал робіт
• Акти прихованих робіт
• Звіти про виявлені порушення

Однак Порядок здійснення технічного нагляду під час будівництва об’єкта архітектури, затвердженого ПКМУ від 11 липня 2007 N 903, прямо не передбачає ведення “Журналу технагляду за будівництвом”, на відміну від Журналу авторського нагляду під час будівництва. Його форми немає і в ДБН. Однак без нього неможливо виконати Порядок.

Дані технічного нагляду за будівництвом, які відображають його діяльність  на будівництві по контролю якості, обліку та прийманню виконаних робіт на об’єкті  – заносяться до Загального журналу робіт.

У ньому наводяться конкретні відомості про роботу технічного нагляду, результати контролю відповідності робіт, матеріалів, конструкцій, технології виробництва вимогам проектної документації, проекту виконання робіт і чинним нормативним документам, а також результати приймання виконаних робіт.

Результати авторського нагляду фіксуються в журналі, що оформляється генеральним проектувальником у двох примірниках, один з яких зберігається у замовника, а другий – у генерального проектувальника.

💡 Моя порада:  Проводьте самоперевірку наявності  та повноти заповнення журналів. Вимагайте складання переліків виконавчої документації по видах робіт,  фотозвіти.

Повна дорожня карта та чек-лист на тему:

“Введення об’єкту в експлуатацію: системний контроль готовності”

Скачати в Телеграм

Права та обов’язки сторін: розподіл відповідальності

Під час підготовки й укладення договору на авторський та технічний нагляд важливо докладно обговорити всі аспекти співпраці.

Примірна форма договору про здійснення технічного нагляду у будівництві  Затверджена Наказом Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України від 06.08.2024 № 787

Права та обов’язки замовника включають:

• Забезпечити доступ відповідальних осіб на об’єкт
• Надати всі необхідні документи
• Усунути виявлені порушення
• Своєчасно оплачувати послуги нагляду
• Отримувати регулярну і повну інформацію і звітність
• Розірвати договір. 

Права та обов’язки інженера технічного нагляду:

• Зупинити роботи при виявленні порушень
• Отримувати документи від підрядника та замовника 
• Безперешкодний доступ до об’єкта будівництва, місця виконання робіт
• Призначати додаткові випробування матеріалів
• Складати акти про виявлені недоліки
• Отримувати плату за послуги та остаточний розрахунок

Примірна форма договору про здійснення технічного нагляду, може бути корисною при підготовці основи договору для здійснення авторського нагляду.

Клас наслідків СС-2 СС-3: особливості технічного нагляду

Здійснення  технічного  нагляду  особами,  що  працюють  у проектних  і  будівельних  організаціях,  які  виконують роботи на підконтрольних   об’єктах  будівництва,  що  за  класом  наслідків (відповідальності)  належать  до  об’єктів  із  середніми (CC2) та значними (CC3) наслідками, не допускається.

📋 Практичний кейс:  Торговий центр (СС-3). Інженер технічного нагляду працював у складі управління капітального будівництва замовника. В ході будівництва змінено генпідрядну організацію – функції генпідряду взяв на себе замовник.  Під час внесення змін до дозволу ми виявили порушення вимог незалежності для СС-2/СС-3 та вчасно виправили це.  В результаті замовник уникнув   зупинки будівництва. Штрафи від 51 000 до 85 000 гривень.

PRO InfoBud має досвід супроводу складних об’єктів. Надаємо спеціалізовані послуги для проєктів класу СС-2 та СС-3.

Повний чек-лист документів для отримання дозвільного документу на початок будівельних робіт в Україні:

“Чек-лист документів для дозволу на будівництво”

Скачати в Телеграм

Типові помилки та як їх уникнути: експертні рекомендації

За 12 років практики бачила однакові помилки у 80% замовників. Найчастіше це такі проблеми:

1. Неправильний вибір фахівців
Призначення інженера зі штату підрядника чи проєктувальника для об’єктів СС-2/СС-3. Недопускається і карається штрафами.

2. Порушення документообігу
Неправильне ведення журналів. Їх відсутність. Некомплектність виконавчої документації

3. Недостатня кваліфікація
Використання недіючих сертифікатів або сертифікатів невідповідної категорії.

4. Неузгоджений договір або нечіткі умови співпраці

Як уникнути помилок:

• Перевіряйте сертифікати через Реєстр будівельної діяльності
• Ведіть детальну документацію та звітність
• Реагуйте на порушення протягом 3-х робочих днів
• Залучайте незалежних фахівців для складних об’єктів СС2-СС3

PRO InfoBud проводить експрес-аудит документів та процедур. Допомагає виявити проблеми на ранній стадії.

❓ Популярні питання по авторському та технічному нагляду