14.08.2026
Подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт на підставі будівельного паспорта традиційно вважається однією з найпростіших містобудівних процедур. Водночас аналіз реальних відмов органів державного архітектурно-будівельного контролю свідчить про інше: значна частина заявників стикається з відмовами навіть у випадках, коли будівельний паспорт уже отримано та право на земельну ділянку належним чином оформлено.
Для цього дослідження було проаналізовано вибірку відмов у реєстрації повідомлень про початок виконання будівельних робіт щодо об’єктів, які будуються на підставі будівельного паспорта. Метою аналізу було виявлення найпоширеніших причин відмов та визначення системних помилок, які допускають замовники, проектувальники та особи, відповідальні за подання документів. Подібний аналіз раніше було проведено і щодо відмов у реєстрації повідомлень СС1, що дозволяє порівняти структуру системних помилок.
Отримати консультацію фахівця за вашим будівельним проектом 
Для цього дослідження було проаналізовано вибірку відмов у реєстрації повідомлень про початок виконання будівельних робіт щодо об’єктів, які будуються на підставі будівельного паспорта. Метою аналізу було виявлення найпоширеніших причин відмов та визначення системних помилок, які допускають замовники, проектувальники та особи, відповідальні за подання документів. Експертний супровід при отриманні повідомлення про початок будівельних робіт СС1 дозволяє уникнути більшості зазначених далі помилок.
Результати показали, що переважна більшість відмов пов’язана не з відсутністю будівельного паспорта як такого, а з неузгодженістю відомостей між документами, помилками у Реєстрі будівельної діяльності, невідповідністю кадастрових та адресних даних, дублюванням раніше зареєстрованих об’єктів і технічними помилками під час подання повідомлень.
Наведений нижче аналіз дозволяє не лише зрозуміти структуру відмов, а й оцінити ризики ще до подання документів, що особливо важливо для уникнення повторних звернень та затягування початку будівельних робіт.
3. Повторне внесення відомостей (дублювання об’єкта) — ~14%
(у Реєстрі будівельної діяльності вже існує зареєстрований документ щодо цього самого об’єкта будівництва, що унеможливлює повторну реєстрацію повідомлення)
Суть проблеми
Це одна з найбільш характерних причин відмов саме для процедур за будівельним паспортом.
На відміну від попередніх категорій, тут проблема полягає не в якості документів і не в їх змісті. Система встановлює, що щодо того самого об’єкта будівництва вже існує зареєстрований документ у Реєстрі будівельної діяльності.
Найчастіше це відбувається коли:
- повідомлення вже було зареєстровано раніше;
- заявник повторно подає той самий об’єкт після виправлення окремих помилок;
- раніше вже був зареєстрований будівельний паспорт;
- існує чинне повідомлення про початок виконання будівельних робіт;
- заявник помилково намагається повторно створити процедуру замість внесення змін до існуючої.
Саме через регулярне повторення таких кейсів ця категорія сформувала приблизно 14% усіх відмов у досліджуваній вибірці.
⚠️ Важливо: «Шляхом перевірки відомостей у Реєстрі будівельної діяльності, виявлено документ — повідомлення про початок виконання будівельних робіт ПТ06…, щодо об’єкта будівництва “Реконструкція житлового будинку з добудовою, будівництво господарських будівель”, що унеможливлює повторне внесення відомостей у реєстр будівельної діяльності» (виявлення недостовірних відомостей у поданих документах)
⚠️ Важливо: «Шляхом перевірки відомостей у Реєстрі будівельної діяльності, виявлено документ — повідомлення про початок виконання будівельних робіт ХМ06…, щодо об’єкта будівництва “Реконструкція житлового будинку з надбудовою та будівництво бані з кладовою”, що унеможливлює повторне внесення відомостей у реєстр будівельної діяльності» (виявлення недостовірних відомостей у поданих документах)
Додаткові тези з вибірки
- «Шляхом перевірки відомостей у Реєстрі будівельної діяльності, виявлено документ … що унеможливлює повторне внесення відомостей у реєстр будівельної діяльності.» — одна з найчастіше повторюваних конструкцій у даній категорії.
- Відмова виникає навіть тоді, коли нове повідомлення містить коректні дані, але стосується об’єкта, щодо якого вже існує чинний запис у Реєстрі.
- Система розглядає дублювання як спробу повторної реєстрації вже існуючої адміністративної дії, а не як новий об’єкт будівництва.
Чому саме ~14%
Під час аналізу масиву ця категорія зустрічалася рідше, ніж:
- неузгодженість повідомлення з будівельним паспортом / Реєстром (~26%);
- невідповідність місця розташування / кадастру (~22%).
Разом з тим вона стабільно повторювалася у вигляді майже ідентичних відмов щодо різних об’єктів будівництва. Фактично кожна сьома-восьма відмова була пов’язана не з помилкою в документах, а з тим, що система вже містила зареєстрований документ щодо цього самого об’єкта. Саме тому частка цієї групи оцінена приблизно у 14% від усіх відмов вибірки.
Висновок
Для процедур, що здійснюються на підставі будівельного паспорта, важливо перевіряти не лише правильність підготовлених документів, а й історію об’єкта в Реєстрі будівельної діяльності, а також узгодженість записів з відомостями Державного земельного кадастру.
Якщо щодо об’єкта вже зареєстровано будівельний паспорт, повідомлення або інший документ, створення нового повідомлення може бути розцінене як дублювання відомостей та призвести до відмови. Практично ця категорія свідчить про відсутність попередньої перевірки наявних записів у Реєстрі перед поданням документів.
4. Невідповідність виду будівництва (реконструкція/нове будівництво) — ~12%
(невірно визначений вид будівництва, невідповідність фактичного стану об’єкта обраному виду будівельних робіт, помилки при класифікації будівництва)
Суть проблеми
Ця категорія охоплює випадки, коли заявник неправильно визначає види будівництва при поданні повідомлення.
У вибірці переважно зустрічається одна характерна ситуація: замовник заявляє реконструкцію, хоча об’єкт фактично не може бути реконструйований через відсутність факту введення його в експлуатацію.
Відповідно до містобудівного законодавства реконструкція передбачає зміну існуючого та введеного в експлуатацію об’єкта. Якщо ж об’єкт є незавершеним будівництвом, процедура реконструкції застосовуватися не може.
Саме такі випадки сформували приблизно 12% відмов у вибірці повідомлень на підставі будівельного паспорта.
⚠️ Важливо: «Виявлено невідповідність відомостей. Реконструкція можлива тільки для об’єкта будівництва, який було введено в експлуатацію, при цьому, незавершене будівництво — є об’єктом будівництва, не прийнятим в експлуатацію, що унеможливлює його реконструкцію відповідно до вимог закону» (виявлення недостовірних відомостей у поданих документах)
⚠️ Важливо: «Виявлена невідповідність відомостей щодо виду будівництва “існуюча забудова” зазначеному в повідомленні про початок виконання будівельних робіт та будівельному паспорті забудови земельної ділянки» (виявлення недостовірних відомостей у поданих документах)
Додаткові тези з вибірки
- У повідомленні зазначено один вид будівництва, тоді як у будівельному паспорті відображено інший вид забудови.
- Заявник класифікує об’єкт як реконструкцію, хоча відомості Реєстру та правовий статус об’єкта свідчать про незавершене будівництво.
- Відомості щодо існуючої забудови не відповідають параметрам та характеристикам, зазначеним у будівельному паспорті забудови земельної ділянки.
Чому саме ~12%
Під час аналізу масиву ця категорія зустрічалася рідше, ніж:
- неузгодженість повідомлення з будівельним паспортом / Реєстром (~26%);
- невідповідність місця розташування / кадастру (~22%);
- повторне внесення відомостей (~14%).
Разом із тим вона регулярно повторювалася через однакову помилку — неправильне визначення виду будівництва. Фактично кожна десята відмова була пов’язана з тим, що:
- реконструкцію заявлено для об’єкта незавершеного будівництва;
- повідомлення містить інший вид будівництва, ніж будівельний паспорт;
- характеристики об’єкта не відповідають обраному виду будівельних робіт.
Саме тому частка цієї групи оцінена приблизно у 12% усіх відмов вибірки.
Висновок
Під час підготовки повідомлення замовник повинен правильно ідентифікувати вид будівництва ще до подання документів.
Для реконструкції обов’язковою передумовою є наявність існуючого об’єкта, введеного в експлуатацію. Якщо об’єкт має статус незавершеного будівництва або його характеристики не відповідають заявленому виду робіт, система кваліфікує це як недостовірні відомості та відмовляє у внесенні інформації до Реєстру будівельної діяльності.
У дослідженій вибірці ця проблема сформувала близько 12% усіх відмов, що свідчить про поширені помилки при визначенні виду будівництва та виборі процедури подання документів.
5. Обтяження / відсутність погоджень (іпотека) — ~10%
(наявність зареєстрованих обтяжень щодо земельної ділянки або об’єкта нерухомості, відсутність згоди іпотекодержателя (заставодержателя) на виконання будівельних робіт)
Суть проблеми
Ця категорія є однією з найбільш юридично визначених у всій вибірці.
На відміну від попередніх груп, де причиною відмови були помилки в даних або процедурах, тут відмова виникає через існування зареєстрованих прав третіх осіб щодо земельної ділянки або об’єкта нерухомого майна. Уникнути таких ситуацій допомагає попередній аудит земельної ділянки перед стартом проєкту.
Найчастіше йдеться про:
- іпотеку земельної ділянки;
- іпотеку житлового будинку;
- заставу об’єкта незавершеного будівництва;
- інші обтяження, внесені до Державного реєстру речових прав.
У таких випадках для виконання будівельних робіт необхідною є письмова згода іпотекодержателя або заставодержателя. Саме ця група сформувала близько 10% відмов у вибірці повідомлень на підставі будівельного паспорта.
⚠️ Важливо: «Відсутність згоди іпотекодержателя (заставодержателя), на виконання будівельних робіт, — у разі обтяження земельної ділянки, будинку, будівлі або споруди відповідно іпотекою (заставою) як способу забезпечення виконання зобов’язань унеможливлює внесення відомостей до Реєстру будівельної діяльності» (неподання документів, необхідних для прийняття рішення)
⚠️ Важливо: «На земельну ділянку та об’єкт нерухомого майна зареєстровано обтяження. Відсутня згода іпотекодержателя на виконання будівельних робіт» (неподання документів, необхідних для прийняття рішення)
Додаткові тези з вибірки
- Іпотека розглядається як спосіб забезпечення виконання зобов’язань, тому будь-яка зміна характеристик об’єкта потребує врахування прав кредитора.
- Відмова виникає навіть тоді, коли право власності належить заявнику, але майно перебуває під обтяженням.
- Для Реєстру будівельної діяльності визначальним є не факт наявності обтяження сам по собі, а відсутність належного погодження особи, права якої забезпечені іпотекою або заставою.
Чому саме ~10%
У вибірці ця причина зустрічалася рідше за:
- неузгодженість повідомлення з будівельним паспортом / Реєстром (~26%);
- невідповідність місця розташування (~22%);
- дублювання відомостей (~14%);
- невідповідність виду будівництва (~12%).
Водночас вона повторювалася достатньо регулярно та була представлена дуже однорідними формулюваннями, пов’язаними саме з відсутністю згоди іпотекодержателя. На відміну від інших категорій, де підстави могли бути різними за змістом, тут практично всі відмови ґрунтувалися на одному юридичному факті — існуванні обтяження без належного погодження. Саме тому ця група сформувала приблизно 10% усіх відмов у дослідженому масиві.
Висновок
Наявність права власності на земельну ділянку або об’єкт нерухомості не завжди є достатньою підставою для виконання будівельних робіт.
Якщо майно перебуває в іпотеці або під іншим зареєстрованим обтяженням, замовник повинен підтвердити згоду особи, на користь якої встановлено таке обтяження. У протилежному випадку Реєстр будівельної діяльності розцінює пакет документів як неповний, що стає підставою для відмови у внесенні відомостей. Саме такі ситуації сформували близько 10% усіх відмов у вибірці повідомлень, поданих на підставі будівельного паспорта.
6. Технічні/системні помилки (геометрія, адреса, система) — ~16%
(помилки просторової прив’язки об’єкта, невідповідність адресних даних, помилки геометрії, технічні помилки інформаційної системи та невідповідність електронних даних вимогам Реєстру)
Суть проблеми
Ця категорія є специфічною саме для електронних процедур у Реєстрі будівельної діяльності.
На відміну від попередніх груп, де перевірялись документи або правові підстави, тут відмова виникає через невідповідність електронних даних, які використовуються для автоматизованої перевірки.
До цієї групи увійшли:
- помилки геометрії земельної ділянки;
- невідповідність місцеположення обраній адресі;
- помилки просторової прив’язки об’єкта;
- некоректне визначення населеного пункту;
- системні помилки при перевірці координат;
- невідповідність адресних та геопросторових даних.
Саме такі технічні та системні відмови сформували близько 16% усіх відмов у вибірці повідомлень на підставі будівельного паспорта.
⚠️ Важливо:
«Помилка D006817: відповідності вказаного місцеположення обраній адресі»(виявлення недостовірних відомостей у поданих документах)
⚠️ Важливо: «Геометрія об’єкта не перетинається з жодним населеним пунктом» (виявлення недостовірних відомостей у поданих документах)
Додаткові тези з вибірки
- Геопросторові координати об’єкта не відповідають адресі, зазначеній у повідомленні.
- Система не може ідентифікувати об’єкт у межах адміністративно-територіальної одиниці через помилки просторової прив’язки.
- Електронні дані щодо розташування земельної ділянки не проходять автоматизовану перевірку Реєстру будівельної діяльності.
Чому саме ~16%
Під час аналізу вибірки ця категорія поступалася лише:
- неузгодженості повідомлення з будівельним паспортом / Реєстром (~26%);
- невідповідності місця розташування / кадастру (~22%).
Водночас вона зустрічалася частіше, ніж:
- повторне внесення відомостей (~14%);
- невідповідність виду будівництва (~12%);
- відсутність погоджень іпотекодержателя (~10%).
Особливістю цієї групи є те, що значна частина відмов формувалася автоматично засобами електронної системи без аналізу проектних чи правових документів. Найчастіше система виявляла:
- помилки координат;
- помилки геометрії;
- невідповідність адресним реєстрам;
- порушення логіки просторового розміщення об’єкта.
Саме сукупність таких випадків сформувала близько 16% усіх відмов вибірки.
Висновок
Для повідомлень, що подаються на підставі будівельного паспорта, коректність електронних геопросторових даних має таке ж значення, як і правильність документів.
Навіть за наявності належного будівельного паспорта, права на земельну ділянку та коректно оформленого повідомлення система може відмовити у внесенні відомостей, якщо координати, геометрія або адресна прив’язка об’єкта не проходять автоматизовану перевірку.
Ця категорія демонструє, що значна частина сучасних відмов пов’язана вже не з правовими чи проектними помилками, а з якістю цифрових даних, які використовуються Реєстром будівельної діяльності для автоматизованого контролю. Саме тому технічні та системні помилки сформували близько 16% усіх відмов у дослідженій вибірці.
📋 Висновки та рекомендації
Проведений аналіз підстав повернення повідомлення за будівельним паспортом дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Природа відмов змінилася — у більшості випадків причиною стають не відсутність документів, а помилки під час підготовки та перевірки відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності, Державному земельному кадастрі та самому будівельному паспорті, оформленому згідно з вимогами Постанови №305 щодо будівельного паспорта.
Майже половина відмов — це неузгодженості та кадастр — найбільшу частку (близько 26%) становлять неузгодженості між повідомленням, будівельним паспортом та Реєстром будівельної діяльності. Ще 22% припадає на невідповідність місця розташування об’єкта або кадастрових даних. Разом ці дві категорії формують майже половину всіх відмов.
Історія об’єкта в Реєстрі — критичний фактор — близько 14% відмов пов’язані з повторним внесенням відомостей щодо об’єктів, за якими вже існують зареєстровані документи. Ще 12% відмов виникають через неправильне визначення виду будівництва, коли реконструкція заявляється щодо об’єкта, який фактично не введений в експлуатацію.
Право власності — ще не все — навіть за наявності права власності виконання будівельних робіт може бути неможливим без погодження іпотекодержателя або іншої особи, на користь якої встановлено обтяження. Хоча такі випадки становлять близько 10% вибірки, вони практично завжди призводять до відмови.
Автоматизовані перевірки зростають у вазі — окрему категорію ризиків формують технічні та системні помилки: невідповідність координат, адресних даних, геометрії земельної ділянки або просторової прив’язки об’єкта. Частка таких відмов досягає 16%.
Практичні рекомендації перед поданням повідомлення:
- 1. Перевірити повну відповідність даних повідомлення відомостям будівельного паспорта та Реєстру будівельної діяльності.
- 2. Звірити адресу, кадастровий номер та місце розташування земельної ділянки з відомостями Державного земельного кадастру.
- 3. Перевірити наявність раніше зареєстрованих документів щодо об’єкта будівництва у Реєстрі будівельної діяльності.
- 4. Переконатися у правильності визначення виду будівництва та відповідності обраної процедури фактичному стану об’єкта.
- 5. Перевірити наявність зареєстрованих обтяжень та за потреби отримати згоду іпотекодержателя або заставодержателя.
- 6. До подання документів здійснити контрольну перевірку геопросторових, кадастрових та адресних даних.
Важливо пам’ятати: Практика показує, що більшість виявлених підстав для відмови можуть бути усунуті ще на етапі підготовки документів. Саме тому попередній аудит документації, відомостей Реєстру та містобудівної документації є значно ефективнішим і дешевшим, ніж повторне проходження процедури після отримання відмови.
Якщо у вас є сумніви щодо коректності підготовлених документів, відомостей будівельного паспорта або кадастрових даних — краще звернутися за консультацією експерта PRO InfoBud до моменту подання повідомлення. Попередній аудит документації дозволяє виявити та усунути потенційні підстави для відмови ще на етапі підготовки, що економить час та убезпечує від повторних звернень до Реєстру будівельної діяльності.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: попередній аудит документації перед поданням повідомлення, супровід реєстрації в ЄДЕССБ, підготовка пакета документів, юридичний супровід оскарження неправомірних відмов, корпоративне навчання роботі в Реєстрі будівельної діяльності.
