09.03.2026
Ви знаєте, що мене найбільше засмучує за всі ці 12 років роботи з дозвільною документацією? Коли клієнт приходить із готовим концепт-проєктом, сяючими очима розповідає про свою мрію — і тут я змушена його зупинити: “Стоп. На вашій ділянці цей об’єкт побудувати неможливо”.
Бачили б ви ці обличчя… А ведь усього цього можна було уникнути! Просто потрібно було зробити одну просту річ — перевірити відповідність намірів забудови містобудівній документації ще до початку розробки концепції, а краще ще до купівлі ділянки.
“Я завжди кажу клієнтам: необхідно перед тим, як ви приймаєте рішення про реалізацію будь-якого проєкту, спочатку пройти перевірку відповідності намірів вашої забудови” — Ірина Гальченко, СЕО PRO InfoBud та CLC PRO Group (12+ років досвіду)
Хочете дізнатися, як саме це робиться? Тоді давайте з вами розберемо покроковий алгоритм перевірки трьох параметрів, які мають відповідати один одному, щоб Ви могли реалізувати свої наміри на конкретній земельній ділянці: тип будівлі (фактично це код ДКБС/НК), функціональної зони в містобудівній документації та цільового призначення земельної ділянки. До речі, це зовсім не формальність — це ваш фундамент успішного проекту.
Перший крок: визначення намірів забудови та типу об’єкта
Насамперед, давайте з вами проясню базовий принцип роботи всієї системи. Ви ж знаєте, що саме хочете побудувати — готель, житловий будинок, офісну будівлю. Але от система потребує чіткої класифікації, тобто конкретного коду.
“Будь-який об’єкт, який ви хочете побудувати, будь-то виробниче підприємство, готель або автозаправна станція, він класифікується згідно Державного класифікатору будівель і споруд (з 2023 року “Класифікатор будівель і споруд” НК 018:2023), яким дуже легко користуватися” — Ірина Гальченко, СЕО PRO InfoBud та CLC PRO Group (12+ років досвіду)
А тепер конкретно — як же працювати з цим класифікатором:
- Перше, що робите — шукаєте назву свого об’єкта в класифікаторі
- Далі визначаєте відповідний код ДКБС/НК (наприклад, готель — це код 1211)
- І обов’язково уточняєте у архітектора, якщо маєте хоч найменші сумніви щодо класифікації
Був у мене цікавий випадок із практики: клієнт планував багатоквартирний будинок з комерційними приміщеннями на першому поверсі. Питає: “А який код ставити?” Відповідаю: все залежить від того, яка площа переважає. Переважає житлова — код буде 1122 (багатоквартирний будинок). От і вся премудрість! Тільки після цього можна отримувати містобудівні умови та обмеження.
Другий крок: містобудівна документація та витяг ДЗК
Рекомендую брати офіційний витяг з діючої містобудівної документації: генплану/зонінгу, детального плану території тощо. Чому? Тому що відкриті дані на сайтах можуть бути застарілими, неповними або просто помилковими.
Тепер розглянемо алгоритм отримання:
Варіант 1 — через сайт громади:
- Спочатку перевіряєте наявність затверджених генпланів/зонінгів, детальних планів території
- Далі скачуєте документ
- До речі, не всі громади розміщують актуальну інформацію, тож краще варіант 2
Варіант 2 — офіційна заява:
- Подаєте безкоштовну заяву до місцевого органу самоврядування
- Обов’язково заява подається власником або користувачем земельної ділянки або об’єкта реконструкції
- Цю заяву на отримання Витягу з містобудівної документації можна подати через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва, листом на адресу громади чи через ЦНАП
А що ж міститиме ваш офіційний витяг? Давайте я розповім:
- Функціональна зона містобудівної документації (це дуже важливо!)
- Всі обмеження забудови, які можуть вплинути на проект
- Інформація про історичні ареали та культурні шари
⚠️ Важливо: Функціональна зона — це те, що визначає, які об’єкти можна будувати на конкретній території згідно з затвердженою містобудівною документацією. Зверніть увагу: це не ваше бажання, а рішення місцевої влади, зафіксоване в офіційних документах.
Третій крок: отримуйте витяг з державного земельного кадастру (ДЗК). Там зазначено цільове призначення вашої ділянки, без якого неможлива жодна перевірка відповідності.
Цільове призначення земельної ділянки: коди та відповідності
А ось тут треба бути дуже уважними! Цільове призначення має точно відповідати намірам забудови, інакше ваш проект “не пройде” при отриманні дозвільних документів.
Розберемо систему кодів цільового призначення. Коди складаються з 4 цифр через крапку: XX.XX
Для готельного бізнесу дозволені:
- 02.04 — для розміщення центрів обслуговування відвідувачів
- 03.08 — для будівництва та обслуговування об’єктів туристичної інфраструктури
- 07.01 — для рекреації, розміщення та експлуатації закладів обслуговування відвідувачів
Для житлової забудови:
- 02.03 — для будівництва та обслуговування багатоквартирного будинку
- 02.10 — для багатоквартирного будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури
Пройдя всі три кроки, у вас вже є інформація щодо:
- типу об’єкту (код ДКБС/НК)
- функціональної зони в містобудівній документації з обмеженнями
- цільового призначення земельної ділянки
“Коли ви три параметри дізналися і записали собі, далі ви переходите до таблиці співвідношення класифікаторів цільового призначення, переліків функціональних зон і класифікатора будівельних споруд” — Ірина Гальченко, СЕО PRO InfoBud та CLC PRO Group (12+ років досвіду)
Таблиця співвідношення класифікаторів: робота з Постановою КМУ №681
А ось він — головний інструмент перевірки! Я вам чесно скажу: за багато років практики не бачила жодного успішного проекту, де б не користувались цією таблицею.
Де знайти цю таблицю?
Постанова Кабінету Міністрів України №681 від 05.08.2020 “Про функціонування електронної системи у сфері будівництва”, Додаток 3 — ось там і міститься та сама таблиця співвідношення класифікаторів.
А тепер я поясню, як нею користуватися:
- Насамперед знаходите ваш код ДКБС (наприклад, готель — 1211)
- Далі дивитеся дозволені функціональні зони
- І перевіряєте коди цільового призначення
Давайте розглянемо конкретний приклад з готелем:
| Параметр | Значення | Тип перевірки |
|---|---|---|
| Код ДКБС | 1211.1 | — |
| Дозволені зони | Г1, Г2, КВТ | Автоматична перевірка |
| Цільове призначення | 0204, 0308, 0701 | Автоматична перевірка |
| Альтернативні зони | Г4, Г6, С2 | Ручна перевірка |
⚠️ Важливо: Особливо важливо розуміти: якщо всі три ваші параметри збігаються в одній строчці Додатка 3, то ваш проект пройде автоматичну перевірку в ЄДЕССБ.
Якщо ваше цільове призначення не збігається з кодом для вашого типу об’єкта — не панікуйте! Це не означає заборону. Буде потрібна зміна цільового призначення. Але зміна цільового призначення теж можлива тільки у випадку, коли код будівлі відповідає функціональній зоні в містобудівній документації (генплан, зонінг, детальний план території).
Практичні кейси: готель та багатоквартирний будинок
А ось тепер найцікавіше! Теорія без практики — це просто пусті слова. Давайте з вами розберемо два реальні приклади з моєї практики, щоб ви зрозуміли весь алгоритм у дії.
Реальні кейси з практики PRO InfoBud
Завдання: Побудувати готель на 50 номерів у приморському містечку
Крок 1 — Визначення коду ДКБС: За класифікатором готель має код 1211.1
Крок 2 — Аналіз містобудівної документації: Функціональна зона виявилась КВТ (культурно-відпочинкова територія)
Крок 3 — Цільове призначення ділянки: За витягом ДЗК — 03.08 (обслуговування об’єктів туристичної інфраструктури)
Результат: Усі три параметри збіглися з основними кодами таблиці співвідношень → автоматична перевірка
Завдання: 9-поверховий житловий будинок з комерційними приміщеннями на першому поверсі
Крок 1 — Визначення коду ДКБС: Переважає житлова площа → код ДКБС 1122.1
Крок 2 — Функціональна зона: За генпланом міста — Ж4 (багатоквартирна забудова 5-9 поверхів)
Крок 3 — Цільове призначення: За витягом ДЗК — 02.10 (багатоквартирний будинок з об’єктами торгово-розважальної інфраструктури)
Результат: Повна відповідність → автоматична перевірка → успішне отримання дозволу
“Перше, що ми перевіряємо — код ДКБС будівлі на підставі площ приміщень, які переважають” — Ірина Гальченко, СЕО PRO InfoBud та CLC PRO Group (12+ років досвіду)
📋 Висновки та рекомендації щодо перевірки відповідності намірів забудови
За 12 років супроводження проектів загальною площею понад 850 тис. кв.м я остаточно переконалась у одному: системна перевірка на етапі планування економить тисячі доларів та місяці очікування.
Золотий алгоритм перевірки відповідності намірів забудови:
- ✅ Визначте код ДКБС вашого об’єкта
- ✅ Отримайте офіційний витяг з містобудівної документації
- ✅ З’ясуйте цільове призначення земельної ділянки з витягу ДЗК
- ✅ Звірте три параметри за таблицею співвідношень (Постанова КМУ №681)
- ✅ Приймаєте рішення
Важливо пам’ятати: Якщо хоч один параметр не відповідає — це зовсім не означає неможливість реалізації проекту. Це означає необхідність додаткових процедур: зміну цільового призначення, наприклад, або навіть зміну намірів будівництва. Помилки у будівництві — це завжди гроші. Правильна підготовка на етапі планування — це інвестиція, яка окупається у рази.
“Я завжди кажу клієнтам: краще витратити тиждень на перевірку відповідності, ніж півроку на виправлення помилок” — Ірина Гальченко, СЕО PRO InfoBud та CLC PRO Group (12+ років досвіду)
Сумніваєтеся у складних питаннях перевірки відповідності намірів забудови? Краще отримати професійну консультацію та уникнути дорогих помилок у будівництві.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: комплексний супровід будівельних проектів, аудит земельної ділянки, аудит документації, підготовка дозвільної документації
❓ Популярні питання щодо перевірки відповідності намірів забудови
Стаття підготовлена на основі 12-річного практичного досвіду супроводження будівельних проектів загальною площею понад 1 440 тис. кв.м. Автор — Ірина Гальченко, генеральний директор Консорціуму CLC Pro Group.
