14.08.2026
МУО: документ, який задає межі майбутнього об’єкта. Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (МУО) – документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об’єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією. МУО є одним із ключових елементів дозвільної документації у будівництві.
Фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об’єкта будівництва. На етапі підготовки доцільно провести аудит земельної ділянки для виявлення потенційних обмежень.
Виключення визначені переліком об’єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затвердженого Наказом №289 від 17.11.2017 року.
Відповідно до частини третьої статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника або особи, якій делеговані функції замовника відповідно до законодавства (із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки) разом з вичерпним переліком документів.
Заяву можна сформувати підписати та подати онлайн. Знадобиться кваліфікований електронний підпис. Зареєструйтеся або авторизуйтеся в кабінеті на порталі diia.gov.ua, заповніть онлайн-форму на отримання послуги. Якщо Ви не хочете або не можете подати заяву в електронній формі, зверніться до Центру надання адміністративних послуг.
Щойно містобудівні умови та обмеження будуть зареєстровані — відповідний запис з’явиться в Реєстрі будівельної діяльності. Перевірити реєстрацію містобудівних умов та обмежень можна на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Після отримання містобудівних умов та обмежень можете починати розробку проєкту. Це можливо, якщо у вас є всі вихідні дані для проєктування.
Реальний кейс: один водогін — дві громади — кілька МУО
На перший погляд, нічого нового чи корисного у здавалось би відпрацьованому алгоритмі що ми описали – Замовник не знайде.
Але ми вирішили відійти від простого, і проаналізуємо питання отримання містобудівних умов і обмежень у нестандартних ситуаціях – коли об’єкт будівництва знаходиться на земельних ділянках що належать до різних територіальних громад, населеного пункту чи міста.
Візьмемо реальну ситуацію
Будівництво господарсько-питного водопроводу для забезпечення потреб підприємства. В завданні на проектування, передбачалось вести проектування в дві стадії – Стадія П (Проект) та Стаді Р (Робоча документація). Передбачалось що об’єкт буде реалізовуватись в 6 черг будівництва, без виділення пускових комплексів. Технічні умови отримано. Проте, тоді станом на 2019, постало питання видачі МУО, оскільки частина земельних ділянок знаходилась в межах міської територіальної громади, а частина – в межах сільської територіальної громади, що об’єднує декілька населених пунктів, включаючи землі за межами цих населених пунктів. Містобудівна документація наявна та дозволяла реалізувати наміри Замовника. Саме тому ще до початку проєктування важливо провести перевірку відповідності намірів забудови містобудівній документації. Як наслідок, Замовник та проєктувальник опиняються на роздоріжжі: змінювати підхід до проєктування і розробляти декілька проєктів і отримувати стільки ж МУО?
Міністерство розвитку громад та територій України щодо окремих питань, пов’язаних із наданням уповноваженим органом містобудування та архітектури містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки надало роз’яснення.
“Статтею 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено, що містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури. Статтею 13 Закону України «Про архітектурну діяльність» визначено, що до уповноважених органів містобудування та архітектури належать, серед іншого: структурні підрозділи обласних, районних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій з питань архітектури; виконавчі органи сільських, селищних, міських рад з питань архітектури. Відповідним чином, у наведеному у зверненні випадку надання містобудівних умов та обмежень на проектування частини об’єкту, розміщення якої заплановано на території населеного пункту, має здійснюватися уповноваженим органом з питань містобудування та архітектури відповідної місцевої ради. Надання містобудівних умов та обмежень на проектування іншої частини об’єкту, розміщення якої заплановано за межами населеного пункту, має здійснюватися уповноваженим органом з питань містобудування та архітектури районної державної адміністрації за територіальною належністю.”
Так, дійсно, у наведеній ситуації проблема полягала не у відсутності містобудівної документації чи технічних передумов для реалізації проєкту, а у територіальній розірваності об’єкта та, відповідно, розмежуванні повноважень уповноважених органів містобудування та архітектури.
Роз’яснення Міністерства розвитку громад та територій України фактично підтвердило, що в такому випадку МУО мають надаватися окремо.
Проєкт не був реалізований, однак ситуація стала показовою: для лінійних та протяжних об’єктів інженерної інфраструктури питання МУО визначається не логікою проєкту, а логікою повноважень, і це необхідно враховувати вже на етапі формування завдання на проєктування та вибору стратегії дозвільних процедур. Мінімізувати ризики на ранніх етапах допоможе аудит намірів будівництва.
ЄДЕССБ і межі повноважень: містобудівні умови для складних територіальних кейсів.
З затвердженням постанови КМУ від 23.06.2021 №681 «Деякі питання забезпечення функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва», та введенням в робочу експлуатацію Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ), на практиці і надалі виникають ситуації, коли:
- 1) Об’єкт розташований на одній земельній ділянці, але ділянка перебуває у складі/належить різним органам місцевого самоврядування (наприклад, зміна меж громади/району, накладення даних ДЗК).
- 2) Об’єкт розміщується на двох і більше суміжних земельних ділянках, що знаходяться на територіях різних громад / міських рад / областей, за межами населених пунктів.
- 3) Об’єкт розміщується на кількох не суміжних земельних ділянках, що належать різним адміністративним одиницям, але є частинами єдиного функціонального комплексу (наприклад, виробнича або логістична інфраструктура).
- 4) Об’єкт має лінійний характер (інженерні мережі, трубопровід, кабель, водогін, транспортний або рекреаційний маршрут), і простягається через значну кількість земельних ділянок що знаходяться на територіях різних громад / міських рад / областей, за межами населених пунктів.
І поруч з питаннями, пов’язаними із наданням уповноваженим органом містобудування та архітектури містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки:
- Хто є уповноваженим органом для надання МУО у кожній із ситуацій?
- Чи допускається видача єдиних МУО для всього об’єкта кількома органами за погодженням, чи обов’язкові окремі МУО в кожній адміністративній юрисдикції?
- Який принцип визначення компетентного органу є визначальним:
- за місцем розташування об’єкта (або його частин),
- за функціонально визначальною спорудою,
- за кожною земельною ділянкою,
- чи інший критерій?
Питання отримання містобудівних умов та обмежень (МУО) для об’єктів, що розміщуються на кількох земельних ділянках або перетинають межі різних адміністративно-територіальних одиниць, тривалий час залишалося одним із найбільш проблемних у практиці замовників та проєктувальників. Запровадження ЄДЕССБ частково зняло технічні бар’єри, однак не вирішило всіх організаційно-правових питань. Для розуміння загальної логіки системи рекомендуємо ознайомитись зі стратегією роботи в ЄДЕССБ.
- Чи підтримує ЄДЕССБ єдину заявку на видачу МУО із прив’язкою до кількох кадастрових номерів і кількох адміністративних юрисдикцій? Якщо ні — якою є рекомендована конфігурація подання (окремі заявки; зв’язок через ідентифікатор об’єкта)?
- Яким чином у ЄДЕССБ реалізовано залучення кількох уповноважених органів містобудування та архітектури до опрацювання однієї заявки, в тому числі для лінійних об’єктів (черга погоджень, спільні рішення та узгоджена взаємодія кількох органів, контроль узгодженості показників при видачі МУО, масове додавання ділянок, спільний пакет документів МУО тощо)?
- Чи реалізовано перевірки щодо узгодженості містобудівних параметрів між МУО, якщо вони все таки мають видаватися різними УОМА в межах одного об’єкта?
- Чи планується впровадження відповідного функціоналу (єдина заява на кілька ділянок/юрисдикцій)? Якщо функціонал відсутній — які тимчасові практичні кроки рекомендується зробити заявнику/ УОМА?
То ж як на практиці працює ЄДЕССБ у питаннях МУО для об’єктів на кількох ділянках і в різних юрисдикціях
На сьогодні ЄДЕССБ підтримує можливість подання однієї заяви на видачу МУО з додаванням кількох кадастрових номерів, у тому числі таких, що розташовані в різних адміністративно-територіальних одиницях. Це принципово важливий крок, оскільки знімає необхідність формувати окремі заяви лише з технічних причин та дозволяє розглядати об’єкт як єдине ціле.
Водночас можливість подати єдину заяву не означає можливість спільного розгляду її кількома уповноваженими органами.
На даний час технічна можливість залучення кількох уповноважених органів містобудування та архітектури до спільного опрацювання однієї заяви на видачу містобудівних умов та обмежень в ЄДЕССБ відсутня. У межах однієї територіальної громади може бути визначено повноваження лише для одного уповноваженого органу містобудування та архітектури, відповідального за розгляд та видачу містобудівних умов та обмежень, тому черга погоджень, узгоджена взаємодія кількох органів містобудування та архітектури в ЄДЕССБ не передбачені.
Єдина нормативно-правова база, якою керуються всі УОМА, забезпечує загальну єдність підходів.
Станом на сьогодні функціонал спільного опрацювання однієї заяви для видачі містобудівних умов та обмежень кількома уповноваженими органами містобудування та архітектури – не реалізовані та не перебувають у впровадженні. До моменту появи такого функціоналу рекомендовано застосовувати оганізаційно-правові засади співробітництва територіальних громад, що передбачені Законом України “Про співробітництво територіальних громад”.
Отже, для лінійних і територіально розірваних об’єктів, ЄДЕССБ є інструментом подання, але не інструментом координації, а питання цілісності рішень і єдності параметрів залишаються сферою управлінських та правових домовленостей, а не автоматизованих процедур.
Кілька ділянок — кілька громад: як визначити уповноважений орган для МУО.
Щодо механізму надання МУО для об’єктів, що розташовані на території кількох громад або областей Міністерство громад та територій України повідомляє про те що відповідно до частини третьої, шостої статті 29 Закону містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника (із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки).
Надання містобудівних умов та обмежень або прийняття рішення про відмову в їх наданні здійснюється відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури протягом 10 робочих днів з дня реєстрації заяви, затверджується наказом такого органу. Варто зазначити, що існують випадки скасування МУО в історичних ареалах, що створює додаткові ризики для забудовника.
Положення Закону не передбачають вимог щодо надання містобудівних умов і обмежень на забудову виключно однієї земельної ділянки і заборони в наданні містобудівних умов та обмежень на дві і більше суміжні земельні ділянки з однаковим цільовим призначенням для будівництва одного об’єкта (будинку, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплексів, лінійних об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури).
Водночас нормами Закону не врегульовано питання щодо можливості надання одних містобудівних умов та обмежень на забудову земельних ділянок, що розташовані на територіях двох і більше територіальних громад одним органом.
У Верховні Раді України зареєстровано проєкт Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (реєстр. № 14020 від 08.09.2025, поданий народними депутатами України Калауром І. Р. та іншими), який передбачає врегулювання зазначених питань.
Проект Закону про внесення змін до Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” (реєстраційний №14020), пропонується доповнити статтю 29 нормами, які передбачатимуть наступне:
“Містобудівні умови та обмеження для проектування об’єкта будівництва, розташованого на територіях декількох територіальних громад, надаються на підставі містобудівної документації:
1. структурним підрозділом обласної державної адміністрації з питань архітектури – у разі розміщення об’єкта будівництва на території двох та більше територіальних громад однієї області з інформуванням відповідних органів місцевого самоврядування;
2. центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, нормування у будівництві, містобудування, просторового планування територій та архітектури, – у разі розміщення об’єкта будівництва на території двох та більше областей з інформуванням відповідних органів місцевого самоврядування”.
Аналогічний підхід застосовано також щодо висновків про можливість/неможливість розміщення на земельній ділянці відповідного об’єкта, видача яких регламентується пунктом 9³ Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», у зв’язку з чим пропонується доповнити вказаний пункт такими нормами:
“Висновок про можливість/неможливість розміщення на земельній ділянці відповідного об’єкта, що розташовується на територіях декількох територіальних громад, надається:
1. структурним підрозділом обласної державної адміністрації з питань архітектури – у разі розміщення об’єкта будівництва на території двох та більше територіальних громад однієї області з інформуванням відповідних органів місцевого самоврядування;
2. центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, нормування у будівництві, містобудування, просторового планування територій та архітектури – у разі розміщення об’єкта будівництва на території двох та більше областей з інформуванням відповідних органів місцевого самоврядування”.
Висновки
Відсутність єдиного органу, відповідального за видачу містобудівних умов і обмежень може стати вагомим чинником при прийнятті рішення під час розгортання/реалізації проекту. Питання є поширеним в умовах реалізації інфраструктурних проектів, та суттєво впливає на строки реалізації будівництва та дотримання містобудівного законодавства.
З’являється обережний, але цілком обґрунтований оптимізм. Реєстрація законодавчих ініціатив, позиція Міністерство розвитку громад та територій України та поступовий розвиток ЄДЕССБ свідчать про усвідомлення проблеми на державному рівні.
Якщо запропоновані зміни будуть ухвалені, ми отримаємо єдину логіку прийняття рішень для складних інфраструктурних об’єктів, де межі громад перестануть бути перепоною для реалізації проєктів. Для індивідуального аналізу вашої ситуації скористайтеся консультацією щодо отримання дозволу на будівництво.
