Нова процедура зміни замовника будівництва, реконструкції існуючого об’єкту в подільний та інші специфічні нововведення

Купили незавершений об’єкт, а через місяць з’ясувалося, що попередній замовник мав порушення містобудівних норм, які тепер доведеться усувати вам? Чи продаєте будівельний актив і не знаєте, яку документацію передати новому власнику, щоб потім не виникло претензій? Після 10 жовтня 2022 року правила гри змінилися кардинально. Закон України №2518-IX “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” ввів чіткі процедури для зміни замовника будівництва, трансформації об’єктів між подільним та неподільним статусом, а також реконструкції існуючих будівель для залучення інвестицій. 

У цій статті ви отримаєте покрокові алгоритми для чотирьох типів процедур, чек-листи дозвільної документації, практичні поради та розуміння того, як уникнути успадкування “токсичних” зобов’язань попередніх власників. Розглянемо кожен сценарій детально. 

Що змінилося в процедурі зміни замовника після Закону №2518-IX від 10 жовтня 2022 року

Зараз дуже чітко законодавством встановлено порядок зміни замовника будівництва. Раніше ми просто підписували договори або акти про передачу функцій замовника, інколи щось записували у внутрішніх документах. Часто виникала проблема з документацією. Закон №2518-IX усе змінив і зробив процедуру прозорою та передбачуваною. 

Що важливо розуміти: 

Неподільний об’єкт будівництва – це об’єкт незавершеного будівництва, який після введення в експлуатацію стане єдиним цілісним об’єктом нерухомості. Приклад: офісний центр, склад, виробниче приміщення. Після завершення будівництва оформляється одне право власності. 

Подільний об’єкт незавершеного будівництва – об’єкт незавершеного будівництва, у складі якого є майбутні об’єкти нерухомості (МОНи). Це квартири в житловому комплексі, окремі офіси в бізнес-центрі, паркомісця. Кожен МОН після завершення стане самостійним об’єктом з окремим правом власності. 

СМП (спеціальне майнове право) – різновид речового права на об’єкт у процесі будівництва. Реєстрація СМП проводиться в Державному реєстрі речових прав (ДРРП) і дає право володіти та розпоряджатися об’єктом або МОНом до моменту введення в експлуатацію. 

Алгоритм зміни замовника будівництва: покрокова інструкція

Процедура зміни замовника відрізняється залежно від того, який тип об’єкта ви купуєте чи продаєте. 

Зміна замовника неподільного об’єкта 

Це найпростіший варіант. Зміна здійснюється шляхом відчуження (продажу) об’єкта незавершеного будівництва. До нового власника переходить право власності разом з дозвільною документацією будівництва. Процедура займає 7-10 днів після державної реєстрації переходу права. 

Зміна замовника подільного об’єкта: складніша процедура 

Тут уже йдеться не просто про продаж будівлі. Зміна здійснюється через відчуження об’єкта разом з усіма майбутніми об’єктами нерухомості (МОНами), на які зареєстровано спеціальне майнове право за попереднім замовником. 

Що успадковує новий замовник: 

До нового замовника будівництва подільного об’єкту переходять усі права та обов’язки попереднього замовника. Звучить просто, а насправді це означає: 

• Зобов’язання щодо усунення порушень містобудівного законодавства (якщо попередній замовник їх припустився)
• Обов’язки як продавця за договорами купівлі-продажу МОНів з інвесторами
• Зобов’язання за девелоперським договором (якщо такий був укладений)
• Обов’язок забезпечити добудову об’єкта та передати готові приміщення власникам МОНів

Новий замовник бере на себе всі права та обов’язки, в тому числі, якщо у попереднього замовника були якісь проблеми щодо містобудівної діяльності. Тому due diligence перед купівлею – не формальність, а необхідність. Для мінімізації ризиків замовляйте юридичний аудит незавершеного будівництва. 

Обов’язок передачі документації: 

Попередній замовник у визначений договором термін передає: 

• Технічну документацію будівництва (паспорти обладнання, сертифікати на матеріали, геологічні вишукування)
• Виконавчу документацію будівництва (акти прихованих робіт, виконавчі креслення, журналі)
• Дозвільну документацію (дозвіл на будівництво або повідомлення про початок робіт із ЄДЕССБ)
• Проєктну документацію (повний комплект проєкту по розділах, погодження, експертизи)
• Інформацію про власників СМП на МОНи (імена, контакти, дані про об’єкти)
• Дані про покупців з розстрочкою та суми їхніх заборгованостей

Обов’язок повідомлення інвесторів: 

Новий замовник зобов’язаний повідомити власників спеціального майнового права та покупців МОНів з розстрочкою протягом 30 календарних днів з дня реєстрації СМП. Пропуск цього терміну – порушення законодавства з можливими позовами. 

Чек-лист документації при зміні замовника: що вимагати від продавця

Якщо ви робите зміну замовника і ви, наприклад, керівник проєкту, складіть для себе список цієї документації, яку вам необхідно отримати. Вимагайте передачі вам такої документації. Пропишіть цей перелік безпосередньо в договорі купівлі-продажу, щоб мати юридичну базу для претензій. 

У практиці були випадки, коли після купівлі об’єкта з’ясовувалося, що виконавча документація на підземну частину втрачена. Відновлення через експертизу коштувало додаткові 2 місяці часу та значні кошти. Щоб цього уникнути, вимагайте повну передачу документів з актом приймання-передачі. 

Потрібна впевненість, що нічого не пропустили? PRO InfoBud проводить комплексний аудит дозвільної документації об’єктів перед купівлею – перевіряємо комплектність документації, виявляємо приховані обтяження та зобов’язання попереднього замовника.

Повний алгоритм дій щодо:

“Початок продажу активів у новобудовах”

Скачати в Телеграм

Трансформація неподільного об’єкта в подільний: коли це вигідно і як зробити

Дуже часто девелопери отримують дозвіл на неподільний об’єкт – планували побудувати один офісний центр і продати його одному покупцю після завершення. А потім приходить розуміння: вигідніше продавати окремі офіси або поверхи ще в процесі будівництва, залучаючи роздрібних інвесторів. Це прискорює cash flow і дозволяє розподілити ризики. Для легалізації процесу необхідна реєстрація майбутніх об’єктів нерухомості (МОН). 

Зворотня трансформація: зміна подільного об’єкта на неподільний

Іноді виникає протилежна ситуація. Почали будувати як подільний (планували продавати квартири), а потім вирішили змінити стратегію і продати весь об’єкт одному покупцю після завершення. 

Реконструкція об’єкта в подільний: як залучити інвестиції на етапі будівництва

Маєте готову будівлю з оформленим правом власності? Хочете її реконструювати, щоб створити 2-3 окремі об’єкти і продавати їх ще в процесі реконструкції, залучаючи кошти інвесторів? Закон передбачає таку можливість. 

Не впевнені, чи ваш об’єкт підпадає під обмеження? PRO InfoBud проводить експрес-перевірку можливості реконструкції в подільний об’єкт – перевіряємо статус культурної спадщини, наявність обтяжень та інші блокери. 

Типові помилки та критичні ризики при зміні замовника: як їх уникнути

Помилка №1: Неповна передача документації
Наслідок: Неможливість введення в експлуатацію, додаткові витрати на відновлення через експертизу.
Як уникнути: Детальний чек-лист в договорі купівлі-продажу + акт приймання-передачі з перевіркою кожного документа. 

Помилка №2: Ігнорування зобов’язань попереднього замовника
Наслідок: Успадкування боргів, порушень містобудівних норм, судових спорів з інвесторами.
Як уникнути: Due diligence перед купівлею – юридичний аудит усіх зобов’язань через перевірку ДРРП, ЄДЕССБ. 

Помилка №3: Пропуск 30-денного терміну повідомлення інвесторів
Наслідок: Порушення законодавства, можливі позови від власників МОНів.
Як уникнути: Автоматизована розсилка повідомлень + юридична фіксація факту доставки (рекомендовані листи, електронна пошта з підтвердженням прочитання). 

Помилка №4: Трансформація після продажу МОНів
Наслідок: Неможливість зміни подільного на неподільний, заморожена структура проєкту.
Як уникнути: Приймати стратегічні рішення про трансформацію ДО початку продажів. 

Помилка №5: Ігнорування статусу культурної спадщини
Наслідок: Неможливість реконструкції, втрата інвестицій у проєктування та підготовку.
Як уникнути: Перевірка в реєстрі культурної спадщини на самому початку планування проєкту. 

Зміна замовника та трансформація об’єктів – процедури з високими юридичними та фінансовими ризиками. PRO InfoBud дозволяє передбачити проблеми ще на етапі планування. 

Повна дорожня карта на тему:

“Отримання дозвільної документації: нове будівництво від А до Я”

Скачати в Телеграм

❓ Популярні питання по зміні замовника будівництва