14.05.2026
Сьогодні питання «котедж чи таунхаус» одне з найактуальніших для інвесторів. Люди прагнуть не просто виїхати з міста, а знайти комфорт, безпеку й зрозумілі умови.
Якщо ви будуєте котеджне містечко або комплекс таунхаусів і вирішили, що все піде по-старому через будівельний паспорт чи схему намірів забудови, прочитайте цей матеріал до кінця. З 13 березня 2026 року правила змінилися. Тепер дозвільні документи на будівництво таунхаусів та котеджних містечок 2026 оформлюються інакше, ніж рік тому.
Я Ірина Гальченко, генеральний директор консорціуму CLC PRO Group, СЕО PRO InfoBud та головний редактор Telegram-каналу ProInfobud. Я бачила проєкти, які зривалися саме через помилку на старті. Не через брак грошей. Не через підрядників. А через те, що девелопер плутав «таунхаус» із юридичним поняттям «зблокований житловий будинок», купував не ту ділянку і виходив на ЄДЕССБ із пакетом, який система просто не приймає.
У цій статті я покроково покажу, як визначити, яка дозвільна процедура тепер чекає на ваш проєкт. Без води. З опорою на ПКМУ №305 від 04.03.2026, оновлену ПКМУ №466, та практику моєї команди.
Що змінилося у дозвільних процедурах із 13 березня 2026 року
Постанова Кабінету Міністрів України №305 від 04.03.2026 переписала Перелік об’єктів, які можна будувати за будівельним паспортом ( ПКМУ №466).
Об’єкти, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта:
- Індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) площею до 500 кв. метрів, крім зблокованих житлових будинків (будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку або вулицю), трьох і більше блокованих житлових будинків (два та більше житлових (садибного типу, садові, дачні) будинків, у яких спільна стіна збудована по межі окремих земельних ділянок), проектування яких здійснюється на підставі містобудівних умов та обмежень.
- Господарські будівлі (сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо та прибудови до них), господарські споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо), які є приналежністю садибного, дачного або садового будинку.
Постанова Кабінету Міністрів України №305 від 04.03.2026 року внесла зміни до ПКМУ №722 «Деякі питання здійснення дозвільних та реєстраційних процедур у будівництві в умовах воєнного стану» – схема намірів забудови виконується для індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) площею до 200 кв. метрів (крім зблокованих житлових будинків, трьох і більше блокованих житлових будинків, проектування яких здійснюється на підставі містобудівних умов та обмежень), господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки за рішенням замовника відповідно до містобудівної документації на місцевому рівні, а у разі відсутності затвердженої містобудівної документації на місцевому рівні – відповідно до цільового призначення земельної ділянки та обмежень у використанні земель, визначених Законом України «Про охорону культурної спадщини», може здійснюватися замовником без отримання будівельного паспорта забудови земельної ділянки на період дії воєнного стану в Україні та протягом одного року з дня припинення чи скасування воєнного стану.
А ось що змінилося радикально.
Зблоковані житлові будинки і їх комплекси від трьох і більше блокованих будинків – виключені зі спрощеної процедури. Повністю. Для таких об’єктів тепер потрібні містобудівні умови та обмеження, проєктна документація і, за необхідності, експертиза.
“Прошу вас враховувати ці зміни при розробці стратегії вашого майбутнього котеджного містечка або комплексу таунхаусів – це не формальність. Помилка на старті коштує 6-12 місяців затримки і повного перепакування фінансової моделі.” — Ірина Гальченко, СЕО PRO InfoBud та CLC PRO Group (12+ років досвіду)
Блокований чи зблокований будинок: точка, де помиляються 9 із 10 девелоперів
Ось питання, на якому сипляться навіть досвідчені забудовники. Дивіться на кадастровий номер ділянки та відповідне цільове призначення земельної ділянки під будинком.
Від того, як будинок буде використовуватися, зокрема: для постійного проживання, сезонного використання чи оренди, – залежить, які комунікації, безпека та інфраструктура вам потрібні. Також важливим критерієм є спосіб розташування житла.
Давайте подивимося, які типи індивідуальних будинків існує. Що я маю на увазі під індивідуальним будинком? Коли у вас є одна земельна ділянка, на ній розташований один будинок, неблокований, незблокований, один окремий будинок і господарські будівлі та споруди (сарай, гараж).
Існують три типи таких будинків:
- Індивідуальний житловий, садибний будинок. Житловий будинок з присадибною ділянкою та господарськими спорудами, призначеними для одного домогосподарства. «Друге визначення» індивідуального житлового, садибного будинку – котедж. Це класичний варіант, де кожен будинок розміщується на окремій ділянці, що забезпечує максимальну приватність та більше простору.
- Будинок садовий. Будівля для літнього (сезонного) використання, яка в частині нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків.
- Будинок дачний. Житловий будинок садибного типу для використання протягом року для відпочинку, тимчасового перебування або постійного проживання.
Окремо варто розібратися зі блокованими та зблокованими житловими будинками.
Якщо йдеться про два чи більше житлових, які прилягають один до одного та мають спільну стіну, розташовану по межі окремих земельних ділянок. Тобто у випадку, коли на кількох самостійних земельних ділянках зводяться будинки, що конструктивно з’єднані між собою (два або більше) через спільну стіну, такі об’єкти класифікуються як блоковані житлові будинки.
Блокований житловий будинок – це коли у вас два і більше окремих будинки на ОКРЕМИХ земельних ділянках, у кожної свій кадастровий номер. Будинки об’єднані спільною стіною, збудованою по межі ділянок. Кожен будинок – самостійний об’єкт нерухомості.
Ключова ознака – кожен будинок розташований на окремій земельній ділянці з власним кадастровим номером, але водночас має спільну стіну з сусіднім будинком. Кількість таких зблокованих будинків може становити як два, так і три чи більше.
Відповідно до ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій» – зблокований житловий будинок – будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку або вулицю.
Якщо у вас одна велика земельна ділянка, на якій розташовані 2 і більше будинки – зблоковані між собою по спільній стіні, це буде зблокований будинок, який вже вважається багатоквартирним будинком.
Зблокований житловий будинок – це будинок квартирного типу. Дві і більше квартир на ОДНІЙ спільній земельній ділянці. Кожна квартира має окремий вихід на приквартирну ділянку або вулицю. Юридично це багатоквартирний будинок. Не «майже будинок». Не «такий собі котедж». Багатоквартирний.
Проектування та будівництво таунхаусів: поняття, особливості та порядок оформлення
В законодавстві України термін «таунхаус» офіційно не визначений і майже не зустрічається в нормативно-правових актах, які регулюють містобудівну діяльність. Проте цей тип житла розглядається як різновид блокованих житлових будинків, які згадуються в Державних будівельних нормах (ДБН) та інших документах, що регулюють містобудівну діяльність.
- ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій». Тут вказано вимоги до планування забудови територій та визначено типи житлових будинків. Таунхауси фактично підпадають під визначення блокованих житлових будинків з окремим входом та земельною ділянкою.
- ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення». У цьому документі також містяться вимоги до проектування житлових будинків, серед яких є поняття блокованих житлових будинків та відповідні вимоги щодо їх будівництва.
- Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності». Хоча в цьому законі немає прямого згадування таунхаусу, проте він регулює всі питання, що стосуються забудови житлових об’єктів, включаючи блоковані будинки.
Єдине згадування поняття таунхаусу зустрічається у таблиці співвідношення класифікаторів цільового призначення, переліків функціонального зонування територій та класифікатора будівель і споруд, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 23.06.2021 №681 «Деякі питання забезпечення функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва», де передбачено розміщення таунхаусів в зонах блокованої житлової забудови (назва функціональної зони – Ж-2). Проте, якщо розцінювати таунхаус саме як блокований садибний житловий будинок, то для процедурного оформлення останнього цілком підходить також і зона садибної житлової забудови (Ж-1).
Як обрати землю під забудову: цільове призначення і функціональна зона
Тут логіка наступна.
Підхід до вибору земельної ділянки під забудову не починається з «пошуку гарного місця». Він починається з правильної класифікації майбутнього об’єкта. Саме тип будинку визначає і допустиме цільове призначення, і функціональну зону, і процедуру на отримання вихідних даних та дозволів.
Перший крок — фіксуємо модель забудови.
Якщо мова йде про один будинок на одній земельній ділянці – це індивідуальна забудова (садибний, садовий або дачний будинок). Тут немає спільних конструктивних елементів із сусідніми об’єктами і немає «ефекту множинності» в межах однієї ділянки.
Індивідуальний житловий (садибний) будинок / Котеджі та будинки одноквартирні підвищеної комфортності
(Одноквартирні житлові будинки – клас 1110 за класифікатором будівель НК 018:2023):
- Цільове призначення: 02.01 – для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); або 02.02 – для колективного житлового будівництва.
- Функціональна зона: зона садибної житлової забудови (Ж-1).
Садові та дачні будинки:
- Цільове призначення: 01.05 / 01.06 – садівництво (індивідуальне / колективне); 07.03 / 07.04 – дачне будівництво (індивідуальне / колективне).
- Функціональна зона: рекреаційна зона обмеженого користування (Р-4).
Для блокованої забудови у форматі двох будинків (дві ділянки, одна спільна стіна) використовується той самий режим, що і для індивідуальної житлової забудови – відповідне цільове призначення під житловий будинок і зона садибної житлової забудови
(Житлові будинки з двома квартирами – клас 1121 за класифікатором будівель НК 018:2023).
Блокована забудова / Будинки двоквартирні масової забудови / Котеджі та будинки двоквартирні підвищеної комфортності (2 будинки, 2 ділянки):
- Цільове призначення: 02.01 або 02.02.
- Функціональна зона: зона садибної житлової забудови (Ж-1).
Інша ситуація – одна земельна ділянка, на якій розміщено два і більше будинків, що з’єднані між собою спільними стінами. Це вже не індивідуальна і не «спрощена» блокована модель. Такий об’єкт класифікується як зблокований житловий будинок квартирного типу, і з точки зору регулювання він прирівнюється до багатоквартирної забудови.
Для комплексів із трьох і більше блокованих будинків, навіть якщо це окремі ділянки: з точки зору містобудівної логіки вимоги залишаються в межах житлової садибної зони, але режим реалізації вже переходить у загальну процедуру.
Будинки багатоквартирні масової забудови / Будинки багатоквартирні підвищеної комфортності, індивідуальні / Зблокований житловий будинок
(Житлові будинки з двома квартирами – клас 1122 за класифікатором будівель НК 018:2023).
- Цільове призначення: 02.03 – для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку; або 02.10 – для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами комерційної інфраструктури.
- Функціональна зона: зона багатоквартирної житлової забудови 2 поверхи, 2-4 поверхи, до 4 поверхів (Ж-3, Ж-4, Ж-5 тощо, малоповерхове будівництво згідно містобудівної документації); допускається також зона блокованої забудови (Ж-2, якщо будинок типу таунхаус, якщо передбачено містобудівною документацією).
⚠️ Важливо: Ключова помилка, яка системно виникає – спроба «посадити» зблокований житловий будинок на землю під садибну забудову. Це різні класи об’єктів, і така невідповідність блокує отримання вихідних даних.
Підіб’ємо проміжні підсумки.
Індивідуальний будинок (1 ділянка = 1 будинок) і блокована модель з двох будинків (2 ділянки = 2 будинки зі спільною стіною) залишаються в спрощеному контурі: можна застосовувати будівельний паспорт забудови земельної ділянки або, в умовах воєнного стану, схему намірів забудови; після цього подається повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
Як тільки з’являється третій блок (три і більше будинків, незалежно від кількості ділянок), спрощена процедура не працює:
- потрібно отримувати містобудівні умови та обмеження;
- розробляти проєктну документацію;
- за потреби проходити експертизу;
- і вже після цього подавати повідомлення (для об’єктів класу наслідків СС1) або отримувати дозвіл – для об’єктів класу наслідків СС2/СС3.
Для зблокованого будинку квартирного типу – одразу застосовується повна процедура, без альтернатив.
Таким чином, вибір земельної ділянки – це не окреме рішення, а похідна від моделі забудови. Помилка на цьому етапі автоматично тягне за собою зміну класу об’єкта, функціональної зони і всієї дозвільної траєкторії. Саме тому спочатку визначається тип будинку, а вже під нього підбирається ділянка з відповідними правовими і містобудівними параметрами.
Будпаспорт і схема намірів: для кого процедура залишилася у 2026
Спрощена процедура нікуди не зникла – вона стала вузькою та адресною. Далі – чітко по конструкції застосування.
Після прийняття ПКМУ №305 будівельний паспорт забудови земельної ділянки застосовується для:
- Індивідуальні (садибні), садові і дачні будинки площею до 500 м² і поверховістю до двох поверхів (мансарда не враховується).
- Господарські будівлі і споруди у складі такої забудови.
- Блокована забудова у форматі двох будинків – коли є дві окремі земельні ділянки, два об’єкти і одна спільна стіна. У цій конфігурації кожен об’єкт юридично працює як окремий індивідуальний будинок.
Схема намірів забудови – той самий клас об’єктів, але з жорсткішим обмеженням: до 200 м². Режим дії – період воєнного стану та один рік після його припинення.
Поза межами спрощеної процедури залишаються:
- зблоковані житлові будинки як тип об’єкта;
- будь-які комплекси з трьох і більше блокованих будинків (таунхауси).
Для цих випадків варіативності немає: застосовується загальна процедура – містобудівні умови та обмеження.
Окремо про процес. Схема намірів забудови – це виключно цифровий документ, який формується в ЄДЕССБ. Її готує сертифікований архітектор або інженер-проєктувальник і підписує кваліфікованим електронним підписом. Самостійні ескізи «на папері» більше не працюють як інструмент подання.
Алгоритм через МУО: коли спрощена процедура більше не працює
Це той блок, де концентрується вся стратегія для зблокованих будинків і комплексів блокованих. Тобто не будпаспорт, а вже містобудівні умови, проєкт і експертиза. Розбираю покроково.
Крок 1. Подача заяви на МУО
Подаєте заяву на отримання містобудівних умов та обмежень до уповноваженого органу містобудування за місцем розташування земельної ділянки. МУО формують межі вашого проєктування: висотність, відсоток забудови, відступи, відстані до сусідніх об’єктів. Внесення та реєстрація їх в ЄДЕССБ.
Крок 2. Розробка проєктної документації
Проєктувальник розробляє проєктну документацію. Тут визначається все: посадка, інженерія, конструктив. І тут же, у процесі, проєктувальник класифікує об’єкт за класом наслідків. Внесення та реєстрація проекту до ЄДЕССБ.
Крок 3. Визначення класу наслідків
Визначення класу наслідків здійснюється відповідно до статті 32 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», ДСТУ 8855:2019 «Будівлі та споруди. Визначення класу наслідків (відповідальності)». Класів наслідків три: незначні (СС1), середні (СС2), значні (СС3). Для більшості котеджних і таунхаусних проєктів, ймовірно, це буде СС1. Однак це треба підтвердити проєктом, а не припускати.
Крок 4. Експертиза проєктної документації
Експертиза проєктної документації – за необхідності. Залежить від класу наслідків та інших параметрів об’єкта. Внесення та реєстрація її в ЄДЕССБ.
Крок 5а. Повідомлення про початок робіт (СС1)
Якщо ваш об’єкт класу СС1 – реєструєте повідомлення про початок виконання будівельних робіт у ЄДЕССБ, подаючи повідомлення через Портал «Дія». Це швидше і простіше.
Крок 5б. Дозвіл на виконання робіт (СС2/СС3)
Якщо за результатом проєктування об’єкт вийшов СС2 або СС3 – подаєте документи на отримання дозволу на виконання будівельних робіт, подаючи заяву виключно через Портал «Дія». Це кропіткий шлях, який потребує максимальної уваги до деталей.
💡 Корисно знати: Закладайте у фінансову модель: перехід зі спрощеної процедури на повноцінну додає, за моєю практикою, від 6 до 12 місяців до строків. Крім того, суттєво збільшує бюджет проєктної підготовки.
Юридичний супровід отримання МУО і підготовка повного пакету документів для зблокованого комплексу – одна з ключових послуг моєї команди для девелоперів. Якщо вам потрібен партнер, який пройде всі кроки разом із вами без зривів і повернень на доопрацювання, звертайтеся в PRO InfoBud.
Хто планував маржу «по-старому», має переглянути цифри.
📋 Висновки та рекомендації
Зведу головне у 6 пунктів, які варто тримати в голові на старті будь-якого проєкту котеджного містечка чи комплексу таунхаусів у 2026 році. Це ключові висновки для девелопера:
1. Тип будинку визначає всю стратегію – класифікація (індивідуальний / блокований / блокований 3+ / зблокований) визначає всю дозвільну стратегію проєкту.
2. Кадастровий номер – головний маркер – саме кількість окремих кадастрових номерів є практичним маркером класифікації об’єкта як блокованого чи зблокованого.
3. Спочатку тип будинку, потім ділянка – ділянка з відповідним цільовим призначенням і функціональною зоною підбирається під обраний тип будинку, а не навпаки.
4. Повноцінна процедура для зблокованих об’єктів – для зблокованих будинків і комплексів від трьох блокованих готуйтеся до МУО, проєкту і експертизи без альтернатив.
5. Клас наслідків визначає фінальний документ – СС1 дозволяє реєстрацію повідомлення, СС2/СС3 вимагає отримання дозволу на виконання робіт.
6. Розпочаті проєкти потребують аудиту – не панікувати, а провести індивідуальний юридичний аудит уже виданих будпаспортів.
- Перш ніж купувати ділянку – визначте тип майбутнього будинку і модель забудови.
- Перевіряйте паралельно цільове призначення землі та функціональну зону у генплані/ДПТ/плані зонування.
- Для зблокованих об’єктів і комплексів від трьох блокованих будинків плануйте +6-12 місяців у фінансовій моделі.
- Якщо у вас вже видані будпаспорти до 13.03.2026 – не змінюйте стратегію без юридичного аудиту документів.
Важливо пам’ятати: Я бачу, як ринок поступово адаптується. Хтось переписує фінмоделі. Хтось перекуповує ділянки під правильне ЦП. Чим раніше ви приймете рішення про адаптацію стратегії, тим менші втрати часу і капіталу понесе ваш проєкт.
Якщо вам потрібен партнер, який пройде всі 5 кроків дозвільної процедури разом із вами без зривів і повернень на доопрацювання – звертайтеся за консультацією. Допоможемо визначити правильну дозвільну траєкторію для вашого котеджного містечка чи комплексу таунхаусів, проведемо аудит ділянки та супровід отримання МУО.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: юридичний аудит розпочатих об’єктів і виданих будпаспортів, аудит земельної ділянки під забудову, юридичний супровід отримання МУО, підготовка повного пакету документів для зблокованого комплексу таунхаусів, корпоративне навчання команд девелоперів.
