Дозвіл на будівництво: покроковий алгоритм для об’єктів СС-1, СС-2, СС-3

За 12 років роботи в будівельному девелопменті картина коли приходить до мене забудовник і каже: “Ірино, у нас проект застряг, допоможіть”- занадто часта. Починаю розбиратися – а там стандартні помилки, які можна було уникнути ще на старті. Потім місяці на виправлення того, що спочатку треба було зробити правильно.

Ми з вами знаємо, що найболючіше для будь-якого девелопера чи замовника будівництва? Коли час іде, а дозвільні документи не отримуються.

Отже, дозвільна документація в Україні – це 4 основні етапи. Але увага! Є ще той самий “нульовий етап” – аналіз, про який багато хто забуває. А потім дивуються, чому все пішло не так. Саме з цього підводного каменя ми з вами і почнемо.

Звертаю увагу на головне: об’єкти СС-1, СС-2 та СС-3 – це три абсолютно різні алгоритми дій. Хто це знає – той економить і час, і гроші. Хто ігнорує – той потім довго розгрібає наслідки.

Отримати консультацію фахівця за вашим будівельним проектом

“Нульовий етап”: аналіз критично важливий

Для початку давайте з вами проясню найважливіше. За моїм досвідом, більшість проблем у дозвільних процедурах починається саме тут – на етапі аналізу відповідності. І спочатку ми з вами почнемо саме з цього.

Дуже важливо правильно провести аналіз відповідності, який включає перевірку двох ключових параметрів:

• Функціональне призначення території згідно з містобудівною документацією
• Цільове призначення земельної ділянки

Я часто бачу ситуації, коли забудовники купують земельну ділянку, не розуміючи різниці між цими поняттями. А потім виявляється – що на ділянці з функціональним призначенням для індивідуальних житлових будинків неможливо побудувати об’єкти громадської забудови. Хочете дізнатись, чому так відбувається?

Що робити при невідповідності?

Якщо функціональне призначення території не відповідає намірам забудови, – необхідно вносити зміни до містобудівної документації. Це дуже довготривалий та важкий процес, але Ви маєте про це знати – інших варіантів немає.

Якщо функціональне призначення відповідає, а цільове призначення ділянки – ні, тоді здійснюємо зміну цільового призначення земельної ділянки. Але пам’ятайте: зміна цільового призначення також відбувається у відповідності до функціонального призначення території.

Чек-лист аналізу відповідності:

Раджу записати ці пункти – щоб у вас не виникло проблем на початковому етапі.

Етапи отримання вихідних даних: містобудівні умови і обмеження (МУО), технічні умови (ТУ), та завдання на проєктування (ЗНП)

Рухаємося далі. Коли аналіз відповідності пройдено успішно, переходимо до отримання вихідних даних. Тут дуже важливо дотримуватися чіткої послідовності – це те, на чому я наголошую і повторюю постійно.

Давайте розглянемо послідовність отримання вихідних даних:

1. Містобудівні умови та обмеження (МУО – тобто так ми професійно називаємо цей документ)
2. Технічні умови на підключення до мереж (тех.умови, ТУ)
3. Завдання на проєктування

Містобудівні умови та обмеження

Після того, як Ви провели аналіз відповідності і переконалися, що наміри забудови, функціональне та цільове призначення відповідають один одному, подаєте документи для отримання містобудівних умов і обмежень.

МУО – документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об’єктів будівництва.

⚠️ Важливо: МУО – це основоположний документ, який визначає параметри забудови Вашої ділянки. Без них рух далі неможливий. Це фундамент всього процесу.

Технічні умови

І тільки після того, як отримали містобудівні умови та обмеження, можна подавати заяву на отримання технічних умов на підключення до інженерних мереж: електро-, газо-, водопостачання. Я завжди клієнтам раджу не поспішати з цим етапом – краще отримати якісні тех.умови, ніж потім переробляти проект. Щоб у вас потім не було ніяких суперечок.

Завдання на проєктування

Наступний етап у нашому алгоритмі – формування та підписання завдання на проєктування. Цей документ є основою для роботи проєктувальника.

Обираючи проєктну документацію Ви проводите тендер серед проєктувальників (або обираєте за іншими критеріями) – не менш важливо, перевірити репутацію проєктної організації з якою плануєте підписати договір на проєктування.

Відчуваєте, що вашому будівельному проекту потрібна підтримка?

Отримати консультацію фахівця

Детальніше

Проектування та експертиза

Тепер важливий момент. Коли всі вихідні дані у вас на руках – МУО, тех.умови, завдання на проєктування, – починається безпосередньо проєктування. Тут є кілька критично важливих нюансів, які я хочу підкреслити.

Визначення класу наслідків (відповідальності) об’єкта будівництва

Під час проєктування обов’язково здійснюється розрахунок класу наслідків об’єкта. Звертаю увагу, що це дуже важливо, оскільки від класу наслідків залежатиме подальший алгоритм отримання дозвільної документації. Саме це визначає всю стратегію.

Оцінка впливу на довкілля (ОВД)

Якщо Ваш об’єкт потрапляє під процедуру оцінки впливу на довкілля, проєктувальник має враховувати результати звіту/висновку з ОВД у проєктній документації. Отримання підготовка звіту з ОВД /отримання висновку з ОВД, зазвичай, значно подовжує терміни проектування. Важливо розуміти і запланувати цей процес заздалегідь, оскільки сама процедура оцінки впливу на довкілля є незалежним процесом від проєктування та здійснюється згідно Закону України від 23.05.2017 № 2059-VIII “Про оцінку впливу на довкілля”.

💡 Моя порада: Краще перестрахуватися, ніж потім ганятися за термінами.

Експертиза проектної документації

І після того, як проект виконаний у повному обсязі, наступний обов’язковий крок – експертиза.

Експертиза проєктної документації – це фінальний етап перед затвердженням проєкту, який перевіряє, чи безпечний майбутній об’єкт, чи відповідає він нормам, містобудівним умовам, технічним вимогам. Вона допомагає виявити прорахунки в міцності й надійності конструкцій, у безпеці, екології, доступності та кошторисах, щоб на будівництві не сталося «дорогої помилки».

Обов’язкова експертиза стосується об’єктів СС2–СС3. Окремо сюди потрапляють і об’єкти СС1, якщо їх будують у складних інженерно-геологічних або техногенних умовах, а також реконструкції й капремонти з втручанням у несучі конструкції багатоквартирних будинків.

Експерти за результатами розгляду проєкту готують звіт – позитивний або негативний. Позитивний означає, що проєкт відповідає нормам і його можна затверджувати. Негативний – що проєкт потрібно доопрацювати.

Уся експертиза ведеться через електронну систему ЄДЕССБ. Система автоматично перевіряє сертифікати експертів, логіку даних та відсутність грубих помилок.

Експертна організація протягом приблизно 30 днів проводить експертизу Вашого проекту. І після того як експертиза пройшла успішно, ви отримуєте позитивний експертний звіт Вашої проєктної документації.

Затвердження проектної документації

І тільки після отримання позитивного експертного звіту замовник будівництва видає наказ про затвердження проектної документації.

Затвердження проєктної документації – це фінальна стадія, яка підтверджує, що проєкт узгоджений, перевірений та готовий перейти з паперу на майданчик.

На цьому етапі також підписуються:

• Договір авторського нагляду
• Договір технічного нагляду
• Договір підряду (крім об’єктів СС-1, де можливий господарський спосіб)

Різниця в процедурах для об’єктів СС-1, СС-2 та СС-3: що потрібно знати

А от тепер ми підходимо до найцікавішого – різниці в процедурах залежно від класу наслідків об’єкта. Для об’єктів алгоритм буде однаковий рівно до цього моменту, а далі вже є відмінності по класах наслідків.

Об’єкти класу наслідків СС-1

Для об’єктів СС-1 процедура найпростіша. Ви подаєте повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1). Це можна зробити двома способами:

• Через портал “Дія“
• Через ЦНАП

Повідомлення протягом 5 днів реєструється в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Після реєстрації повідомлення, запис про це з’явиться в Реєстрі будівельної діяльності. І тільки після цієї реєстрації можна починати виконувати будівельні роботи.

Об’єкти класів наслідків СС-2 та СС-3

Для даних об’єктів процедура складніша – необхідно отримати дозвіл на початок будівельних робіт. Створення документів здійснюється виключно в електронній формі в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва. Подача заяви та документів здійснюється виключно в електронній формі через портал “Дія“. Замовник подає до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю заяву через електронний кабінет.

Хто розглядає документи:

• СС-2: Якщо об’єкт розташований у межах громади, де створений власний орган державного архітектурно-будівельного контролю відповідної громади
• СС-3: Документи розглядає Державна інспекція архітектури та містобудування України, а також на територіях де не створений орган ДАБК.

Що робити при відмові?

А що робити, якщо Вам відмовлено в отриманні дозволу та навели конкретні підстави? Не лякайтеся – все не так страшно. Алгоритм дій такий:

1. Усуваєте всі зазначені підстави відмови
2. За необхідності вносите зміни в проектну документацію
3. Повторно проходите експертизу (якщо були зміни в проекті)
4. Знов подаєте заяву через портал “Дія“

Для того, щоб уникнути відмови, завжди уважно вивчайте всі вимоги. Запишіть та занотовуйте все – щоб потім не шукати інформацію в паніці.

Повний чек-лист документів для отримання дозвільного документу на початок будівництва:

“Чек-лист документів для дозволу на будівництво”

Скачати в Телеграм

Порівняльна таблиця процедур:

Електронний документообіг та практичні поради щодо отримання права на виконання будівельних робіт

За останні роки кардинально змінилася система документообігу та документоутворення в будівництві.

Будівельна сфера цифровізується та змінюється постійно, і чесно скажу – це набагато зручніше – це реальність, до якої треба адаптуватися.

Особливості електронного документообігу

Всі документи приходять у Ваш особистий кабінет порталу “Дія“. В даному кабінеті наявно достатньо даних та є відповідний QR-код, за яким Ви можете знайти ці документи також у Реєстрі будівельної діяльності.

Переваги цифровізації

Електронна система ЄДЕССБ має ряд переваг, які я завжди підкреслюю:

• Зручність подачі документів та швидкість обробки документів
• Прозорість процесів
• Можливість відстеження статусу
• Зменшення корупційних ризиків

Практичні поради з мого досвіду

Я раджу дотримуватися простих правил:

• Завжди перевіряйте статус документів в особистому кабінеті – щоб не пропустити важливі повідомлення
• Зберігайте копії всіх поданих документів – це убереже від неприємностей
• Уважно читайте причини відмови – вони завжди конкретні та зрозумілі
• Не зволікайте з усуненням зауважень – це може критично вплинути на терміни проекту

Повний чек-лист з покроковими інструкціями для роботи з ЄДЕССБ:

“Чек-лист порядку внесення в ЄДЕССБ”

Скачати в Телеграм

❓ Популярні питання по дозволу на будівництво

🗂️ Нормативно-правова база