14.08.2026
Важливий момент, який часто ігнорується при будівництві готелів— це архітектурно-планувальна структура об’єкта.
Архітектурно-планувальна організація споруд готелів — важливий фактор їхнього функціонування, особливості архітектури, значно виразніше планування готельних споруд, суттєво виділяє їх на фоні споруд іншого функціонального профілю.
Архітектурно-планувальні особливості готелю виступають важливим економічним фактором їхнього розвитку. З типом планування і забудови суттєво пов’язані витрати на благоустрій навколишньої території, відрахування за використання земельної ділянки (податок на землю, орендна плата та ін.), догляд та ремонт будівлі та ін.
Архітектурно-планувальна характеристика готелю впливає на особливості обладнання закладу інженерно-технічними засобами, важливий фактор безпеки проживання для гостей і роботи для персоналу. У великих готелях виникає необхідність додаткових заходів безпеки, зумовленої людським, природним, технічним факторами.
Водночас, архітектурно-планувальна організація готелів також зазнає впливу ряду чинників, серед яких основні: історичний тип будівлі, місце у міській забудові, характер природного ландшафту, категорія готелю, економічні, етнічні особливості регіону.
Різні типи готелів формуються за різними принципами організації простору: розміщення номерного фонду, зонування громадських приміщень, розташування сервісних і технічних зон.
Це безпосередньо впливає не тільки на проєктні рішення, але й на відповідність об’єкта нормативним вимогам.
Зокрема, для готелів визначальними є:
- структура номерного фонду
- наявність і розташування службових приміщень
- організація потоків відвідувачів і персоналу
- взаємозв’язок функціональних зон будівлі
І саме ці параметри враховуються при визначенні типу об’єкта, а не його назва або концепція.
Це пояснює, чому два візуально схожих об’єкти можуть підпадати під різні вимоги і проходити різні дозвільні процедури. Для уникнення стратегічних помилок на старті радимо замовити фахову консультацію по отриманню дозволу на будівництво.
Як визначити тип готельного об’єкта: алгоритм, який визначає можливість отримання дозволу
У практиці дозвільної документації є одна закономірність: більшість проблем не пов’язані з самою процедурою отримання дозволу. Вони виникають значно раніше — у момент, коли тип об’єкта або не визначений, або визначений неправильно.
Це принципове питання, тому що тип готельного об’єкта — це не умовна назва і не маркетингова категорія. Це юридична та містобудівна модель, яка визначає вимоги до проєктування, склад інженерних рішень, необхідні погодження та саму можливість будівництва.
Щоб зрозуміти, як працює ця логіка, необхідно повернутися до базового рівня. Усі об’єкти, які пов’язані з розміщенням людей, належать до категорії колективних засобів розміщення. Це родове поняття, і вже в його межах формується класифікація: готелі, апарт-готелі, мотелі, курортні комплекси, готельно-офісні центри, санаторії та інші типи.
Проблема в тому, що на рівні ідеї ці об’єкти часто сприймаються як взаємозамінні. На практиці це не так.
Поняття колективного засобу розміщення. Типи засобів розміщення. Що це таке?
До колективних засобів розміщування відносять засоби розміщування, в яких надають місце для ночівлі в кімнаті чи іншому приміщенні, у яких число місць повинно перевищувати певний мінімум для груп осіб, більших ніж одна сім’я, а всі місця підлягають єдиному керівництву та оплаті відповідно до встановлених цін.
Класичні формати мають чіткі рамки. Розглянемо їх детальніше з точки зору будівельного законодавства.
Класичний готель
До готелів та аналогічних засобів розміщування відносять колективні засоби розміщування, що складаються більше ніж з семи номерів; мають єдине керівництво; надають готельні послуги, зокрема обслуговування в номерах, щоденне заправляння ліжок та прибирання кімнат і санвузлів; згруповані в класи і категорії відповідно до переліку надаваних послуг та наявного устатковання і не входять до категорії спеціалізованих закладів.
До готелів відносять засоби розміщування, в яких надають готельні послуги, не обмежені щоденним заправлянням ліжок, прибиранням кімнат та санвузлів (наприклад мотелі, дорожні готелі, клуби з проживанням, готелі у пристосованих транспортних засобах тощо).
До аналогічних готелям засобів розміщування відносять засоби розміщування, що складаються з номерів і надають обмежені готельні послуги, зокрема щоденне заправляння ліжок, прибирання кімнат та санвузлів (наприклад, пансіонати, будинки відпочинку, туристичні бази тощо).
Класичний готель. Код за класифікатором НК 018:2023 — 1211. Повний пакет вимог включає жорсткі норми щодо інженерних та пожежних мереж відповідно до ДБН В.2.2-20:2008.
Тобто, якщо ваш об’єкт відповідає трьом ознакам — це номерний фонд, служба прийому, інші служби — він може класифікуватися як звичайний готель.
Готельний комплекс. Є таке поняття як готельний комплекс. ДСТУ 4527 називає його туристичним комплексом. Тут ви маєте кілька будівель різного призначення на одній ділянці. Окремо стоїть спальний корпус, окремо — ресторан, окремо — адміністрація.
“Кілька будівель на одній земельній ділянці — це інший підхід до генерального плану, інженерних мереж, пожежних проїздів.” — Ірина Гальченко, генеральний директор консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Тобто, якщо у вас є земельна ділянка, у вас буде окремо корпус готелю, окремо ресторан, адміністрація, СПА або якісь інші типи будівель розміщені на одній земельній ділянці, все одно ваш об’єкт буде класифікований в цілому, як готельний або туристичний комплекс. Бувають різні види: туристично-оздоровчі, дитячо-оздоровчі, спортивно-оздоровчі, лікувально-оздоровчі або інше. Тобто кілька будівель на одній земельній ділянці — це інший підхід до генерального плану, інженерних мереж, пожежних проїздів. І такий тип комплексу впливає на додаткові норми і також вимагає провести аудит земельної ділянки, щоб перевірити цільове призначення та функціонал території.
Отримання МУО для такого об’єкта вимагає дуже ретельного опрацювання генплану ділянки. А ще тут підвищується клас наслідків — майже завжди це СС2 або вище.
Мотель. Готель, розташований за межами міста вздовж автошляху, як правило, в одно-двоповерховій будівлі або в частині будівлі з окремим входом, який має умови для паркування й технічного обслуговування автомобілів (СТО).
Тобто є відмінності. І практичне значення: наявність стоянки або СТО може впливати на вибір земельної ділянки, по-перше, тому що має бути відповідне цільове призначення земельної ділянки та відповідний функціонал згідно генплану, інакше ви не отримаєте містобудівні умови та обмеження.
⚠️ Важливо: Якщо ваш мотель передбачає велику стоянку або повноцінне СТО, вам з високою ймовірністю знадобиться додаткова процедура — оцінка впливу на довкілля (ОВД). Вона суттєво розтягує терміни підготовки дозвільної документації на будівництво готелю.
Апарт-готель: відмінність від готелю, нежитлова нерухомість та правовий статус
Бум апарт-готелів став головним трендом останніх років у готельному девелопменті. Забудовники масово будують такі об’єкти для роздрібного продажу номерів інвесторам. Але саме тут виникає найбільша юридична плутанина.
Люди плутають апарт-готелі з житловими комплексами. Зафіксуйте головне правило.
“Апартамент — це об’єкт нежитлової нерухомості. До нього застосовуються інші будівельні норми та інший правовий режим.” — Ірина Гальченко, генеральний директор консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Відмінність апарт-готелю полягає в наявності номерів типу “студіо” або “апартамент” із кухнями чи кухонними нішами.
Приміщення, які є у складі такого апарт-готелю — вони не є квартирами, вони є і залишаються нежитловими приміщеннями. І що таке апарт-готель? Згідно будівельних норм — це готель, номерний фонд якого складається з номерів категорії “студіо” або “апартамент”. Апартамент — це більше ніж дві або більше житлові кімнати плюс кухня. Студіо — це кімната і кухонний куток або кухня, ніша.
Варто відмітити тут поняття: готель-люкс — готель, який має тільки номери типу «люкс» та/або апартамент, президентський апартамент; готель-резиденція — готель-люкс закритого типу, призначений для обслуговування державних посадових осіб.
Тобто, службові приміщення і послуги в апарт-готелі не є обов’язковими на відміну від звичайного готелю. Не плутайте з житловими апартаментами.
Чому забудовники обирають цей формат? Часто ділянка знаходиться в громадській зоні. Будувати житловий багатоквартирний будинок там заборонено, а от готель — дозволено. Тоді девелопер приймає рішення будувати апарт-готель. Це законний шлях реалізувати проєкт, бо цільове призначення землі для готелю дозволяє комерційне розміщення.
Апарт-готель — це не тільки будівельна модель, а й економічна.
Його сутність полягає в тому, що інвестор купує окремий номер як об’єкт нерухомості і отримує дохід від його експлуатації. Такий номер може використовуватись для короткострокової або довгострокової оренди, при цьому управління — від пошуку клієнтів до обслуговування — здійснює керуюча компанія. Для цього фахівці здійснюють індивідуальну розробку договору купівлі-продажу спеціального майнового права.
Тобто інвестор фактично купує не “житло”, а дохідний актив.
Це принципова відмінність від класичного житлового будівництва і одна з причин, чому цей формат активно використовується на ділянках, де житлова забудова обмежена.
У практиці виділяється кілька моделей апарт-готелів.
Перший варіант — це резиденції у складі готелю, коли в одній будівлі поєднуються класичні готельні номери і апартаменти, які можуть перебувати у приватній власності.
Другий — кондо-готелі, де номери продаються інвесторам як інвестиційний продукт з можливістю отримання доходу від оренди через керуючу компанію.
Третій формат — готелі тривалого проживання, які поєднують функції готелю і житла: номери здаються на довший строк і фактично використовуються як компактні квартири, особливо у великих ділових центрах.
Ці моделі різні з точки зору економіки, але з точки зору регулювання мають спільну рису — це нежитлова нерухомість із відповідними вимогами до проєктування і дозвільної документації.
⚠️ Важливо: Саме тут і виникає найбільша кількість помилок, коли девелопер намагається реалізувати житлову логіку в нежитловій моделі.
Оптимізація активів: приоб’єктні готелі та готельно-офісні центри
Для інвесторів існують абсолютно законні інструменти оптимізації. Іноді вам не потрібно шукати нову ділянку під готель — можна використати існуючу.
Приоб’єктний готель. Це засіб розміщення при діловому центрі, великому транспортному вузлі або виробничому підприємстві. Використовується для потреб персоналу чи відряджених.
Головний плюс полягає у відсутності потреби змінювати цільове призначення землі основного об’єкта. Ви інтегруєте готель у виробничий або інфраструктурний комплекс. Економія колосальна — використовуються спільні інженерні мережі, паркомісця та службові приміщення.
Готельно-офісні центри. Готель, частина приміщень якого не є номерним фондом, а спеціально обладнана і використовується як офіси.
У межах готельно-офісного центру допускається розміщення готелю навіть у випадку, якщо земельна ділянка має цільове та функціональне призначення під громадську забудову, зокрема для офісного центру.
У такому випадку частина приміщень може використовуватися як готель (з обов’язковим дотриманням вимог пожежної безпеки та інших профільних норм). Водночас площа готельної функції не повинна переважати площу офісних приміщень.
Такий підхід може бути практичним рішенням у ситуаціях, коли зміна цільового або функціонального призначення території є неможливою, економічно недоцільною або надмірно складною (наприклад, через необхідність внесення змін до генерального плану великого міста).
Завдання: Ділянка мала цільове призначення для громадської забудови під офісний центр. Забудовник хотів готель. Змінювати генплан великого міста — довго і дорого.
Рішення: Запропоновано проєктування готельно-офісного центру. Головна вимога — площа готельних номерів не повинна перевищувати площу офісів.
Результат: Проєкт успішно отримав дозвіл через ЄДЕССБ.
💡 Порада експерта: Правильно обґрунтовуйте приоб’єктний готель у завданні на проєктування. Це вбереже вас від зайвих питань експертизи.
Також є такі поняття — дуже цікаві:
Клуб-готель. Готель, розташований при клубі, в якому організують дозвілля та надають інші послуги переважно членам клубу.
Конгрес-готель. Готель, який має умови для організації і провадження конгрес-заходів. Найпоширенішими видами конгрес-заходів є з’їзди, наради, симпозіуми, виставки, конференції, семінари, ділові зустрічі, переговори.
Конгрес-центр; бізнес-центр. Заклад, який спеціалізується на організовуванні та проведенні конгрес-заходів та надає готельні послуги лише учасникам конгрес-заходів. Найпоширенішими видами конгрес-заходів є з’їзди, наради, симпозіуми, виставки, конференції, семінари, ділові зустрічі, переговори.
Курортні та унікальні комплекси: специфіка дозвільної документації на будівництво
Наступний різновид готелів, що ми розглянемо, це:
Курортний готель. Готель, розташований на території курорту, має умови для відпочинку та оздоровлювання.
Це готель, розташований в курортній або в рекреаційній зоні, який на власній базі надає додаткові послуги оздоровчого характеру з використанням природних факторів. Наприклад, ми нещодавно супроводжували будівництво готелю, який був розташований в місці, де є підземні джерела. І ці підземні джерела використовуються для оздоровлення людей, тому це був курортний готель в його класичному вигляді.
Важливо враховувати, що існують різні типи засобів розміщення, визначені у ДСТУ, для яких не встановлено окремих спеціалізованих вимог у державних будівельних нормах (ДБН). Це створює можливість для більш гнучкого підходу до функціонального використання об’єктів.
Відтак застосовуються загальні норми проєктування. При цьому, залежно від функціонального наповнення об’єкта, можуть додатково застосовуватися галузеві нормативи (наприклад, для санаторіїв і профілакторіїв, де ви будете використовувати норми закладів охорони здоров’я).
Унікальні комплекси. Готельно-туристичний комплекс, розташований в архітектурно-історичній пам’ятці, у зоні історичної забудови, у природно-охоронній зоні, а також готель, визначений згідно з ДСТУ 4527, як готель-люкс, готель-резиденція, палац-готель.
Тут звичайна проєктна документація не пройде. Вам знадобиться науково-проєктна документація. Діють суворі обмеження Закону про охорону культурної спадщини. Будуть ліміти по висотності будівлі та матеріалах фасаду.
⚠️ Важливо: Ризики ігнорування статусу історичного ареалу величезні — будівництво просто зупинять контролюючі органи. Обов’язково закладайте в бюджет час на погодження з органами охорони культурної спадщини.
📋 Висновки та рекомендації
Усі ці відмінності не є теоретичними. Вони визначають, чи відповідає ваш об’єкт вимогам конкретної земельної ділянки і чи зможете ви отримати містобудівні умови і обмеження. Для цього проводиться перевірка відповідності намірів забудови ще на перших етапах.
Саме тому визначення типу об’єкта відбувається не інтуїтивно, а за чітким алгоритмом:
- Визначення основної функції об’єкта
Чи це виключно тимчасове проживання, чи додатково передбачені оздоровчі послуги, чи є елемент обслуговування транспорту, чи це частина іншого комплексу. - Аналіз наявності або відсутності службових приміщень
Дозволяє відрізнити класичний готель від апарт-готелю. - Класифікація за ДБН
Базовий норматив, який визначає основні вимоги до об’єкта. - Уточнення підтипу за ДСТУ
Деталізує функціональну модель і впливає на категоризацію готелю. - Визначення цільового призначення землі та функціональної зони
Лише на цьому етапі з’являється сенс говорити про вибір ділянки або розробку проєкту.
Нульовий етап проєкту – цей алгоритм є нульовим етапом. Він передує всім іншим діям — від отримання містобудівних умов до розробки проєктної документації і проходження експертизи. Якщо цей етап виконаний неправильно, подальша процедура не працює.
Типова помилка на практиці – замовник приходить на стадії, коли вже є ділянка і навіть попередній проєкт. Після аналізу виявляється, що тип об’єкта не відповідає функціональній зоні або цільовому призначенню. В результаті або змінюється концепція, або запускається складна процедура приведення у відповідність, або проєкт не може бути реалізований у запланованому вигляді.
Вплив на структуру нерухомості – тип об’єкта впливає не тільки на початкові етапи. Він визначає структуру майбутнього об’єкта нерухомості, можливість виділення окремих частин у самостійні об’єкти, порядок внесення інформації до ЄДЕССБ і подальше оформлення прав власності. Особливо це критично для апарт-готелів, де питання структурування об’єкта закладається ще на етапі проєктування.
Важливо пам’ятати: Визначення типу готельного об’єкта — це не допоміжний крок, а ключова точка прийняття рішення. Саме вона визначає, чи буде проєкт реалізований у принципі і з якими витратами. І якщо цей крок пропущений або виконаний формально, усі наступні етапи перетворюються на виправлення помилок, які вже були закладені на старті.
Плануєте будівництво готелю, апарт-готелю або готельного комплексу? Потрібна перевірка відповідності намірів забудови, визначення типу об’єкта або аудит земельної ділянки? Зверніться до фахівців PRO InfoBud — допоможемо визначити правильний алгоритм дій ще до моменту інвестування.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: аудит земельної ділянки, супровід дозвільної документації, визначення типу об’єкта, перевірка відповідності намірів забудови
