Що робити при перевірці об’єкта будівництва: алгоритм замовника у 2026 році

Будівельний майданчик завжди працює в умовах високої відповідальності. Будь-яка перевірка означає не лише необхідність надати документи чи допустити посадових осіб до об’єкта, а й пройти процедуру, результатом якої можуть стати припис, постанова про накладення штрафу або підтвердження відсутності порушень. Саме тому до візиту органу державного архітектурно-будівельного контролю доцільно готуватися завчасно, а не тоді, коли інспектор уже перебуває на будівельному майданчику.

Перевірка об’єкта будівництва майже завжди відбувається в умовах стресу для всіх учасників. Саме тому більшість помилок допускають не через незнання законодавства, а через поспішні рішення, прийняті у перші хвилини. На практиці найкращою стратегією є не конфлікт із посадовими особами, а послідовне дотримання процедури, передбаченої законом. Це дозволяє одночасно виконати свої обов’язки як суб’єкта містобудування і переконатись, щоб орган державного архітектурно-будівельного контролю діяв у межах наданих йому повноважень.

Законодавство встановлює чіткі правила як для органу державного архітектурно-будівельного контролю, так і для суб’єкта містобудування. Воно визначає, хто має право проводити перевірку, за яких підстав вона призначається, які документи повинні пред’явити посадові особи, які права та обов’язки має замовник будівництва, а також яким чином оформлюються результати контрольного заходу. Розуміння цієї процедури в межах будівельних робіт та перевірок дозволяє діяти впевнено, уникати поспішних рішень і належним чином реалізовувати свої процесуальні права.

Окремої уваги потребують зміни, пов’язані з проведенням державного архітектурно-будівельного контролю в умовах воєнного стану. Загальні обмеження на проведення заходів державного нагляду, встановлені постановою Кабінету Міністрів України №303, доповнюються спеціальними правилами для сфери містобудування та окремими винятками, передбаченими законодавством і рішеннями Уряду. Саме тому сьогодні недостатньо орієнтуватися лише на загальні положення.

Досвід супроводу будівельних проєктів свідчить: найбільше проблем виникає не через складність законодавства, а через неправильні дії у перші хвилини перевірки. Надання документів без перевірки повноважень посадових осіб, необережні пояснення, нерозуміння предмета перевірки або, навпаки, безпідставне створення перешкод її проведенню однаково можуть мати негативні наслідки для замовника.

Повний чек-лист на тему:

“Виїзного огляду об’єкта будівництва для введення в експлуатацію”

Скачати в Телеграм

Отримати консультацію фахівця за вашим будівельним проектом

У цій статті покроково розглянемо, хто має право проводити перевірку об’єкта будівництва, які підстави для її призначення є законними, як діяти після прибуття посадових осіб на будівельний майданчик, які права та обов’язки мають учасники перевірки і на що насамперед варто звернути увагу, щоб процедура відбувалася у спосіб, визначений законодавством.

Хто має право проводити перевірку об’єкта будівництва

Перше питання, на яке варто отримати відповідь після прибуття посадових осіб на будівельний майданчик, — чи належать вони до органу, уповноваженого здійснювати державний архітектурно-будівельний контроль саме щодо цього об’єкта.

Це не формальність. Від визначення компетентного органу залежить законність самої перевірки, її предмет та правові наслідки прийнятих за її результатами рішень.

Відповідно до статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю у порядку, визначеному законодавством. Порядок організації та проведення таких перевірок встановлено Постановою Кабінету Міністрів України №553, а загальні принципи здійснення державного нагляду (контролю) — Законом України «Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності». Детальний аналіз останніх змін доступний у матеріалі про Порядок №553 у новій редакції.

На практиці повноваження щодо здійснення державного архітектурно-будівельного контролю реалізують:

• Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ) та її територіальні органи;
• виконавчі органи сільських, селищних і міських рад, яким відповідно до законодавства делеговано повноваження органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Який саме орган є компетентним у конкретному випадку, визначається законодавством та розмежуванням повноважень, а не вибором посадових осіб або суб’єкта містобудування.

Разом із цим на будівельному майданчику можуть перебувати й інші державні органи або служби. Правоохоронні органи, ДСНС, Держпраці, органи земельного контролю, екологічного контролю чи інші контролюючі органи здійснюють свої повноваження відповідно до спеціального законодавства. Проте їхня присутність сама по собі не означає проведення заходу державного архітектурно-будівельного контролю.

Саме тому доцільно насамперед встановити, який орган прибув на об’єкт, які його повноваження та на підставі якого нормативного акта здійснюється відповідний захід контролю. Це дозволяє правильно визначити права й обов’язки всіх учасників перевірки ще до її початку.

Особливості проведення перевірок під час воєнного стану

Під час воєнного стану питання проведення перевірок потребує окремої уваги.

Постанова Кабінету Міністрів України №303 запровадила загальні обмеження щодо здійснення заходів державного нагляду (контролю). Водночас для сфери містобудівної діяльності законодавством передбачено спеціальні правила та винятки, які неодноразово уточнювалися подальшими змінами до постанови.

Крім того, Міністерство розвитку громад та територій України у своєму роз’ясненні щодо здійснення позапланових заходів державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звернуло увагу, що застосування норм Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», Закону України «Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності» та Постанови №303 повинно здійснюватися комплексно. Зокрема, наголошено, що судові рішення, які набрали законної сили та покладають обов’язок провести позапланову перевірку, є обов’язковими до виконання органами державного архітектурно-будівельного контролю без необхідності отримання додаткового погодження Міністерства.

Саме тому оцінювати законність призначення перевірки лише за одним нормативним актом було б помилково. У кожному конкретному випадку необхідно аналізувати всю сукупність норм, що регулюють проведення державного архітектурно-будівельного контролю.

На будівельний майданчик прибули правоохоронні органи. Чи означає це початок перевірки?

У практиці будівельних компаній досить поширеною є ситуація, коли на об’єкт прибувають представники Національної поліції, прокуратури, Служби безпеки України або інших правоохоронних органів. Саме в цей момент нерідко виникає помилкове припущення, що розпочалася перевірка у сфері містобудівної діяльності.

Насправді ці заходи мають різну правову природу та регулюються різними нормативними актами.

Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №553. Натомість діяльність правоохоронних органів регулюється Кримінальним процесуальним кодексом України та іншими спеціальними законами.

Це означає, що правоохоронні органи можуть здійснювати на будівельному майданчику процесуальні дії, якщо для цього існують визначені законом підстави. Зокрема, йдеться про огляд місця події, обшук, тимчасовий доступ до речей і документів, вилучення майна, отримання пояснень чи інші процесуальні дії в межах кримінального провадження.

Водночас такі дії не є заходами державного архітектурно-будівельного контролю і не замінюють перевірку, що проводиться органом державного архітектурно-будівельного контролю.

З цієї ж причини посадові особи правоохоронних органів не складають акти перевірки у сфері містобудівної діяльності, не видають приписи про усунення порушень містобудівного законодавства та не приймають постанови про накладення адміністративно-господарських санкцій, передбачених спеціальним законодавством у сфері містобудування. Такі повноваження належать виключно органам державного архітектурно-будівельного контролю в межах визначеної законом процедури.

Разом із тим це не означає, що вимоги правоохоронних органів можна ігнорувати. Якщо процесуальні дії здійснюються на підставі та у спосіб, визначений законом, суб’єкт містобудування зобов’язаний діяти відповідно до вимог процесуального законодавства.

Саме тому до початку будь-яких дій доцільно з’ясувати:

• який орган прибув на об’єкт;
• у межах якого провадження або контрольного заходу діють посадові особи;
• який процесуальний документ є підставою їхніх дій;
• які саме повноваження вони реалізують.

Окремо слід звернути увагу на ситуацію, коли правоохоронний орган звертається до суду у зв’язку з необхідністю проведення перевірки у сфері містобудування.

У такому випадку правоохоронний орган не підміняє собою орган державного архітектурно-будівельного контролю. Якщо судове рішення передбачає необхідність проведення позапланового заходу державного архітектурно-будівельного контролю, така перевірка здійснюється саме компетентним органом державного архітектурно-будівельного контролю відповідно до вимог законодавства. На це окремо звернуло увагу Міністерство розвитку громад та територій України у своєму офіційному роз’ясненні щодо застосування законодавства в умовах воєнного стану.

Практика свідчить, що найбільше непорозумінь виникає саме через змішування різних видів державного контролю та процесуальних дій. Тому першим кроком завжди має бути правильне визначення правової природи заходу, який фактично проводиться на об’єкті.

💡 Моя порада: Одна з найпоширеніших помилок на будівельному майданчику — передавати копії документів або надавати усні пояснення лише тому, що їх хтось попросив. Насправді законодавство вже забезпечує необхідний рівень відкритості: повідомлення про початок виконання будівельних робіт і дозволи є публічними та відображаються в ЄДЕССБ (за умови, що внесені актуалізовані відомості в ЄДЕССБ), а на паспорті об’єкта розміщується QR-код, за яким можна перевірити легальність будівництва.

Тому у більшості випадків достатньо спокійно повідомити: «Інформація про наш дозвільний документ є відкритою в ЄДЕССБ та доступна за QR-кодом на паспорті об’єкта.»

Водночас передача внутрішніх документів, проєктної документації чи надання пояснень має відбуватися лише тоді, коли цього вимагає належний процесуальний документ і особа, яка звертається, має відповідні повноваження. Якщо ж на майданчику проводяться процесуальні дії в межах кримінального провадження, найкраща практика — не поспішати з будь-якими поясненнями або передачею документів до прибуття адвоката. З практичної точки зору саме необережні усні пояснення або добровільно передані документи нерідко стають відправною точкою для тривалих спорів чи кримінального провадження.

Спокійна і професійна відповідь у такій ситуації може звучати так: «Будь ласка, покажіть процесуальний документ, який є підставою для отримання цих матеріалів. Ми його перевіримо та забезпечимо участь адвоката. Якщо відповідних процесуальних підстав немає, я не уповноважена передавати документи.»

Сім підстав позапланової перевірки будівництва: як зчитати «своє» з направлення інспектора

Порядок здійснення контролю визначає Кабінет Міністрів України. Саме тому практична процедура проведення перевірок регламентується Порядком здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України №553.

Саме Порядок №553 визначає послідовність проведення перевірки: порядок допуску посадових осіб на об’єкт, перелік документів, які вони повинні пред’явити, права та обов’язки органу державного архітектурно-будівельного контролю і суб’єкта містобудування, строки проведення перевірки, порядок оформлення її результатів, винесення приписів, складання протоколів та прийняття постанов.

Водночас останніми роками процедура проведення перевірок зазнала суттєвих змін. З метою узгодження спеціального містобудівного законодавства із Законом України «Про адміністративну процедуру» Порядок №553 доповнено новими пунктами 7, 7-1, 7-2.

Підстава перевірки визначає її предмет

Однією з фундаментальних гарантій законності державного архітектурно-будівельного контролю є те, що позапланова перевірка може проводитися виключно з підстав, визначених законодавством.

Перелік таких підстав установлено статтею 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а їх реалізація здійснюється відповідно до Порядку №553.

До них належать:

Практичне значення цього переліку полягає в тому, що саме підстава визначає предмет перевірки та межі повноважень посадових осіб.

Наприклад, якщо перевірка призначена для перевірки достовірності відомостей, зазначених у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, саме ці обставини становлять предмет державного архітектурно-будівельного контролю. Якщо ж підставою є перевірка виконання раніше виданого припису, посадові особи насамперед встановлюють, чи усунуті порушення, зазначені у цьому приписі.

⚠️ Важливо: Звернення громадян як підстава — окрема процедура з обов’язковим комісійним розглядом до призначення перевірки. Її детально розбираю в окремій статті.

Саме тому до початку перевірки важливо уважно ознайомитися з направленням на її проведення. Цей документ містить інформацію про орган державного архітектурно-будівельного контролю, посадових осіб, об’єкт, строк проведення перевірки та її підставу. Доцільно також зафіксувати його реквізити, оскільки саме направлення дозволяє оцінити, чи відповідають подальші дії посадових осіб предмету та межам контрольного заходу.

Алгоритм перших 30 хвилин: 6 кроків замовника при перевірці

Найбільше процесуальних помилок допускається не під час оформлення результатів перевірки, а саме на її початку. Поспішне надання документів, неправильне визначення предмета перевірки або, навпаки, безпідставне створення перешкод посадовим особам однаково можуть призвести до негативних наслідків.

Саме тому доцільно дотримуватися послідовного алгоритму дій, який відповідає вимогам Порядку №553 та не виходить за межі прав і обов’язків суб’єкта містобудування.

🔍 Інсайт: Дві довіреності від замовника. Перша — повна, з усіма повноваженнями. Друга — обмежена: представник НЕ уповноважений приймати рішення про допуск/недопуск, надавати пояснення, підписувати акт перевірки.

Такий підхід не перешкоджає здійсненню державного контролю, але дозволяє виграти час для залучення юриста, підготовки документів і належної організації взаємодії з інспекторами. Особливо це важливо, оскільки позапланова перевірка за загальним правилом проводиться за участю замовника або його належним чином уповноваженого представника відповідно до Порядку №553.

Виняток — якщо з ним органи місцевого самоврядування, і ви були офіційно повідомлені на сайті, але не прибули. Тоді перевірка може йти без вас. Але це окрема історія.

Відчуваєте, що вашому будівельному проекту потрібна підтримка?

Отримати консультацію фахівця

Детальніше

Принцип «чужих»: не кожен учасник будівництва має спілкуватися з інспектором

Під час перевірки «чужими» можуть стати не сторонні особи, а власні працівники чи підрядники. Представник генерального підрядника, проєктувальник, інженер технічного або авторського нагляду часто володіють лише частиною інформації. Відповідаючи на запитання без належного контексту, вони можуть ненавмисно створити підстави для додаткових запитань, припису чи штрафних санкцій.

Саме тому комунікація з органом державного контролю має бути централізованою. На майданчику доцільно визначити одну уповноважену особу, яка супроводжує інспекторів і надає пояснення в межах своїх повноважень.

Тут добре працює принцип, який жартома можна назвати «Дон Корлеоне»: говорить лише той, хто уповноважений говорити. Інші учасники будівництва не вступають в обговорення та не коментують питання, що виходять за межі їхніх посадових обов’язків.

На великих будівельних майданчиках використовують і прості організаційні рішення. Наприклад, перевіряючим видають жилет або каску іншого кольору з позначкою «Перевіряючий». Для працівників це є умовним сигналом не вступати в розмову, не передавати документи та негайно спрямовувати всі запитання до відповідальної особи, визначеної для супроводу перевірки.

Не менш корисним є і «принцип Штирліца»: перш ніж відповідати, варто з’ясувати предмет перевірки, повноваження посадових осіб та підставу поставленого запитання. Це дозволяє будувати комунікацію в межах закону, а не емоцій.

І нарешті, просте правило: не поспішайте говорити більше, ніж цього вимагає закон. Кожне пояснення, документ чи підпис можуть мати процесуальне значення, тому будь-які дії під час перевірки мають бути виваженими та усвідомленими.

Недопуск до перевірки: де закінчується тактика і починається порушення

Одна з найнебезпечніших помилок під час державного архітектурно-будівельного контролю — ототожнювати тимчасову організаційну затримку з недопуском до перевірки. Насправді це різні правові ситуації, які мають різні наслідки.

За Порядком №553 недопуском вважається, зокрема, відмова допустити посадових осіб на об’єкт, відмова надати документи, передбачені законодавством, або інше свідоме перешкоджання проведенню перевірки. Такі дії тягнуть за собою значні фінансові санкції, а у разі систематичного недопуску орган державного архітектурно-будівельного контролю може звернутися до суду з вимогою про припинення права на виконання підготовчих чи будівельних робіт.

Водночас судова практика свідчить, що не кожна неможливість негайно розпочати перевірку є недопуском. Відсутність уповноваженого представника під час позапланової перевірки, технічна неможливість забезпечити доступ або інші об’єктивні обставини самі по собі ще не свідчать про порушення.

Детальніше про розміри штрафів за порушення містобудівного законодавства для об’єктів різних класів наслідків СС-1, СС-2, СС-3 та про нові штрафи у будівництві 2026 варто розглядати окремо, оскільки це самостійний комплекс питань із суттєвими практичними особливостями.

Повна таблиця штрафних санкцій у містобудуванні з актуальними розмірами:

“Штрафні санкції у містобудівній діяльності”

Скачати в Телеграм

Акт перевірки: фіксуйте не емоції, а процесуальну позицію

Підписання акта перевірки не означає автоматичної згоди з його змістом, але саме в цей момент важливо правильно зафіксувати свою правову позицію. Практика показує, що поширена фраза на кшталт «з результатами перевірки не згоден» майже не має самостійного процесуального значення, якщо не містить посилання на подальше обґрунтування.

Тому доцільно в полі для зауважень коротко зазначити факт незгоди з результатами перевірки та повідомити про подання окремих письмових заперечень. Детальну правову аргументацію, опис процесуальних порушень і докази краще викласти в окремому документі та офіційно направити до органу державного архітектурно-будівельного контролю. Саме такий підхід дозволяє сформувати повноцінну доказову базу для подальшого адміністративного чи судового оскарження, особливо з урахуванням розподілу відповідальності учасників будівництва.

Водночас варто пам’ятати, що акт перевірки, припис або протокол про правопорушення ще не є остаточним завершенням спору. Якщо суб’єкт містобудування вважає рішення контролюючого органу незаконним або непропорційним, він має право скористатися передбаченими законом механізмами адміністративного чи судового оскарження, а у випадках, коли йдеться про усунення підстав відмови у видачі сертифіката, — і превентивними механізмами підготовки документації. Саме тому процесуально грамотне оформлення зауважень до акта часто має не менше значення, ніж аргументи по суті виявлених порушень.

Перевірка vs виїзний огляд при введенні в експлуатацію — не плутайте

Це окрема плутанина, яка часто з’являється у клієнтів. Уточнюю принципову різницю:

Перевірка — це захід контролю з усіма правовими наслідками. А от виїзний огляд — частина процедури введення в експлуатацію, без штрафних санкцій. Не плутайте. Якщо у вас об’єкт здається — це огляд. А якщо у вас об’єкт будується — це перевірка. Регулювання, права сторін, наслідки — принципово різні. Для системного супроводу процесу здачі доцільно залучити юридичний супровід введення в експлуатацію СС2-СС3.

Деталі виїзного огляду розбираю в статті «Як пройти виїзний огляд об’єкта будівництва СС-2 та СС-3 з першого разу», а процедуру сертифіката — в статтях, що описують алгоритм отримання сертифіката готовності об’єкта та покрокову інструкцію введення об’єкта будівництва в експлуатацію.

Повний довідник законодавчих та нормативно-правових актів у будівництві з активними посиланнями:

“Перелік законодавчих актів у будівництві”

Скачати в Телеграм

❓ Популярні питання