20.05.2026
Продовжуємо розбір змін, що вносяться до постанов Кабінету Міністрів України щодо вдосконалення здійснення державного архітектурно-будівельного контролю (Постанова КМУ №485 від 10 квітня 2026 року).
Зокрема зупинимось на тих змінах, які внесені в Постанову КМУ №553 від 23 травня 2011 року, якою затверджено Порядок здійснення державного архітектурно-будівельного контролю.
Але для початку нагадаємо, що в першій частині розбору детально розглянули які зміни внесені до Порядку накладення штрафів за правопорушення у сфері містобудівної діяльності — ПКМУ від 6 квітня 1995 р. № 244. Зупинились на особливостях ЗУ «Про адміністративну процедуру», поняттях «адміністративна процедура», «адміністративне провадження» та яким чином вони інтегруються в законодавство, що регулює питання здійснення державного архітектурно-будівельного контролю. Виділили ключові зміни. Виокремили та роз’яснили новий механізм відводу/самовідводу посадової особи.
Проблематика та обґрунтування необхідності в змінах щодо вдосконалення здійснення державного архітектурно-будівельного контролю
Вагомим кроком у законодавстві було прийняття Закону України «Про адміністративну процедуру», який запроваджує нові інструменти регулювання відносин між фізичними/юридичними особами та суб’єктами, які відповідно до закону уповноважені здійснювати функції публічної адміністрації.
Законом України від 10.10.2024 № 4017-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Закону України “Про адміністративну процедуру”», який набув чинності 15.11.2024, внесено зміни, зокрема, до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», у зв’язку з чим виникає необхідність приведення підзаконних актів відповідно до положень вказаного Закону.
Таким чином, виникла необхідність розроблення акта, положення якого усунуть правові невизначеності та наявність різнотлумачень при здійсненні державного архітектурно-будівельного контролю, враховуючи ширші зміни в будівельному законодавстві.
Постанова Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо вдосконалення здійснення державного архітектурно-будівельного контролю» прийнято з метою забезпечення ефективності здійснення заходів державного архітектурно-будівельного контролю з урахуванням принципів, передбачених Законом України «Про адміністративну процедуру», а також усунення неоднозначності нормативних положень для уникнення можливості їх суб’єктивного застосування органами державного архітектурно-будівельного контролю.
Державний архітектурно-будівельний контроль відіграє надвагому роль у належному формуванні та забезпеченні розвитку сфери містобудівної діяльності. Ефективність реалізації контролю органами державного архітектурно-будівельного контролю залежить значною мірою саме від чіткості, системності та комплексності нормативно закріплених завдань, функцій, прав та обов’язків зазначених органів.
Так, процедура здійснення заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками, відповідальними виконавцями робіт та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт, визначена Порядком здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 № 553.
⚠️ Важливо: Водночас, законодавець під час обґрунтування необхідності змін до постанов КМУ щодо вдосконалення здійснення державного архітектурно-будівельного контролю зазначав: що практичне застосування Порядку № 553, а також ґрунтовний аналіз практики реалізації існуючого правового поля у сфері державного архітектурно-будівельного контролю свідчить про нагальну необхідність внесення змін, які забезпечать чіткий нормативно визначений алгоритм дій посадових осіб органів державного архітектурно-будівельного контролю, усунуть неоднозначність застосування норм та застарілі підходи.
Так, однією з підстав здійснення контролю є звернення фізичних чи юридичних осіб про порушення суб’єктом містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності. З метою розгляду таких звернень законодавством передбачено утворення при органі державного архітектурно-будівельного контролю комісії щодо розгляду звернень у сфері містобудівної діяльності.
При цьому нормативною основою функціонування такої Комісії є лише пункт 7-1 Порядку № 553, який фактично окреслює загальні підходи та не містить достатнього регулювання.
Розглядаючи положення згаданого пункту 7-1 з точки зору його застосування на практиці, можна дійти висновку про необхідність додаткового врегулювання окремих процедурних аспектів порядку розгляду звернень комісією. Зокрема, вбачається за доцільне визначити на нормативному рівні вимоги до звернень фізичних чи юридичних осіб про порушення суб’єктом містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, що полегшить подання фізичними та юридичними особами таких звернень; визначити категорії звернень, які не підлягають розгляду тощо.
Крім цього, необхідність внесення змін до Порядку № 553 викликана потребою вдосконалення алгоритму дій посадових осіб органів державного архітектурно-будівельного контролю у разі виявлення фактів самочинного будівництва.
Порядок здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, ПКМУ № 553: що змінилось
Основні зміни представлені в таблиці.
Порівняння змін до ПКМУ №553 згідно з Постановою КМУ №485
ПУНКТ 1
| Було | Стало |
|---|---|
| Цей Порядок визначає процедуру здійснення заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками, сертифікованими відповідальними виконавцями робіт, підприємствами, що надають технічні умови щодо інженерного забезпечення об’єкта будівництва, та експертними організаціями (далі — суб’єкти містобудування) вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт. Під час здійснення заходів державного архітектурно-будівельного контролю щодо суб’єктів містобудування (юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців) на об’єктах будівництва органи державного архітектурно-будівельного контролю зобов’язані забезпечити дотримання вимог статті 1, статті 3, частин першої, четвертої, шостої — восьмої, абзацу другого частини десятої, частин тринадцятих та чотирнадцятих статті 4, частин першої — четвертої статті 5, частини третьої статті 6, частин першої — четвертої та шостої статті 7, статей 9, 10, 19, 20, 21, пункту 3 статті 22 «Прикінцеві положення» Закону України «Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності». | Цей Порядок визначає процедуру здійснення заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками, виконавцями робіт, підприємствами, що надають технічні умови щодо інженерного забезпечення об’єкта будівництва, та експертними організаціями (далі — суб’єкти містобудування) вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт. Заходи державного архітектурно-будівельного контролю здійснюються з урахуванням вимог Законів України «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про адміністративну процедуру». Під час здійснення заходів державного архітектурно-будівельного контролю щодо суб’єктів містобудування (юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців) на об’єктах будівництва органи державного архітектурно-будівельного контролю зобов’язані забезпечити дотримання вимог статті 1, статті 3, частин першої, четвертої, шостої — восьмої, абзацу другого частини десятої, частин тринадцятих та чотирнадцятих статті 4, частин першої — четвертої статті 5, частини третьої статті 6, частин першої — четвертої та шостої статті 7, статей 9, 10, 19, 20, 21, пункту 3 статті 22 «Прикінцеві положення» Закону України «Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності». Під час організації діловодства з документами за зверненнями суб’єктів містобудування застосовуються вимоги Типової інструкції з документування управлінської інформації в електронній формі та організації роботи з електронними документами в діловодстві, електронного міжвідомчого обміну, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 17 січня 2018 р. № 55 «Деякі питання документування управлінської діяльності», в частині загальних принципів роботи з документами та в тій частині, яка прямо не визначена окремими нормативно-правовими актами, а також ДСТУ 4163:2020 «Уніфікована система організаційно-розпорядчої документації. Вимоги до оформлення документів». |
ПУНКТ 11
| Було | Стало |
|---|---|
| У цьому Порядку термін «електронний кабінет» вживається у значенні, наведеному в статті 22-3 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». | У цьому Порядку термін «електронний кабінет» вживається у значенні, наведеному в статті 22-3 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Окремі терміни у цьому Порядку вживаються у значенні, наведеному у Законі України «Про адміністративну процедуру». Для цілей цього Порядку під зверненням фізичних чи юридичних осіб про порушення суб’єктом містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності слід розуміти заяву особи щодо забезпечення реалізації її права, свободи чи законного інтересу або виконання нею визначеного законом обов’язку в розумінні Закону України «Про адміністративну процедуру». |
ПУНКТ 12 (НОВИЙ)
| Було | Стало |
|---|---|
| (відсутній) | Для цілей цього Порядку здійснення заходів державного архітектурно-будівельного контролю є адміністративним провадженням відповідно до Закону України «Про адміністративну процедуру». Процедурними рішеннями, які приймаються під час здійснення заходів державного архітектурно-будівельного контролю, є, зокрема: — висновок комісії щодо розгляду звернень у сфері містобудівної діяльності (далі — комісія), крім випадків, коли такий висновок не містить рекомендацій органу державного архітектурно-будівельного контролю щодо чіткого переліку питань, які підлягають перевірці, або обґрунтованості позапланової перевірки, а також необхідності її проведення на підставі звернення; Процедурними діями, які виконуються під час державного архітектурно-будівельного контролю, є, зокрема, огляд об’єкта будівництва, фіксування процесу проведення перевірки з використанням фото- та/або аудіо- та/або відеотехніки, зокрема з використанням Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. |
ПУНКТ 13 (НОВИЙ)
| Було | Стало |
|---|---|
| (відсутній) | Посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю, яка здійснює заходи державного архітектурно-будівельного контролю, зобов’язана заявити самовідвід за наявності підстав, визначених частиною першою статті 23 Закону України «Про адміністративну процедуру». Суб’єкт містобудівної діяльності, щодо якого здійснюються заходи державного архітектурно-будівельного контролю та якому стало відомо про наявність таких підстав, має право подати відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю клопотання про відвід посадової особи. Рішення про відвід (самовідвід) посадової особи державного архітектурно-будівельного контролю чи про відмову у відводі з відповідним обґрунтуванням приймає керівник відповідного органу невідкладно. Одночасно з прийняттям рішення про відвід (самовідвід) керівник приймає рішення про визначення іншої уповноваженої посадової особи для продовження здійснення заходів. Про визначення іншої уповноваженої посадової особи повідомляється суб’єкту містобудування шляхом вручення копії направлення з відповідними змінами. |
ПУНКТ 14 (НОВИЙ)
| Було | Стало |
|---|---|
| (відсутній) | Здійснення заходів державного архітектурно-будівельного контролю зупиняється у разі смерті або оголошення в установленому законом порядку померлою фізичної особи, яка була учасником адміністративного провадження (якщо правовідносини допускають правонаступництво, — до встановлення правонаступника). Здійснення заходів державного архітектурно-будівельного контролю зупиняється у разі призначення інженерно-технічної або іншого виду експертизи — до одержання її результатів. Орган державного архітектурно-будівельного контролю відновлює адміністративне провадження за власною ініціативою або за заявою (клопотанням) замовника після припинення обставин, що спричинили зупинення адміністративного провадження. |
ПУНКТ 15 (НОВИЙ)
| Було | Стало |
|---|---|
| (відсутній) | Адміністративне провадження закривається у випадках, передбачених статтею 65 Закону України «Про адміністративну процедуру». |
ПУНКТ 4
| Було | Стало |
|---|---|
| Посадові особи органів державного архітектурно-будівельного контролю мають службові посвідчення встановленого зразка, форма якого затверджується Мінінфраструктури. | Посадові особи ДІАМ та органів державного архітектурно-будівельного контролю, які утворені як структурні підрозділи Київської та Севастопольської міських держадміністрацій, мають службові посвідчення з безконтактним електронним носієм, зразок та технічний опис бланка яких затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 27 грудня 2018 р. № 1137. Посадові особи виконавчих органів з питань державного архітектурно-будівельного контролю сільських, селищних, міських рад мають службові посвідчення зразка, форма якого затверджується Мінрозвитку. |
ПУНКТ 41
| Було | Стало |
|---|---|
| 4-1. Під час здійснення державного архітектурно-будівельного контролю перевірці підлягає: достовірність даних, наведених у повідомленнях про початок виконання підготовчих і будівельних робіт та деклараціях про готовність об’єкта до експлуатації; забезпечення замовником здійснення авторського та технічного нагляду, — коли такий нагляд є обов’язковим згідно із законодавством;… | 4-1. Під час здійснення державного архітектурно-будівельного контролю перевірці підлягає: наявність документів, які дають право на виконання підготовчих та/або будівельних робіт; достовірність даних, наведених у повідомленнях про початок виконання підготовчих і будівельних робіт та деклараціях про готовність об’єкта до експлуатації;… |
Коротке резюме за таблицею по змінах до ПКМУ №553
У Порядку прямо з’явилась прив’язка до Закону України «Про адміністративну процедуру» — заходи державного архітектурно-будівельного контролю здійснюються з урахуванням вимог Законів України «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про адміністративну процедуру».
Окремо трансформовано підхід до звернень. Вони більше не виконують роль формального приводу для ініціювання перевірки, а набули статусу заяви в розумінні адміністративної процедури. Відповідно, до них застосовуються встановлені вимоги щодо оформлення, реєстрації та розгляду, а також пов’язані з цим правові наслідки. Фактично саме подання звернення запускає адміністративне провадження, а не безпосередньо перевірку.
Введено механізм відводу/самовідводу (п. 13). Раніше в Порядку цього не було взагалі. Тепер це прямо прописана процедура: можна заявити відвід, керівник органу держархбудконтролю розглядає дане звернення, посадову особу можуть замінити. Дана норма узгоджується із ЗУ «Про адміністративну процедуру». Аналогічні зміни внесені до Постанови №244, про які йшлося в першій частині статті.
З’явилась можливість зупинити розгляд, потім відновити, закрити провадження. Адміністративне провадження закривається у разі відмови заявника від заяви або скарги (крім випадків публічного інтересу чи заборони законом), а також якщо: заява подана неналежною особою; питання не належить до компетенції органу; вже існує рішення по тій самій справі або судове рішення; припинено суб’єкта без правонаступництва; мета провадження стала неможливою чи є інші підстави, передбачені законом. Також провадження закривається у разі примирення сторін, якщо це не порушує закон або права інших осіб. Раніше Порядок цього не передбачав.
Додатково унормовано документообіг і комунікації. Прямо введено застосування вимог до електронного діловодства і стандартів оформлення документів, що означає, що будь-яка дія чи повідомлення одразу набуває статусу не просто інформації.
На цьому фоні зміни в окремих пунктах, таких як уточнення посвідчень посадових осіб або доповнення предмету перевірки (наприклад, пряме включення наявності дозвільних документів), виглядають другорядними. Вони не змінюють суті повноважень, але доповнюють загальну тенденцію — зробити контроль максимально процедурно визначеним.
Інші зміни потребують окремої уваги. Тому зупинимось на них по черзі та більш детально.
Позапланові перевірки: рішення про відмову/прийняття звернення та фільтри від «скаржників»
Звернення подається у письмовій формі (паперовій або електронній) і протягом 5 робочих днів проходить попередній розгляд. Воно має містити дані заявника, інформацію про суб’єкта містобудування, опис порушення, місце об’єкта та чітку вимогу щодо проведення контролю.
Якщо звернення оформлено з порушеннями, його залишають без руху та надають строк (до 10 робочих днів) для усунення недоліків; у разі їх неусунення — повертають. Це не позбавляє права подати звернення повторно.
Не підлягають розгляду звернення:
- від одного і того ж заявника щодо проведення позапланової перевірки за тим самим фактом (фактами), за якими було прийнято рішення комісії, оформлене відповідним висновком, та за відсутності додаткових істотних фактів (обставин), які можуть вплинути на прийняття рішення про необхідність проведення позапланової перевірки;
- щодо проведення повторної позапланової перевірки за тим самим фактом (фактами), що був (були) підставою для раніше проведеної позапланової перевірки об’єкта будівництва чи суб’єкта містобудування;
- в яких порушено питання, яке розглядається судом або щодо якого ухвалено судове рішення про відмову в задоволенні вимог заявника, крім випадків зміни істотних для вирішення справи обставин (умов);
- в яких вжито ненормативну лексику та/або образливі висловлювання.
Позапланова перевірка проводиться виключно в межах питань, зазначених у зверненні, триває не більше 10 робочих днів і не може призначатися повторно за тими самими підставами (крім контролю виконання припису). Про її проведення суб’єкта повідомляють заздалегідь (не пізніше ніж за 3 дні), за винятком випадків самочинного будівництва.
Комісійний розгляд звернення як обов’язкова передпроцедурна стадія призначення перевірки
Цими змінами вперше на рівні Порядку запроваджено окрему процедурну стадію, що передує призначенню позапланової перевірки — розгляд звернення комісією органу державного архітектурно-будівельного контролю.
Нові пункти 72 та 73 структурно розмежовують роботу комісії на два блоки.
Перший — це порядок розгляду звернення. Встановлено, що звернення, яке пройшло попередній відбір, підлягає колегіальному розгляду комісією у визначені строки, із обов’язковим повідомленням заінтересованих осіб, забезпеченням їх права на участь (у тому числі дистанційну), подання пояснень і матеріалів, а також із фіксацією перебігу розгляду. Таким чином, розгляд звернення набуває ознак повноцінної адміністративної процедури.
⚠️ Важливо: У разі неявки заявника розгляд заяви переноситься на іншу дату, про що заявнику та суб’єкту містобудування повідомляється. У разі повторної неявки заявника, зокрема непідключення до відеоконференції, вимога заявника про здійснення заходів державного архітектурно-будівельного контролю не підлягає задоволенню, крім випадків встановлення за результатами розгляду заяви обставин, що свідчать про наявність реальної загрози, що має негативний вплив на життя та здоров’я людини, захист навколишнього природного середовища та забезпечення безпеки держави, а також на виконання міжнародних зобов’язань України. У разі неявки замовника, інших суб’єктів містобудування та/або їх представників після їх повідомлення — звернення розглядається без їх участі.
Другий — це результат розгляду. За його підсумками комісія приймає рішення у формі висновку, який має визначений зміст і містить оцінку обставин, позицій сторін та рекомендації щодо доцільності проведення перевірки із конкретизацією її предмета.
Висновок комісії повинен обов’язково містити:
- дату та місце проведення засідання комісії;
- склад комісії, що здійснювала розгляд звернення;
- реквізити та суть звернення, розгляд якого здійснюється комісією;
- відомості про наявність чи відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги заявника, зазначені у зверненні, і заперечення суб’єкта містобудування, та інших обставин, які мають значення для об’єктивного розгляду звернення;
- рекомендації органу ДАБК щодо проведення перевірки та чіткий перелік питань, які підлягають перевірці, або відсутності підстав проведення перевірки на підставі звернення;
- обґрунтування прийнятого рішення;
- результати голосування («за» чи «проти»);
- підписи членів комісії, що здійснювали розгляд звернення.
З урахуванням рекомендацій про проведення перевірки, наведених у висновку комісії, протягом п’яти робочих днів з дня оформлення такого висновку або з дня надходження у випадках, передбачених законодавством, відповідного рішення центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері архітектурно-будівельного контролю та нагляду, видається наказ за підписом керівника або уповноваженого заступника керівника органу державного архітектурно-будівельного контролю про проведення позапланової перевірки.
Висновки комісії не пізніше 10 робочих днів з дня прийняття комісією відповідного рішення оприлюднюються на офіційному веб-сайті органу державного архітектурно-будівельного контролю та Єдиному державному веб-порталі відкритих даних з урахуванням вимог Закону України «Про захист персональних даних».
“Саме висновок комісії є підставою для прийняття подальшого управлінського рішення — видання наказу про проведення позапланової перевірки. Отже, перевірка більше не ініціюється безпосередньо зверненням, а є похідною від результатів його процедурного розгляду.”
Проведення перевірки: участь сторін, недопуск і робота з самочинним будівництвом
Пункт 9 Постанови КМУ №553 (у новій редакції) суттєво деталізує порядок проведення перевірки. Закріплено, що контроль здійснюється за участю суб’єкта містобудування, але його відсутність не зупиняє перевірку, якщо він був належно повідомлений. У такому разі перевірка може проводитись без нього із залученням органів місцевого самоврядування.
Окремо врегульовано ситуації недопуску або ненадання документів: у таких випадках складається акт про недопуск, протокол і видаються приписи. При цьому суб’єкт зобов’язаний забезпечити доступ до об’єкта та документів, а у разі їх відсутності — надати на вимогу.
Деталізовано і роботу з самочинним будівництвом: передбачено залучення поліції, встановлення особи забудовника та взаємодію з правоохоронними органами, включаючи строки та порядок отримання інформації. Щоб уникнути таких сценаріїв, варто провести аудит намірів будівництва ще до старту робіт.
Так, у разі виявлення факту самочинного будівництва орган державного архітектурно-будівельного контролю проводить перевірку із залученням представників органів Національної поліції і місцевого самоврядування та вживає заходів для встановлення відомостей про суб’єкта містобудування, який будує чи збудував об’єкт самочинного будівництва (зокрема, його прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), реєстраційний номер облікової картки платника податків (за наявності), номер та серія паспорта — для фізичної особи або найменування та ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України — для юридичної особи).
Якщо під час здійснення заходів державного архітектурно-будівельного контролю неможливо встановити суб’єкта, який будує чи збудував об’єкт самочинного будівництва, матеріали такої перевірки разом з вимогою про встановлення суб’єкта містобудування орган державного архітектурно-будівельного контролю направляє до органів Національної поліції.
Органи Національної поліції у строк до 30 календарних днів з дня надходження вимоги про встановлення суб’єкта містобудування вживають відповідні заходи для встановлення такої особи, про що повідомляють орган державного архітектурно-будівельного контролю.
Відомості органу Національної поліції про встановлення суб’єкта містобудування, який будує чи збудував об’єкт самочинного будівництва, є невід’ємною частиною акта, який складається за результатами перевірки.
Проведення перевірки: участь сторін, взаємодія та незалежна експертиза
Паралельно закріплено широку міжвідомчу взаємодію: орган ДАБК у межах контролю взаємодіє з іншими органами виконавчої влади та контролюючими органами (екологія, пожежна безпека, охорона праці, статистика, правоохоронні органи тощо), що фактично розширює інструменти впливу та збору інформації.
Окремо введено можливість призначення експертизи для надання оцінки дій суб’єктів містобудування під час виконання підготовчих та будівельних робіт, що потребує спеціальних знань. Керівник органу державного архітектурно-будівельного контролю має право прийняти обґрунтоване рішення про призначення інженерно-технічної або іншого виду експертизи з визначенням експерта чи експертної установи та переліку питань експертизи з одночасним зупиненням заходу державного архітектурно-будівельного контролю. Строки здійснення заходу державного архітектурно-будівельного контролю, визначені цим Порядком, відновлюються у день одержання органом державного архітектурно-будівельного контролю результатів експертизи.
💡 Моя порада: Незалежна експертиза під час перевірок — новий законний спосіб зупинити тиск на суб’єкта містобудування. Це ідеальний тактичний крок. Ви виграєте час для підготовки комісійного розгляду, перевірки та до можливого судового захисту.
Позапланові перевірки: нові правила та обмеження
Ключова зміна — поява вимоги про надання документів/відомостей як окремого процесуального інструменту. Раніше інспектор фактично отримував документи «в рамках перевірки», і це не мало чіткої процесуальної форми. Тепер це окремий документ, який вручається або направляється суб’єкту, і з моменту його отримання починає спливати строк — не більше трьох робочих днів. Це змінює баланс: ненадання документів більше не є «слабким місцем перевірки», а прямо трансформується в ризик кваліфікації як недопуску з усіма наслідками (акт, протокол, припис).
⚠️ Важливо: «Посадові особи органів державного архітектурно-будівельного контролю під час проведення перевірки мають право: складати вимоги документів/відомостей, протоколи, акти перевірок, акти про недопущення, передбачені цим Порядком, та накладати штрафи відповідно до закону.»
Друга принципова зміна — розширення моменту, коли орган може витребовувати інформацію. Тепер це дозволено до початку перевірки. Тобто орган отримує можливість сформувати базу доказів ще до виходу на об’єкт. Це означає, що перевірка більше не починається «з нуля»: інспектор приходить уже з підготовленою позицією, сформованою на основі отриманих документів і даних. У практичному вимірі це різко зменшує можливість «вирівнювати ситуацію» під час самої перевірки.
⚠️ Важливо: «Посадові особи органу державного архітектурно-будівельного контролю до початку здійснення заходів державного архітектурно-будівельного контролю мають право витребовувати документи та інші матеріали від органів державної влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, необхідні для встановлення суб’єкта містобудування та/або здійснення заходів державного архітектурно-будівельного контролю.»
Третій момент — закріплення строку надання документів. Раніше це питання залишалося розмитим і часто було предметом спору. Тепер строк визначений прямо — до трьох робочих днів. Це різко зменшує простір для маневру суб’єкта і водночас створює формалізований критерій для оцінки його поведінки.
⚠️ Важливо: «Посадові особи органу державного архітектурно-будівельного контролю під час проведення перевірки мають право: одержувати в установленому законодавством порядку від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, фізичних осіб інформацію та документи, необхідні для здійснення державного архітектурно-будівельного контролю. Така інформація та документи мають бути надані у строк, встановлений органом державного архітектурно-будівельного контролю, але не пізніше трьох робочих днів з моменту надходження вимоги документів/відомостей.»
Четвертий аспект — розширення можливостей залучення третіх осіб. Додавання формулювання «та інших осіб» у контексті залучення до перевірки експертів, спеціалістів або інших учасників процесу. У зв’язці з можливістю призначення експертизи це означає, що контроль може виходити за межі «інспекторської оцінки» і підкріплюватися спеціальними знаннями.
Новий ризик: припис про заборону експлуатації об’єкта
Постанова №485 ввела одну з найнебезпечніших санкцій. Це припис про заборону експлуатації об’єктів без введення в експлуатацію.
Тут варто розібратись більш предметно.
Положеннями частин першої та другої статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено, що державний архітектурно-будівельний контроль — сукупність заходів, спрямованих на дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил. Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Посадові особи органів державного архітектурно-будівельного контролю під час перевірки мають право, зокрема, складати протоколи про вчинення правопорушень, акти перевірок та накладати штрафи відповідно до закону; видавати обов’язкові для виконання приписи щодо: а) усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил; б) зупинення підготовчих та будівельних робіт, які не відповідають вимогам законодавства, зокрема будівельних норм, містобудівним умовам та обмеженням, затвердженому проекту або будівельному паспорту забудови земельної ділянки, виконуються без повідомлення, реєстрації декларації про початок їх виконання або дозволу на виконання будівельних робіт (частина четверта статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Проте припис може містити лише вимоги щодо усунення порушень вимог містобудівного законодавства, державних стандартів і правил та про зупинення підготовчих та будівельних робіт, які здійснюються з порушенням законодавства.
Згідно з положеннями пункту 9 частини четвертої статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» посадові особи органів державного архітектурно-будівельного контролю під час перевірки мають право, зокрема, забороняти за вмотивованим письмовим рішенням експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, не прийнятих в експлуатацію. Аналогічні приписи визначені підпунктом 10 пункту 11 Порядку № 553.
Зі змісту наведеної правової норми вбачається, що право забороняти експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, не введених в експлуатацію у встановленому порядку, реалізується посадовими особами ДАБК шляхом видання мотивованого письмового рішення. Водночас, припис не може ототожнюватись із вмотивованим письмовим рішенням посадової особи.
Наслідки можуть бути катастрофічними для економіки проєкту. Ви не зможете законно завести орендарів. Банківське фінансування буде миттєво заблоковано. Ризик втрати прибутку стає максимальним. Вам необхідний бездоганний комплаєнс ще на етапі укладання договорів підряду, а також своєчасне введення в експлуатацію СС2 СС3 для уникнення санкцій.
📋 Висновки та рекомендації
Проведений аналіз змін до Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Контроль остаточно став повноцінним адміністративним провадженням – Реформа, закріплена постановою №485, остаточно переводить державний архітектурно-будівельний контроль у площину повноцінного адміністративного провадження. Це означає, що для девелопера змінюється не лише регуляторне середовище, а й сама логіка взаємодії з державою. Контроль більше не є епізодичною перевіркою — він стає процесом із чіткими стадіями, строками, процедурними рішеннями та доказовою базою.
Перехід від реактивної моделі до процесуального управління ризиками – Девелоперу необхідно вибудовувати системний контроль за процедурою: забезпечити постійний моніторинг електронних комунікацій, брати участь у засіданнях комісій, формувати власну доказову позицію ще на етапі розгляду звернення, а не після призначення перевірки.
- Забезпечте постійний моніторинг електронних комунікацій — електронний кабінет, пошта, засоби електронних комунікацій мають бути під щоденним контролем.
- Беріть участь у засіданнях комісій — ваша присутність (у тому числі дистанційна) впливає на формування доказової бази та висновок комісії.
- Використовуйте механізм відводу посадових осіб — у новій моделі це реальний інструмент впливу, а не формальність.
- Забезпечте готовність документів до перевірки — строк надання документів на вимогу тепер складає не більше 3 робочих днів, а орган може витребовувати інформацію ще до початку перевірки.
- Забезпечте бездоганний комплаєнс з введення в експлуатацію — новий припис про заборону експлуатації інтегрований у базовий механізм реагування ДАБК і може паралізувати економіку проєкту.
Важливо пам’ятати: У 2026 році захист у сфері містобудування починається не з оскарження штрафу, а з участі у процедурі, яка цей штраф формує.
Потрібна допомога з адаптацією до нових правил державного будівельного контролю? Експерти PRO InfoBud та Консорціуму CLC PRO Group допоможуть вибудувати системний контроль за процедурою, підготувати доказову позицію та забезпечити процесуальне управління ризиками на всіх стадіях перевірки ДАБК.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: Аудит процедурної відповідності, супровід перевірок ДАБК, підготовка доказової позиції, процесуальне управління ризиками, незалежна експертиза, супровід комісійного розгляду звернень, консультації з адміністративної процедури у сфері містобудування
