14.08.2026
Протягом 2022-2025 років та на початку 2026 року відбулися як кардинальні зміни у порядку державної реєстрації речових прав на нерухомість, так і цілком логічні зміни внаслідок внесення змін в інші нормативно-правові документи. Тобто ті які зачепили порядок ДРРП по дотичній. Девелопери та забудовники змушені переосмислити звичні схеми роботи. Найбільш революційною стала заборона з 14 липня 2024 року на реєстрацію речових прав власності за старими механізмами – через довідки фондів фінансування будівництва, житлових кооперативів та інвестиційні договори. Тепер єдиний законний спосіб продажу майбутніх об’єктів нерухомості – реєстрація спеціального майнового права (СМП) через ЄДЕССБ. З подальшою автоматичною реєстрацією у ДРРП.
У цій статті розбираємо ключові законодавчі зміни, пояснюємо критичні дати. Надаю практичні рекомендації для девелоперів. Ці зміни є частиною масштабного оновлення норм будівельного законодавства України. Як фахівець з понад 12-річним досвідом юридичного супроводу будівництва, я особисто стикаюся з цими змінами щодня. І бачу, як одна пропущена деталь може коштувати ресурсів часових та фінансових.
Ключові зміни державної реєстрації речових прав на об’єкти нерухомості: хронологія законодавчих подій
Протягом останнього часу відбулися важливі зміни до порядку державної реєстрації прав на нерухомість. Давайте розглянемо ці нововведення детальніше та проаналізуємо їх вплив на роботу девелоперів.
Перша зміна – Закон від 02.05.2023 № 3065-IX. Він вніс корективи одразу до семи законодавчих актів України, включаючи Земельний кодекс. Найважливіше для забудовників – механізм державної реєстрації наміру продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Тепер це робить нотаріус, який посвідчує договір купівлі-продажу в межах свого округу. Змінився і механізм переважного права купівлі таких земель. Коли строк переважного права закінчується, його реєстрація в Державному реєстрі речових прав (ДРРП) припиняється автоматично – через програмні засоби. Не потрібно окремо звертатися.
Друга зміна – Наказ Мінюсту про реєстрацію в межах кількох адміністративно-територіальних одиниць. Це рішення дозволило проводити реєстраційні дії незалежно від місцезнаходження об’єкта нерухомості. Особливо важливо для тимчасово окупованих територій – Автономної Республіки Крим, Донецької, Запорізької, Луганської, Миколаївської, Харківської, Херсонської областей та міста Севастополя.
Третя зміна – найкритичніша. Далі дуже важливі нові правила реєстрації 2025 щодо порядку оформлення речових прав на нерухоме майно, які вступили в дію 14 липня 2024 року.
🔍 Інсайт: Автоматичне припинення переважного права купівлі сільгоспземель через програмні засоби ДРРП – яскравий приклад цифровізації реєстраційних процесів. Це знімає бюрократичне навантаження з власників та прискорює угоди.
Інші зміни охоплені періодом 2022–початок 2026. У таблиці наведені реальні нормативні акти та накази, що безпосередньо впливали на порядок державної реєстрації речових прав / доступ до ДРРП / процедури у цей період.
Хронологія змін: закони/постанови/накази, що вплинули на державну реєстрацію речових прав на об’єкти нерухомості (2022–початок 2026)
| № | Назва закону / постанови | Коротко / тезисно що змінюється | Дата набуття чинності |
| 1 | Закон України від 15.08.2022 № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» | Запроваджено спеціальне майнове право (СМП); встановлено обов’язковість реєстрації прав на майбутні об’єкти через СМП та ЄДЕССБ; для об’єктів з дозволом після цієї дати старі схеми (ФФБ, ЖБК, інвестдоговори) втрачають правове значення | 10.10.2022 |
| 2 | Постанова КМУ від 06.03.2022 № 209 «Деякі питання державної реєстрації в умовах воєнного стану…» | Встановлено особливий режим роботи державних реєстраторів та доступу до реєстрів у період воєнного стану | 06.03.2022 |
| 3 | Закон України від 02.05.2023 № 3065-IX | Змінено порядок реєстрації та припинення переважного права купівлі земель с/г призначення; автоматичне припинення переважного права через програмні засоби ДРРП | 2023 |
| 4 | Постанова КМУ від 05.07.2024 № 785 «Про внесення змін до деяких постанов КМУ з питань державної реєстрації речових прав…» | Уточнено окремі процедурні та технічні аспекти державної реєстрації речових прав і формування заяв у ДРРП | 05.07.2024 |
| 5 | Зміни до Порядку державної реєстрації речових прав (реалізація Закону № 2518-IX) | Встановлено заборону застосування старих механізмів реєстрації прав власності на закінчені об’єкти для будівництв з дозволом після 10.10.2022 | 14.07.2024 |
| 6 | Наказ Міністерства юстиції України від 30.04.2025 № 1172/5 «Про затвердження змін до деяких нормативно-правових актів Міністерства юстиції України» | Наказ Міністерства юстиції України від 30.04.2025 № 1172/5 «Про затвердження змін до деяких нормативно-правових актів Міністерства юстиції України» | 01.05.2025 (реєстрація наказу/реалізація змін). |
| 7 | Наказ Міністерства юстиції України від 04.08.2025 № 2117/5 «Про затвердження Словника видів інших речових прав… та Словника типів документів» | Наказ Міністерства юстиції України від 04.08.2025 № 2117/5 «Про затвердження Словника видів інших речових прав… та Словника типів документів» | Наказ Міністерства юстиції України від 04.08.2025 № 2117/5 «Про затвердження Словника видів інших речових прав… та Словника типів документів» |
| 8 | Наказ Міністерства юстиції України від 19.03.2025 № 798/5 «Про затвердження Словника типів документів, Словника типів заяв, Словника типів рішень державного реєстратора прав на нерухоме майно» (і пов’язані змiни у 2025) | Формалізація словників (типів документів/заяв/рішень) – уніфікація назв і типів записів у ДРРП, що вплинуло на оформлення рішень, повідомлень, процес оскарження та технічну роботу реєстру. | (Наказ—19.03.2025; реалізація змін у 2025). |
| 9 | Постанова КМУ від 26.11.2025 № 1534 «Про внесення змін до порядків, затверджених постановами КМУ № 1127 і № 1128» | Системні зміни до процедур державної реєстрації прав та розгляду скарг; приведення порядків у відповідність до нової моделі реєстрації та адміністративних процедур | 01.01.2026 |
| 10 | Постанова КМУ від 24.12.2025 № 1737 «Про внесення змін до Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав…» | Обмежено доступ до окремих відомостей ДРРП під час воєнного стану та протягом року після його припинення | 27.12.2025 |
| 11 | Постанова КМУ від 07.01.2026 № 15 (зміни до постанови від 14.04.2004 № 467 та ін.) | Внесені зміни до деяких постанов, що стосуються доступу до реєстрів та процедури реєстраційних дій – хоча прийнята 07.01.2026, частина змін набуває чинності пізніше | 07.01.2026 (деякі положення набирають чинності пізніше. |
Зміни до Порядку державної реєстрації речових прав (п. 81 Порядку № 1127)— критична дата для забудовників:що саме змінилося у реєстрації прав власності
Дату 14 липня 2024 року потрібно знати кожному девелоперу. Саме тоді набрали чинності зміни державної реєстрації 2024, які остаточно заборонили старі схеми реєстрації прав власності на майбутні об’єкти.
Що таке пункт 81 Порядку? До 14 липня 2024 року цей механізм дозволяв реєструвати право власності на об’єкти, які споруджуються, коли власник відмінний від замовника будівництва. Тобто якась інша людина купувала квартиру у забудовника. В пункті 81 було чітко прописано, які документи необхідно подати державним реєстраторам.
Це могли бути довідки житлових кооперативів (про членство та відсутність заборгованості), довідки фондів фінансування будівництва, інвестиційні договори будівництво між замовником і майбутнім власником.
Що саме заборонено з 14.07.2024? Діє заборона реєстрації права власності стосовно закінчених будівництвом об’єктів на підставі довідок фондів фінансування будівництва, довідок кооперативів чи інших договорів між замовником будівництва і майбутнім власником нерухомості. Але є нюанс. Заборона застосовується тільки до тих об’єктів, на які дозвіл на будівництво після 10.10.2022 було отримано – після набрання чинності Законом України № 2518-IX «Про гарантування речових прав».
| Пункт Порядку № 1127 | Було (до змін) | Стало (після змін) | Нормативна підстава | Дата застосування |
| п. 81 | Дозволялась реєстрація права власності на закінчені будівництвом об’єкти на підставі довідок ФФБ, ЖБК, інвестиційних договорів, якщо власник відмінний від замовника будівництва | Заборонено реєструвати право власності на таких підставах для об’єктів, дозвіл на будівництво яких отримано після 10.10.2022 | Закон № 2518-IX | 14.07.2024 |
| Загальний підхід до моменту реєстрації прав | Реєстрація прав здійснювалась переважно після завершення будівництва | Реєстрація прав переноситься на етап будівництва шляхом реєстрації СМП | Закон № 2518-IX | з 10.10.2022 |
| Підстави для подальшої реєстрації права власності | Довідкові та договірні документи замовника будівництва | Витяг з ДРРП про зареєстроване спеціальне майнове право | Закон № 2518-IX | 2022–2024 |
| Публічність та захист інвесторів | Відсутня публічна фіксація прав на майбутні об’єкти | Публічна реєстрація СМП у ДРРП та інтеграція з ЄДЕССБ, унеможливлення подвійних продажів | Закон № 2518-IX | 2022–2025 |
⚠️ ВАЖЛИВА ПОРАДА: Перевірте дату дозволу на будівництво. Якщо дозвіл отримано після 10 жовтня 2022 року → забудьте про довідки ФФБ, кооперативів та інші старі схеми. ТІЛЬКИ реєстрація СМП через ЄДЕССБ – єдиний законний механізм продажу майбутніх об’єктів.
❓ “Мої довідки ФФБ/кооперативу більше не працюють?”– це питання я чую щотижня. Відповідь: так, для об’єктів з дозволом після 10.10.2022 ці документи втратили юридичну силу як підстава для реєстрації речових прав власності. Тепер єдиний законний спосіб – реєстрація спеціального майнового права (СМП) з подальшою реєстрацією права власності після введення об’єкта в експлуатацію.
Таблиця порівняння: старий & новий механізм реєстрації
| Критерій | Старий механізм (до 14.07.2024) | Новий механізм (після 14.07.2024) |
| Документ-підстава | Довідка ФФБ, кооперативу, інвестдоговір | Витяг з ДРРП про реєстрацію СМП |
| Публічність даних | Ні (інформація тільки у замовника) | Так (ДРРП та ЄДЕССБ) |
| Етап реєстрації | Після завершення будівництва | На етапі будівництва |
| Захист інвесторів | Слабкий (ризик подвійних продажів) | Сильний (гарантійна частка будівництво 5-10%) |
⚠️ ВАЖЛИВО:
Не чекайте на завершення будівництва для реєстрації СМП. СМП реєструється на етапі будівництва, а не після введення в експлуатацію. Чим раніше зареєструєте СМП, тим швидше зможете залучати інвестиції. Для цього важливо пройти реєстрацію майбутніх об’єктів нерухомості без затримок.
❓ “Я пропустив дату 14.07.2024 – що робити?” Якщо Ваш дозвіл на будівництво отримано після 10.10.2022, єдиний спосіб зараз – реєструвати СМП через ЄДЕССБ. Старі схеми більше не працюють. Державний реєстратор просто відмовить у реєстрації права власності за довідками ФФБ або кооперативу. Як перевірити дату дозволу? Витяг з ЄДЕССБ про дозвіл на початок будівельних робіт або дата у паперовому дозволі (якщо був виданий до запуску ЄДЕССБ). Ця інформація має бути у вашого проєктного менеджера.
Спеціальне майнове право (СМП): що це і як воно працює для девелоперів
Якщо у Вас є об’єкт будівництва і Ви плануєте на етапі будівництва – тобто до введення його в експлуатацію – здійснювати реалізацію майбутніх об’єктів нерухомості (МОН): квартир, приміщень, нежитлових приміщень, машино-місць, і таким чином залучаєте кошти фізичних або юридичних осіб на будівництво, Ви маєте діяти за законом про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому.
Що таке спеціальне майнове право? Це особливий вид речового права на об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості. СМП дає право відчужувати майбутній об’єкт, продавати це спеціальне майнове право іншій особі ще до завершення будівництва.
Як працює ланцюг передачі прав? Замовники будівництва реєструють спеціальне майнове право за собою. Далі вони це СМП передають іншим особам, які хочуть придбати його і потім отримати у власність ці майбутні об’єкти нерухомості після введення будинку в експлуатацію. Після отримання сертифіката про прийняття в експлуатацію інвестор може зареєструвати право власності на нерухомість.
Існує два види СМП:
- СМП на неподільний об’єкт – це, наприклад, будинок цілком, який після завершення будівництва належатиме одному власнику.
- СМП на майбутній об’єкт нерухомості (МОН) – це окрема квартира, паркомісце, нежитлове приміщення у багатоквартирному будинку.
💡 Зрозумійте різницю: Неподільний об’єкт – будинок цілком. Майбутній об’єкт нерухомості – окрема квартира, паркомісце у багатоквартирному будинку. СМП – це не просто адміністративна формальність, а інструмент захисту інвесторів від подвійних продажів та рейдерства. Реєстрація СМП у Державному реєстрі речових прав робить інформацію публічною і прозорою. Будь-хто може перевірити, чи зареєстроване право на конкретну квартиру, чи немає обтяжень.
Багато юристів досі працюють за застарілими знаннями (пункт 81 Порядку). Переконайтеся, що Ваш консультант знає про критичну дату 14 липня 2024 року. Інакше ризикуєте отримати застарілі поради, які вже не працюють. Раніше замість СМП активно використовувалась купівля-продаж майнових прав, однак ця модель потребує адаптації.
❓ “Чи зможу я продати квартири інвесторам?” Так, але тільки через реєстрацію СМП. Без СМП продаж майбутніх об’єктів незаконний, що загрожує втратою фінансування проєкту та судовими позовами від інвесторів. Для оформлення продажу необхідно укласти договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості.
🎯 Потрібна експертна консультація щодо переходу на СМП? PRO InfoBud надає юридичний супровід будівництва під ключ, включаючи реєстрацію спеціальних майнових прав. Детальна консультація допоможе уникнути дорогих помилок. Зв’яжіться з адміністратором у Telegram або зателефонуйте +380 95 888 08 93. Також у нас є спеціальний курс ЄДЕССБ для девелоперів “Практикум по роботі з ЄДЕССБ”, де Ви отримаєте покрокові інструкції реєстрації СМП 2026, розбір типових помилок та чек-лист аудиту проєктної документації.
🛠️ Послуги: юридичний супровід будівництва під ключ, реєстрація СМП, курс ЄДЕССБ “Практикум по роботі з ЄДЕССБ”, покрокові інструкції реєстрації СМП 2026, розбір типових помилок, чек-лист аудиту проєктної документації
Висновки: нова ера державної реєстрації речових прав для девелоперів
Зміни у порядку державної реєстрації речових прав на нерухомість 2023–2025 років докорінно змінили правила роботи девелоперів. Критична дата 14 липня 2024 року поставила крапку у використанні старих схем (довідки ФФБ, кооперативів, інвестдоговори) для об’єктів з дозволами після 10.10.2022. Тепер єдиний законний механізм продажу майбутніх об’єктів — реєстрація спеціального майнового права (СМП) через ЄДЕССБ.
Девелоперам критично важливо:
- Перевірити дату дозволу на будівництво свого проєкту
- Негайно перейти на систему реєстрації СМП (якщо дозвіл після 10.10.2022)
- Оновити шаблони договорів з інвесторами
- Консультуватися з експертами, які знають актуальні зміни державної реєстрації
Ось такі важливі зміни в порядку державної реєстрації речових прав відбулися останнім роком. Законодавство продовжує змінюватися, і залишатися в курсі — єдиний спосіб захистити свій бізнес. Детальніше про фінансування будівництва після 2518-IX та нові моделі роботи читайте в окремому матеріалі.
PRO InfoBud — Ваш партнер у юридичному супроводі будівельних проєктів. Ми допомагаємо девелоперам безпомилково пройти всі етапи реєстрації спеціального майнового права в ЄДЕССБ, супроводжуємо від аудиту проєктної документації до реєстрації права власності будівництво. Детальніше про особливості роботи в ЄДЕССБ щодо таких об’єктів читайте на сайті.
🎯 Безкоштовна консультація щодо вашого проєкту — перший крок до захисту ваших інвестицій. Отримайте консультацію з впровадження нових моделей продажу нерухомості вже сьогодні!
❓ Популярні питання про зміни у порядку державної реєстрації речових прав 2022 – 2026
