Зміни до ЗУ “Про регулювання містобудівної діяльності”: житло ВПО, релокація та воєнні винятки

Аналіз змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» за 2022–2025 роки показує, що законодавець не обмежився точковими спрощеннями, а фактично змінив підхід до регулювання в умовах воєнного стану. Йдеться не про скасування базових правил, а про введення окремого режиму їх незастосування в чітко визначених випадках.

Отримати консультацію фахівця за вашим будівельним проектом

Насамперед це стосується земельних та планувальних обмежень. Через зміни до розділу V «Прикінцеві положення» було запроваджено норми, які дозволяють у визначених випадках відступати від вимог статті 24. Фактично це означає можливість реалізації проєктів без дотримання співвідношення між цільовим призначенням земельної ділянки та функціональним призначенням території, а також у ряді випадків – без отримання містобудівних умов та обмежень. Додатково закріплено можливість виконання будівельних робіт навіть за відсутності кадастрового номера або належним чином оформленого речового права, що в класичній моделі було б неможливим. У цій же логіці з’являється і новий інструмент – так званий «висновок», який по суті виконує функцію містобудівних умов для об’єктів, що підпадають під спеціальний режим.

Паралельно відбулася повна зміна технічної моделі процедур. Єдина державна електронна система у сфері будівництва (ЄДЕССБ) стала не просто реєстром, а центральним елементом усіх процесів. Саме через неї відбувається подання, перевірка та фіксація рішень, а також автоматична взаємодія з іншими державними реєстрами. Частина перевірок – зокрема щодо прав на землю, параметрів об’єкта чи відповідності вимогам – здійснюється системою автоматично, а відсутність даних у ЄДЕССБ фактично блокує подальший рух проєкту незалежно від наявності паперових документів.

Окремий блок змін стосується правової природи самих рішень у сфері будівництва. У зв’язку з імплементацією Закону «Про адміністративну процедуру» відбулося переосмислення підходу: замість терміну «анулювання» використовується «скасування» або «припинення дії», а самі рішення розглядаються як адміністративні акти. Це означає обов’язковість дотримання процедур участі заявника, належного обґрунтування відмов і можливості адміністративного оскарження.

У сукупності ці зміни сформували окремий режим реалізації будівельних проєктів, який діє паралельно до базової моделі. Він не замінює загальні правила, але дозволяє їх не застосовувати за наявності встановлених законом підстав, із обов’язковою фіксацією всіх рішень у ЄДЕССБ.

Саме цей режим на практиці і використовується для проєктів, пов’язаних із розміщенням внутрішньо переміщених осіб, релокацією бізнесу та розвитком інфраструктури в умовах воєнного стану. При цьому ключовим є не сам факт спрощення, а правильне визначення – чи підпадає конкретний об’єкт під відповідні норми. У разі наявності такої підстави застосовується спеціальна процедура; у разі її відсутності – діє загальний порядок з усіма стандартними вимогами.

Далі розглянемо, як ці механізми працюють на практиці та як їх коректно застосовувати при реалізації проєктів.

ЗУ “Про регулювання…”: зміни для ВПО та релокації бізнесу

Понад 5 мільйонів українців залишили домівки через війну. Сотні підприємств евакуювалися з Маріуполя, Донецька, Луганська. Всі вони зіткнулися з однією проблемою – де і як швидко отримати легальний дозвіл на будівництво?

Держава відреагувала. У травні 2022 року (Закон №2254-IX від 12.05.2022). Ці зміни дозволяють будувати швидше, без стандартної бюрократії. Але ось парадокс: більшість девелоперів, інвесторів та підприємств досі не знають про ці можливості. Або бояться використати через невизначеність – а раптом після війни все визнають самовільно побудованим?

Закон України “Про регулювання містобудівної діяльності” №3038-VI – це основний закон, яким ми користуємося при здійсненні будівництва. Він спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів. Простіше кажучи, це “конституція” для всього, що стосується будівництва в Україні.

У цьому законі прописано всі ключові моменти: від того, як отримати містобудівні умови та обмеження, до введення об’єкта в експлуатацію. Без розуміння цього закону ви не зможете легально побудувати навіть гараж.

А от війна змінила правила гри. 12 травня 2022 року набрав чинності Закон №2254-IX, який вніс, назвемо їх, “воєнні винятки будівництва” до базового містобудівного законодавства. Фокус змін – спрощені процедури будівництва під час воєнного стану для трьох критичних категорій:

Держава зробила легшим будівництво саме цих видів об’єктів. Ці зміни діють на період воєнного стану, але вони створюють прецедент для майбутньої модернізації всього законодавства. Адже якщо можна швидко і правильно в умовах війни – чому не можна в мирний час?

🔍 Експертний коментар: Багато моїх клієнтів спочатку бояться користуватися “воєнними винятками”. Думають – а раптом це тимчасово, раптом потім їхні об’єкти перетворяться на самочинні вслід за черговими змінами. Але юридична логіка проста: якщо ви діяли згідно з чинним законодавством на момент будівництва, майбутня зміна норм не повинна зробити ваш об’єкт незаконним.

Модульні містечка ВПО: як розмістити без дозвільної документації

В Україні дуже багато внутрішньопереміщених осіб. Тому виникла необхідність внесення змін до Закону №3038-VI з метою розміщення тимчасових споруд для ВПО. Це спеціальна норма для тимчасових споруд життєзабезпечення населення. Раніше вона стосувалася переважно МАФів, кіосків, літніх майданчиків. Зараз ця стаття стала основою для швидкого розміщення тимчасового житла для ВПО.

Що важливо розуміти: Не потребується оформлення дозвільної документації для розміщення модульних містечок, тимчасових споруд, де будуть знаходитися такі внутрішньопереміщені особи. Достатньо розробити та затвердити схему розміщення тимчасових споруд.

Практична порада: Якщо ви девелопер соціального житла або працюєте з благодійними фондами – звертайтеся до місцевої ОМС одразу за схемою розміщення. Не витрачайте час на оформлення стандартних МУО. Це економить 2-3 місяці.

Типові об’єкти:

• Модульні будинки для ВПО
• Збірні конструкції тимчасового типу
• Мобільні житлові комплекси/Контейнерні містечка

Три параметри розміщення об’єктів для ВПО: цільове призначення землі, функціональне призначення території, та код будівлі

Щоб ми розмістили подібний об’єкт в будь-якому місці на території України, має зійтися три параметри розміщення об’єктів. Це правило я пояснюю кожному клієнту на першій консультації.

Три параметри, які мають збігатися:

Параметр 1: Код будівлі за НК/ДКБС (Класифікатор будівель та споруд)
Це тип об’єкта, який ви хочете побудувати. Наприклад: житловий будинок (код 1110), виробничий цех (код 1251), автозаправна станція (код 1264).

Параметр 2: Цільове призначення земельної ділянки
Це те, що записано у витягу з Державного земельного кадастру (ДЗК). Наприклад: “для будівництва та обслуговування житлового будинку” (код 02.01) або “для ведення товарного сільськогосподарського виробництва” (код 01.01).

Параметр 3: Функціональне призначення території
Це те, що визначено містобудівною документацією – генеральним планом міста, планом зонування території. Наприклад: житлова зона (Ж), виробнича зона (ВБ), комунально-складська зона (КС).

Ці три параметри ми звіряємо за допомогою таблиці співвідношення з Постанови Кабінету Міністрів України №681 від 23.06.2021. У цій таблиці чітко прописано: який код НК/ДКБС може збігатися з яким цільовим призначенням та яким функціональним призначенням.

Воєнні винятки: коли можна не дотримуватися співвідношення цільового та функціонального призначення

А от тут починається найцікавіше. На час дії воєнного стану допускається встановлення та зміна цільового призначення земельної ділянки без дотримання співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території.

Простіше кажучи – держава дозволила обійти жорстке правило “трьох параметрів” для критично важливих об’єктів. Тільки не для всіх. Є вичерпний список.

Важливо: Інтереси виживання нації, відновлення економіки та розміщення ВПО вищі за формальні планувальні обмеження. Тому держава дозволила тимчасово відступити від стандартних правил.

Відчуваєте, що вашому будівельному проекту потрібна підтримка?

Отримати консультацію фахівця

Детальніше

Експертна порада: Не впевнені, чи ваш проєкт підпадає під винятки? Зверніться до PRO InfoBud – ми проведемо юридичний супровід містобудування вашої ситуації та підтвердимо відповідність переліку. Це набагато дешевше, ніж отримати відмову і втратити час.

Мотивований висновок & містобудівні умови та обмеження: що це і як отримати

Тепер про інструмент, який робить всю цю систему робочою. Мотивований висновок – це особливий вид містобудівних умов та обмежень, який замінює стандартні МУО для об’єктів з переліку воєнних винятків.

Що таке мотивований висновок:
Такий висновок вважається особливим видом містобудівних умов та обмежень. Він є підставою для проєктування такого об’єкта. Він замінює ці містобудівні умови і обмеження.

• Хто видає: Уповноважений орган містобудування та архітектури сільської, селищної, міської ради або місцевої державної адміністрації
• Підстава для видачі: Рішення щодо встановлення або зміни цільового призначення земельної ділянки (навіть якщо воно не відповідає функціональному призначенню території)
• Чинність: Зберігається до завершення будівництва об’єкта
• Юридична сила: Повноцінна підстава для проектування – проектувальник може розробляти проєктну документацію на основі цього висновку

Введення в експлуатацію: чому висновку “на папері” недостатньо

Тут я хочу зупинитися трошки, адже це найчастіша причина зупинки проєктів у моїх клієнтів. Ви отримали мотивований висновок на папері від УОМА. Віднесли проектувальнику. А він каже: “Не можу працювати”. Чому?

Я звертаю вашу увагу, що дуже важливо, щоб такий висновок ви отримали не тільки в папері, а щоб цей висновок був внесений до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

ЄДЕССБ – це Єдина державна електронна система у сфері будівництва. Це цифровий реєстр, де фіксуються всі містобудівні умови, проєктна документація, декларації, дозвіл на будівництво, акт готовності введення експлуатацію.

Чому паперовий висновок не працює:

1. Технічна неможливість проектування. Проєктувальник працює в електронній системі ЄДЕССБ. Він буквально “підтягує” висновок з бази даних до проєкту. Якщо висновку немає в системі – проектувальник технічно не може його використати.
2. Блокування наступних етапів. Без запису в ЄДЕССБ ви не зможете подати декларацію або отримати дозвіл на будівництво. Система не побачить підстави для проектування.
3. Цифровізація – це тренд 2024-2026. Держава йде до повної електронізації.

Схема процесу:
Висновок (папір) → Внесення в ЄДЕССБ → Підтягування проектувальником → Проектування → Декларація/дозвіл на будівництво

Повний чек-лист з покроковими інструкціями для роботи з ЄДЕССБ:

“Чек-лист порядку внесення в ЄДЕССБ”

Скачати в Телеграм

Практичні поради: як правильно користуватися спрощеними процедурами

Узагальню практичні рекомендації у вигляді чіткого чек-листа дій для різних сегментів вашої аудиторії.

Для девелоперів житла для ВПО:

• Використовуйте схему розміщення для модульних містечок – це найшвидший шлях
• Якщо будуєте капітальне житло – звертайтеся за мотивованим висновком, а не за стандартними МУО
• Працюйте через ОМС на місцевому рівні – вони зацікавлені у швидкому розміщенні ВПО

Для релокованого бізнесу:

• Перевірте відповідність вашого підприємства переліку об’єктів-винятків (виробничі потужності з зони бойових дій)
• Підготуйте документальне підтвердження евакуації (довідки, накази про переміщення)
• Обирайте ділянки не за цільовим призначенням, а за логістичною зручністю – призначення можна обійти через мотивований висновок

Для інвесторів:

• Вимагайте від забудовника підтвердження внесення мотивованого висновку у ЄДЕССБ
• Включайте у договір пункт про відповідальність забудовника за отримання всієї дозвільної документації
• Перевіряйте у публічному реєстрі ЄДЕССБ наявність документів на об’єкт

💡 Моя порада: ЗАВЖДИ звіряйте “три параметри” перед початком проекту: Код НК/ДКБС будівлі, Цільове призначення земельної ділянки (витяг з ДЗК), Функціональне призначення території (витяг з містобудівної документації). Користуйтеся таблицею співвідношення з Постанови КМУ №681. Якщо параметри не збігаються – перевіряйте, чи підпадаєте ви під закон містобудування зміни ВПО.

Ризики та обмеження: що станеться після закінчення воєнного стану

Я завжди чесно говорю клієнтам про можливі ризики. Спрощені процедури діють на період воєнного стану. Після його завершення можливе повернення до стандартних вимог.

Що це означає практично:

1. Юридичний статус об’єктів потребує врегулювання. Закон №3038-VI передбачає, що містобудівна документація має бути приведена у відповідність з реальною забудовою протягом 3 років після припинення воєнного стану.
2. Документуйте всі етапи. Зберігайте мотивовані висновки, рішення органів влади. Фіксуйте всі етапи в ЄДЕССБ – цифрові записи мають більшу юридичну силу для майбутнього підтвердження легальності будівництва.
3. Імовірний сценарій. Держава легалізує частину спрощень через необхідність швидкого відновлення. Об’єкти, побудовані за законодавством воєнного часу, отримають перехідні норми легалізації.

❓ Популярні питання