14.08.2026
У проєктах реконструкції, що пов’язані зі зміною функціонального призначення ( реконструкція квартири у нежитлове приміщення) питання адреси такого новоствореного об’єкта часто розглядається як технічне і другорядне.
Переведення квартир у нежитлові приміщення є поширеною практикою для девелоперів та власників нерухомості, особливо у контексті комерціалізації перших поверхів багатоквартирних будинків.
Водночас на етапі реалізації таких проєктів системно виникає одна і та сама проблема — некоректне формування адреси об’єкта після зміни його функціонального призначення.
Помилка полягає у сприйнятті адреси як незмінного реквізиту, тоді як насправді вона є частиною ідентифікації об’єкта та залежить від його типу. Фактично ж вона є частиною правової моделі об’єкта, яка формується ще на стадії проєктування та фіксується в державних реєстрах.
⚠️ Важливо: Саме на етапі зміни функціонального призначення виникає розрив між фактичними характеристиками об’єкта і його адресною ідентифікацією. Ігнорування цього питання призводить до невідповідностей у Державному реєстрі речових прав.
Що відбувається з адресою: адреса як частина ідентифікації об’єкта
Чи є обов’язковою зміна або коригування адреси об’єкта нерухомого майна у разі зміни його функціонального призначення (з квартири на нежитлове приміщення) шляхом реконструкції за умови незмінності всіх адресних реквізитів, у тому числі номера будинку та номера окремої частини об’єкта? Давайте розберемось покроково.
В контексті містобудівного законодавства щодо обов’язковості зміни або коригування адреси об’єкта нерухомого майна у разі зміни його функціонального призначення (з квартири на нежитлове приміщення) за умови незмінності всіх адресних реквізитів слід зазначити наступне.
Абзацом другим пункту 43 Порядку присвоєння адрес об’єктам будівництва, об’єктам нерухомого майна, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 7 липня 2021 р. № 690, встановлено, що квартири, нежитлові приміщення та місця для паркування (машиномісця) у вбудованих автостоянках у багатоквартирних житлових будинках нумеруються окремо.
Абзацом третім зазначеного пункту Порядку встановлено, що не допускається повторення номерів квартир, приміщень тощо, зокрема збіг номерів квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирних житлових будинках.
Відповідно до пункту 44 Порядку нумерування вбудованих (вбудовано-прибудованих, прибудованих) нежитлових приміщень (груп нежитлових приміщень) здійснюється після закінчення нумерування всіх квартир. Початковий номер для таких приміщень повинен бути на один порядок більше, ніж порядок номерів квартир (для кількості квартир 99 включно початковим номером буде 100, для кількості квартир до 999 включно — 1000 і так далі). Нумерація машиномісць у вбудованих автостоянках багатоквартирних житлових будинків здійснюється окремо.
Згідно з пунктом 47 Порядку у разі зміни функціонального призначення окремої частини об’єкта, яка є самостійним нерухомим майном та має окремий вхід (вихід), адреса такої частини об’єкта визначається шляхом додавання до адреси об’єкта окремого порядкового номера такої частини (наприклад, вулиця Київська, будинок 10, нежитлове приміщення 2).
Правила нумерації приміщень у багатоквартирному будинку (Порядок № 690)
| Критерій | Квартири | Нежитлові приміщення |
|---|---|---|
| Нумерація | Окрема, послідовна | Окрема, починається на порядок вище |
| Початковий номер (до 99 квартир) | 1–99 | Від 100 |
| Початковий номер (до 999 квартир) | 1–999 | Від 1000 |
| Дублювання номерів | Категорично заборонено (п. 43 Порядку) | |
| При зміні призначення | — | Присвоюється окремий порядковий номер (п. 47) |
Практичний аспект державної реєстрації: відомості, що вносяться до Державного реєстру прав
З точки зору комплексного застосування законодавства під час проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень зазначаємо, що відповідно до статей 1, 11 Закону України «Про будівельні норми» встановлено, що державні будівельні норми — це нормативний акт, затверджений центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, містобудування та архітектури.
Застосування будівельних норм або їх окремих положень є обов’язковим для всіх суб’єктів містобудування.
Пунктами 3.2, 3.21 розділу 3 Державних будівельних норм ДБН А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 04 червня 2014 року № 163, встановлено, що будівництво — це нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт та технічне переоснащення об’єктів будівництва, у свою чергу реконструкція — це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об’єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників.
Загалом, державні будівельні норми визначають житлове приміщення як опалюване приміщення, розташоване у наземному поверсі, призначене для цілорічного проживання. А нежитловим приміщенням є приміщення в структурі житлового будинку, що не відноситься до структури житлового фонду.
Правові процедури від проектування і реконструкції до прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів регламентуються Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» та іншими відповідними нормативно-правовими актами.
Так, адреса об’єкта нерухомого майна присвоюється, змінюється, коригується, скасовується в порядку, визначеному статтею 26³ Закону.
Одним із реквізитів адреси є номер квартири, гаражного боксу, машиномісця, іншого житлового та нежитлового приміщення, яке є самостійним об’єктом нерухомого майна (пункт 10 частини четвертої статті 26³ Закону).
Згідно з абзацами тринадцятим, чотирнадцятим частини четвертої статті 26³ Закону реквізит адреси об’єкта, передбачений пунктом 10 частини четвертої цієї статті, визначається замовником у проектній документації на будівництво об’єкта (на планах поверхів).
🔍 Інсайт: У разі поділу або об’єднання окремих частин об’єкта нерухомого майна (квартир, житлових та нежитлових приміщень) реквізит адреси визначається замовником відповідно до Порядку присвоєння адрес та зазначається у проектній документації на будівництво об’єкта, документах, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів.
Згідно з пунктом 5 частини одинадцятої статті 26³ Закону підставами для зміни адреси щодо закінченого будівництвом об’єкта є, зокрема, упорядкування нумерації об’єктів нерухомого майна у визначених цим Законом випадках та в інших випадках, встановлених Кабінетом Міністрів України в Порядку присвоєння адрес.
Згідно з пунктом 43 Порядку присвоєння адрес об’єктам будівництва, об’єктам нерухомого майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 7 липня 2021 року № 690, квартири, нежитлові приміщення та місця для паркування (машиномісця) у вбудованих автостоянках у багатоквартирних житлових будинках нумеруються окремо.
Не допускається повторення номерів квартир, приміщень тощо, зокрема збіг номерів квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирних житлових будинках.
Пунктом 47 Порядку передбачено, що у разі зміни функціонального призначення окремої частини об’єкта, яка є самостійним нерухомим майном та має окремий вхід (вихід), адреса такої частини об’єкта визначається шляхом додавання до адреси об’єкта окремого порядкового номера такої частини (наприклад, вулиця Київська, будинок 10, нежитлове приміщення 2).
Взаємозв’язок з ЄДЕССБ та Державним реєстром прав
Абзацом восьмим частини третьої статті 13 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що відомостями про об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, що вносяться до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, є відомості про ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (для об’єктів нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, яким присвоєно відповідний ідентифікатор), тип об’єкта (будівля, споруда, квартира, гаражний бокс, машиномісце тощо), загальна та (за наявності) житлова площа приміщень об’єкта (для об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості — площа відповідно до проектної документації на будівництво), відсоток готовності (для об’єкта незавершеного будівництва), адреса об’єкта нерухомого майна (для закінчених будівництвом об’єктів, а також для об’єктів будівництва, яким присвоєно адресу), що вносяться на підставі відомостей, отриманих з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва в порядку інформаційної взаємодії з такою системою.
У разі відсутності в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомостей про відповідний об’єкт такі відомості вносяться на підставі документів, поданих для державної реєстрації прав.
⚠️ Важливо: Відомості про адресу об’єкта нерухомого майна є обов’язковими для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За відсутності присвоєння нежитловому приміщенню адреси відповідно до законодавства виникне ситуація, коли тип об’єкта «нежитлове приміщення» матиме адресу, наприклад, вул. Шевченка, будинок 25, квартира 10.
При цьому зауважимо, що зміна в адресній складовій позиції «квартира» на «приміщення» з відповідним присвоєнням порядкового номера саме нежитловому приміщенню здійснюється виключно з дотриманням визначених Законом та Порядком процедур, в результаті яких зазнаватимуть змін в цій частині і відомості, що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
📋 Висновки та рекомендації
Проведений аналіз питання зміни адресного реквізиту при реконструкції квартири у нежитлове приміщення дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Реконструкція = зміна типу об’єкта – Реконструкція об’єкта передбачає зміну його функціонального призначення, а зміна функціонального призначення означає зміну типу об’єкта нерухомості (ДБН А.2.2-3-2014).
Обов’язкове присвоєння нового номера – У разі зміни функціонального призначення адреса визначається шляхом присвоєння нового номера окремої частини об’єкта (п. 47 Порядку № 690). Після проведення реконструкції квартири у нежитлове приміщення реконструйованому приміщенню має бути присвоєний новий реквізит адреси «номер окремої частини об’єкта».
Адреса — обов’язковий реквізит – Статтею 13 Закону встановлено, що до Державного реєстру прав вносяться відомості про об’єкт, зокрема його тип і адресу, які формуються на підставі даних ЄДЕССБ або поданих документів. Якщо нежитловому приміщенню не присвоєно коректну адресу, виникає ситуація, коли об’єкт типу «нежитлове приміщення» має адресний реквізит «квартира».
Коригування, а не зміна адреси – Зміна функціонального призначення квартири на нежитлове приміщення внаслідок реконструкції неминуче тягне зміну типу об’єкта нерухомості, а відтак — і зміну реквізиту адреси. Мова йде не про «зміну адреси в цілому», а про обов’язкове коригування її структурного елемента — номера окремої частини об’єкта.
“Присвоєння нового номера нежитловому приміщенню є обов’язковим елементом належного оформлення результатів реконструкції та права власності. Це питання має вирішуватися ще на стадії проєктування, а не після введення об’єкта в експлуатацію.”
- ✔ Враховувати зміну адресного реквізиту ще на стадії проєктування
- ✔ Забезпечувати узгодженість даних між проєктною документацією та ЄДЕССБ
- ✔ Не переносити «старі» адресні реквізити між різними типами об’єктів
- ✔ Закладати коректну адресну модель до подання документів на реєстрацію
Важливо пам’ятати: Некоректне формування адреси на етапі реконструкції може призвести до невідповідності даних у Державному реєстрі речових прав, що ускладнить подальші операції з об’єктом нерухомості — від продажу до отримання дозвільних документів. Вирішення цього питання на етапі проєктування — значно дешевше і простіше, ніж виправлення помилок постфактум.
Плануєте реконструкцію квартири у нежитлове приміщення? Потрібна допомога з коректним оформленням адресних реквізитів та реєстрацією об’єкта? Зверніться до наших експертів — допоможемо уникнути помилок на кожному етапі.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: консультації з містобудівного законодавства, супровід реконструкції, оформлення адресних реквізитів, підготовка проєктної документації, реєстрація речових прав
