14.08.2026
Ринок земельних спорів в Україні формально виглядає врегульованим: є кадастр, є документація, є чітко визначені види експертиз. Проте на практиці значна частина конфліктів не вирішується роками не через складність самих обставин, а через системну помилку — нерозуміння природи інструменту, який використовується для доведення.
Земельно-технічна експертиза сприймається як універсальний механізм «пояснити все про землю». В неї намагаються закласти і фактичні обставини, і правову оцінку, і навіть очікуваний результат спору. У відповідь отримують формально коректний, але процесуально «порожній» висновок, який не працює на досягнення мети сторони.
У цій статті розглянемо, де саме проходить межа між земельно-технічною експертизою та експертизою з питань землеустрою, чому неправильне формулювання питання знищує результат ще до початку дослідження і як вибудувати процес так, щоб експертиза працювала на вирішення спору, а не створювала його ілюзію.
Земельно-технічна експертиза в структурі доказування: місце інструменту між фактом і правом
Один із важливих видів експертиз — земельно-технічну експертизу. На сьогодні такі експертизи проводять фахівці, які мають експертну спеціальність 10.7, яка називається «розподіл земель та визначення порядку користування земельними ділянками». Вона є невід’ємною частиною судової експертизи у сфері будівництва та землевпорядкування.
Коротко про історію.
Земельно-технічна експертиза фактично формувалася з кінця вісімдесятих — початку дев’яностих років, але офіційно як окремий вид була виокремлена лише у 2012 році. Відповідно до Інструкції про призначення та проведення судових експертиз, затвердженої наказом Міністерства юстиції №53/5 від 8 жовтня 1998 року, — всі питання щодо земель вирішувалися в межах будівельно-технічної експертизи.
З розвитком земельного законодавства, появою приватної власності та державного земельного кадастру виникла потреба у вузькопрофільних спеціалістах. Поступово до переліку питань додавалися поділ земельних ділянок, порядок користування, визначення вартості, перевірка документації.
У 2013–2015 роках відбулося остаточне розмежування, коли питання землеустрою були виділені в окремий вид експертизи, а земельно-технічна експертиза залишилася як інженерна за своєю суттю.
Перелік питань, які вирішуються цією експертизою, визначається Інструкцією 53/5 та науково-методичними рекомендаціями.
⚠️ Важливо: Дуже важливо розрізняти земельно-технічну експертизу і експертизу з питань землеустрою. Питання можуть звучати майже однаково, але зміст відрізняється принципово.
Земельно-технічна експертиза спрямована на визначення фактичних меж, конфігурації, площі, встановлення накладок, тобто це інженерна констатація факту. Фактично це порівняння координат і планів ділянок.
Експертиза з питань землеустрою, натомість, досліджує відповідність використання земельної ділянки вимогам законодавства, цільовому призначенню, обмеженням та нормативам. Тобто вона має правову складову.
Саме нерозуміння цієї різниці часто призводить до неправильного формулювання питань і, як наслідок, до програшу справи. Наприклад, коли ставиться питання про порушення меж, але фактично потрібно довести незаконність забудови, експерт лише констатує, що межі не порушені, і це не дає потрібного результату.
Способи призначення експертизи.
Судовий експерт може складати висновок за результатами експертного дослідження або за результатами судової експертизи. Експертне дослідження виконується до відкриття провадження і є письмовим доказом. Судова експертиза проводиться вже в межах справи і має інший процесуальний статус. При цьому сама методика дослідження не змінюється, змінюється лише правовий статус документа.
Експертиза може проводитися за ухвалою суду або за зверненням учасника справи. У першому випадку матеріали надає суд, у другому — сторона. Важливо, що експерт не має права самостійно збирати докази, оскільки це може бути розцінено як порушення принципу змагальності.
Щоб не затягувати процес, на практиці часто використовується підхід, коли спочатку проводиться експертне дослідження, а після відкриття провадження воно переоформлюється у судову експертизу. Це дозволяє отримати готовий висновок у максимально короткі строки.
При призначенні експертизи важливо, щоб в ухвалі було зазначено конкретного експерта, а не лише установу, оскільки саме експерт несе персональну відповідальність.
Також має бути чітко визначений вид експертизи, а у разі необхідності — передбачено залучення геодезиста і зазначено, що експертиза є комплексною.
Топографо-геодезичні роботи є обов’язковими для земельно-технічної експертизи і виконуються сертифікованими інженерами-геодезистами. Землевпорядники можуть виконувати такі роботи лише в межах землеустрою.
Формулювання питань
Часто ставиться надмірна кількість питань або вони сформульовані некоректно. Насправді більшість експертиз можна звести до одного-двох чітких питань, які дадуть повний результат.
Експерт має право на експертну ініціативу, але це не є обов’язком, тому не варто розраховувати, що він сам виправить помилки у постановці завдання. Саме тому доцільно попередньо консультуватися з експертом.
Щодо додаткових матеріалів, експерт не повинен самостійно отримувати дані з реєстрів для використання в експертизі, оскільки це може бути розцінено як самостійне збирання доказів.
Якщо висновок експерта не влаштовує, можна викликати експерта до суду для роз’яснень, призначити додаткову експертизу або замовити альтернативний висновок.
⚠️ Важливо: Експерт не вирішує правові питання, не визначає способи захисту прав і не оцінює законність дій. Це компетенція суду, адвокатів і відповідних органів.
Висновок експерта: коли це доказ, а коли просто документ. Про процесуальну вагу і її втрату
Далі хочу перейти до питання способів призначення експертизи більш детально, тому що тут виникає дуже багато плутанини.
Відповідно до чинного законодавства судовий експерт складає два основних види підсумкових документів:
- висновок експерта за результатами проведення експертного дослідження;
- висновок експерта за результатами проведення судової експертизи.
Також існує ще один документ — повідомлення про неможливість надати висновок, коли матеріалів недостатньо або питання виходять за межі компетенції експерта.
Дуже часто адвокати, юристи і замовники плутають поняття експертизи та експертного дослідження і називають це одним словом. Насправді різниця є принциповою.
Висновок експерта за результатами експертного дослідження — це документ, який виконується на замовлення фізичних або юридичних осіб до відкриття судового провадження або навіть без наміру звернення до суду.
Його мета — допомогти сторонам розібратися у спірній ситуації, оцінити перспективи, іноді врегулювати питання без суду або підготуватися до подання позову. Для цього часто проводять юридичний аудит земельної ділянки.
Висновок експерта за результатами судової експертизи — це документ, який формується вже в межах відкритого судового провадження і має статус окремого виду доказу.
Є два способи проведення судової експертизи:
- Перший — на підставі процесуального документа, такого як ухвала суду або постанова слідчого чи прокурора.
- Другий — за зверненням учасника справи в межах уже відкритого провадження.
Право самостійно замовляти експертизу передбачено процесуальним законодавством. Експерт, який виконує таку експертизу, має ті самі права і обов’язки, як і експерт, призначений судом.
Різниця полягає лише в тому, хто надає матеріали. Якщо експертиза призначена судом, матеріали надає суд або інший орган. Якщо експертиза замовляється стороною, матеріали надає сама сторона.
На практиці часто виникає питання: як передати матеріали експерту. Найкращий варіант — робити копії і передавати їх експерту. Працювати з матеріалами безпосередньо в суді експерт не буде.
Далі важливий процесуальний момент. Висновок експерта є окремим видом доказу у судовому процесі. Докази поділяються на письмові, електронні, показання свідків та висновки експертів.
Якщо висновок складений до відкриття провадження, він є письмовим доказом. Якщо після відкриття — це вже окремий вид доказу, передбачений процесуальними кодексами.
На практиці існує ефективна схема, яка дозволяє не затягувати розгляд справи. Спочатку замовляється експертне дослідження. Проводяться всі необхідні роботи, виїзди, вимірювання. На завершальному етапі замовник подає позов до суду. Після відкриття провадження дослідження переоформлюється у судову експертизу.
Таким чином, висновок фактично вже готовий і може бути оформлений як судовий доказ у дуже короткий строк.
Іноді для підтвердження того, що експертиза вже проводиться, до суду подають копію договору або лист від експерта із зазначенням строків виконання. Суд може врахувати це при визначенні дати засідання, але це залежить від конкретної ситуації.
💡 Моя порада: Якщо експертне дослідження проводиться до суду, бажано повідомити іншу сторону про його проведення. Це дозволяє уникнути подальших заперечень щодо порушення права бути присутнім під час проведення дослідження.
Що має містити клопотання про призначення експертизи: п’ять обов’язкових елементів
Раніше ухвала про призначення експертизи взагалі не підлягала скасуванню. Сьогодні скасовується. Це означає одне: ставитися до клопотання треба як до критичного процесуального документа, а не до формальності.
Перший елемент — ім’я конкретного судового експерта, якому доручається проведення. Не назва установи, а саме ім’я. Відповідно до Закону «Про судову експертизу» особисту відповідальність несе експерт, а не директор установи. Адвокати чомусь бояться писати ім’я під страхом звинувачень у домовленості з експертом, але порушувати процедуру призначення — не бояться. Парадокс.
Другий елемент — чітко зазначений вид експертизи. Саме «земельно-технічна», а не просто «технічна», не «експертиза щодо землі», не безіменна «експертиза».
Третій елемент — процесуальне визначення «комплексна», якщо залучається інженер-геодезист. Експерт не має права самостійно змінювати це визначення. Якщо в ухвалі написано «комплексна», вона комплексна. Якщо ні — суд буде відкладати засідання, заявляти додаткові ухвали, втрачати час.
Четвертий елемент — дозвіл на залучення інженера-геодезиста для виконання топографо-геодезичних робіт. Стаття 5 Закону «Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність» прямо вказує: ці роботи виконує сертифікований інженер-геодезист. Землевпорядник виконує їх лише в межах землеустрою (стаття 34 того ж закону). Якщо в ухвалі немає дозволу на залучення геодезиста, експерт заявить клопотання, і суд відкладе засідання на півтора-два місяці. Це не теорія, це стандартна практика українських судів.
П’ятий елемент — конкретні реквізити в питаннях. Кадастровий номер ділянки. Ідеальні частки співвласників — саме ті, які визначив суд, а не ті, які експерт «вирахує сам». Назва та рік розробки технічної документації з землеустрою. Серія, номер і дата державного акта.
Чому реквізити такі важливі — пояснює один реальний сценарій. Експерт відкриває справу, а там у одного співвласника за трьома договорами купівлі-продажу куплено п’ять часток. У іншого — спадщина: дочка має право на одну третю, дружина на одну другу, ще двоє онуків на четвертини. Хто ці частки визначає? Суд. Експерт не має права тлумачити правові питання — це межі його повноважень. Якщо в ухвалі частки не вказані, експерт зобов’язаний заявити клопотання, і ваш процес гальмує.
“Головне — обирати інструмент, який реально допоможе вирішити питання, а не створювати конфлікт без результату.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Типові ситуації, коли проводиться земельно-технічна експертиза
- коли кадастрові координати не співпадають із фактичним розташуванням меж на місцевості, і виникає подвійна реальність — «на папері» і «в натурі»
- коли між сусідніми ділянками є спір щодо накладки або зміщення меж, і необхідно встановити фактичне перетинання контурів
- коли потрібно співставити дані документації із землеустрою або кадастру з реальним використанням земельної ділянки
- коли виникає необхідність визначити фактичну площу, конфігурацію та розташування земельної ділянки
- коли здійснюється поділ земельної ділянки або визначення порядку користування, але існує невідповідність або невизначеність меж
- коли існують кілька варіантів технічної документації або правовстановлюючих документів на одну і ту ж ділянку, і необхідно їх співставити з фактичним станом
- коли фактичне користування земельною ділянкою відрізняється від даних у документах (перенесені паркани, змінені межі, відсутність межових знаків)
- коли необхідно встановити наявність або відсутність накладки між ділянками з визначенням її площі та координат
- коли потрібно визначити технічну можливість поділу ділянки між співвласниками з урахуванням фактичного користування
- коли потрібно оцінити варіанти доступу до земельної ділянки (прохід, проїзд) з точки зору технічної можливості
- коли необхідно зафіксувати фактичний стан ділянки для подальшої правової оцінки у суді
П’ять помилок, які знецінюють висновок експерта
Перша помилка — давати експерту документи в обхід суду. Експерт зобов’язаний працювати лише з матеріалами, переданими офіційно. Стаття 12 ЦПК (принцип змагальності) і стаття 89 ЦПК (оцінка доказів) — серйозні підстави визнати висновок недопустимим.
Друга помилка — приносити готовий звіт геодезиста разом із позовною заявою без окремого судового дозволу на його використання експертом. Інша сторона не була присутня при зйомці, не могла перевірити повноту даних. Висновок ризикує визнанням нікчемним.
Третя помилка — не надавати повний обсяг документації. 99% що, якщо щось не дали або не сказали, експерт у будь-якому випадку запідозрить, побачить, вияснить. Прихована деталь може зруйнувати весь висновок.
Четверта помилка — розраховувати на «експертну ініціативу». Це право, а не обов’язок. Більшість експертів ним не користуються через ризик звинувачень у заангажованості.
П’ята помилка — одразу йти зі скаргою до Мін’юсту, коли висновок не влаштовує. М’які механізми працюють краще: виклик експерта в суд для роз’яснень, клопотання про додаткову експертизу з конкретним альтернативним варіантом, паралельне досудове експертне дослідження.
📋 Висновки та рекомендації
Проведений аналіз земельно-технічної експертизи дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Природа інструменту – земельно-технічна експертиза за своєю природою є способом фіксації фактичних параметрів земельної ділянки — меж, площі, конфігурації та їх відповідності документації.
Системна помилка – нерозуміння цієї межі призводить до системної помилки: від експертизи очікують відповіді на питання, які належать до сфери права. У результаті формується формально коректний, але функціонально непридатний доказ, який не працює на досягнення процесуальної мети.
Ефективність як інтеграція – ефективність земельно-технічної експертизи визначається не якістю її виконання, а правильністю інтеграції в загальну модель спору.
Практичні рекомендації:
- Перед призначенням експертизи чітко відокремте, чи йдеться про встановлення фактичних обставин, чи про оцінку їх законності — це базове рішення визначає вид експертизи і подальшу процесуальну стратегію.
- Формулюйте питання так, щоб вони відображали саме той результат, який необхідний у спорі — надлишковість або змішування різних за природою питань не підсилює позицію, а розмиває її.
- Передавайте експерту однозначні матеріали — наявність кількох варіантів документації без чіткого визначення, яка саме підлягає дослідженню, створює процесуальні ризики і затягує експертизу.
- Використовуйте попереднє експертне дослідження як інструмент підготовки позиції, з урахуванням його процесуального статусу та подальшого переходу в судову експертизу.
- Розглядайте експертизу як частину системи доказування, а не як самодостатній інструмент — її ефективність виникає лише тоді, коли вона узгоджена з правовою позицією.
- Не нехтуйте попередньою консультацією експерта до подання позову — це найбільш недооцінений етап, який економить 1–3 місяці процесу та запобігає програшу за формальною підставою.
Важливо пам’ятати: Експертиза не підміняє правову позицію — вона лише фіксує факти. Найбільш недооцінений етап — попередня консультація експерта до подання позову. Вона економить 1–3 місяці процесу та запобігає програшу за формальною підставою.
Сумніваєтеся в правильному формулюванні питань для земельно-технічної експертизи або потребуєте консультації щодо вибору виду експертизи у вашому спорі? Експерти PRO InfoBud допоможуть підготувати позицію, сформулювати коректні питання та забезпечити, щоб висновок працював на результат, а не створював його ілюзію.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: попередня консультація експерта, експертне дослідження до суду, судова земельно-технічна експертиза, альтернативний висновок, супровід процесу призначення експертизи, підготовка клопотань та формулювання питань.
