Новий закон про індустріальні парки 2026: інструкції та поради

Індустріальні парки залишаються ефективним механізмом залучення інвестицій: вони дають бізнесу готову інфраструктуру і пришвидшують запуск виробництва. Водночас парки створюють нові робочі місця, зокрема у депресивних регіонах, як у самому виробництві, так і в суміжних секторах.

Запропонований закон покликаний удосконалити регуляторне поле діяльності індустріальних парків в Україні, розширити сфери для застосування індустріальних парків, створити більш привабливі умови для інвесторів та таким чином залучити додаткові інвестиції.

Зміни розкладаються на п’ять контурів:

• земля: площа парку, цільове призначення ділянок, оренда і суборенда;
• суб’єкти: хто може бути керуючою компанією і за що відповідає кожна роль;
• Реєстр індустріальних парків: документи на вхід і підстави виключення;
• гроші: форми державної підтримки і доступ до пільгового кредитування;
• регулювання діяльності: нові правила облаштування, еко-індустріальні парки, ОВД та підстави для виключення з Реєстру.

Норми ще не діють, а територію під проєкт і умови договорів бізнес обирає вже зараз. Якщо ви готуєте проєкт під нові правила, ми супроводжуємо саме такі кейси, зокрема отримання дозволу на будівництво індустріального парку.

Повний довідник законодавчих та нормативно-правових актів у будівництві з активними посиланнями:

“Перелік законодавчих актів у будівництві”

Скачати в Телеграм

Що ухвалила Рада 2 вересня: законопроєкт № 12117 і кого він стосується

Ухвалений закон вносить пакет змін одразу до п’яти законодавчих актів. Точковим уточненням одного закону тут не обійшлися. Зміни зачіпають і тих, хто вже в системі парків, і тих, хто тільки обирає майданчик.

Що саме змінюється:

• Закон України «Про індустріальні парки» від 21 червня 2012 року (Відомості Верховної Ради України, 2013 р., № 22, ст. 212), базовий акт усього режиму парків;
• Земельний кодекс України: площа парку та оренда ділянок у його межах;
• Закон України «Про розвиток та державну підтримку малого і середнього підприємництва в Україні» у частині пільгового кредитування;
• Закон України «Про оцінку впливу на довкілля»;
• бюджетне законодавство у частині державної підтримки.

Власника ділянки зміни зачіпають через цільове призначення і через те, що з ділянкою можна робити протягом існування парку. Керуючій компанії вони переписують умови входу до Реєстру індустріальних парків і доступ до державної підтримки. Учаснику розширюють перелік об’єктів, які можна розмістити в межах парку.

Станом на вересень 2026 року в Реєстрі індустріальних парків 118 парків. Система вже зріла і вийшла за межі пілотного формату.

Станом на дату публікації закон ухвалено в цілому і готується на підпис. Планувати рішення за новими правилами можна, застосовувати їх як чинні норми ще ні. Матеріал не замінює юридичну консультацію: конкретна процедура залежить від специфіки об’єкта та актуальних регуляторних вимог.

Повна таблиця штрафних санкцій у містобудуванні з актуальними розмірами:

“Штрафні санкції у містобудівній діяльності”

Скачати в Телеграм

Зміни до закону про індустріальні парки: було і стало

Найважливіші зміни зручно побачити у порівнянні.

Закон спрямований на удосконалення нормативного регулювання діяльності індустріальних парків, зокрема пропонується:

1. Чітке розмежування функцій суб’єктів індустріальних парків (ініціатора створення, керуючої компанії, учасника, іншого суб’єкта індустріального парку), зокрема, щодо облаштування індустріальних парків.
2. Надання можливості ініціатору створення індустріального парку (суб’єкту господарювання індустріального парку) також одночасно бути керуючою компанією без створення окремої юридичної особи та врегулювання всіх процедурних питань, пов’язаних з цим.
3. Впровадження поняття «еко-індустріальний парк», надання Кабінету Міністрів України повноважень щодо встановлення критеріїв для віднесення індустріальних парків до еко-індустріальних парків.
4. Врегулювання питання розміщення на землях промисловості в межах індустріального парку інших об’єктів, відмінних від промислових.
5. Впровадження нових підстав для розширення меж індустріального парку за зверненням керуючої компанії (наразі це можливо лише, якщо в межах наявної території недостатньо місця для розміщення нових учасників).
6. Врегулювання питання зменшення площі земельної ділянки індустріального парку та прибрано обмеження щодо максимальної площі індустріального парку (за чинною нормою 1000 га).
7. Врегулювання питання щодо переходу прав власності на земельну ділянку в межах індустріального парка від ініціатора парку до іншої особи. Згідно закону у разі переходу права власності на земельну ділянку переходять і права ініціатора з метою продовження функціонування індустріального парку. Новий власник земельної ділянки перевіряється щодо відповідності вимогам до ініціатора, встановленим законом.
8. Удосконалення процедурних питань, пов’язаних із включенням та виключенням індустріальних парків з Реєстру індустріальних парків, зокрема оновлення переліку документів, що подається для включення індустріального парку до Реєстру, критеріїв прийняття рішення про включення індустріального парку до Реєстру, перелік випадків, у яких приймається рішення про відмову у включені індустріального парку до Реєстру, оновлення змісту концепції індустріального парку.
9. Розширено перелік обмежень для ініціаторів створення, керуючої компанії, учасників та інші суб’єктів господарювання індустріального парку, пов’язаних з належністю до рф, Білорусі, Ісламської Республіки Іран.
10. Удосконалено конкурсну процедуру щодо вибору керуючої компанії індустріального парку.
11. Удосконалено повноваження уповноваженого органу.
12. Врегулювання випадку втрати статусу учасника індустріального парку внаслідок порушення ним вимог, встановлених Законом України «Про індустріальні парки», такий учасник індустріального парку набуває статусу іншого суб’єкта індустріального парку.
13. Удосконалення термінології та усунення внутрішніх колізій.
14. Впроваджено можливість для керуючих компаній, основним видом діяльності яких є надання в оренду нерухомого майна отримувати державну підтримку, яка надається суб’єктам малого і середнього підприємництва (так звані кредити в рамках програми 5-7-9).

Напрям регулювання читається однозначно. Держава прибирає кількісні обмеження на масштаб і спрощує вхід, а натомість посилює вимоги до прозорості суб’єктів і до цільового використання землі.

Окремо змінюється сама процедура розгляду заяви. Законопроєкт передбачає строк включення індустріального парку до Реєстру до 45 робочих днів, а розгляд документів уповноваженим державним органом відбувається протягом 21 робочого дня.

Для заявника це означає, що календар створення парку потрібно пов’язувати не лише з підготовкою документів, а й із процедурним строком їх розгляду.

Земля в індустріальному парку: площа, цільове призначення, строк оренди

Земля дає найбільший приріст свободи і найвищу ціну помилки одночасно. Верхню межу площі земельної ділянки знято, натомість цільове призначення ділянки в межах парку фіксується на весь строк існування парку.

Ухвалений текст змінює правило для земель державної та комунальної власності: земельна ділянка в межах індустріального парку надається в оренду на строк не менший ніж строк, на який створено індустріальний парк, але не менше 30 років. Тобто вимога «не менше 30 років» не зникає: до неї додається прив’язка до строку існування самого парку.

Це прямо міститься в змінах до частини 10 статті 93 Земельного кодексу.

Для проєкту це означає, що строк оренди, строк існування індустріального парку та горизонт інвестиційного проєкту потрібно перевіряти як одну конструкцію. Коротший строк оренди вже не може розглядатися окремо від строку, на який створюється парк.

Що перевіряти в земельному блоці:

• строк оренди ділянок державної або комунальної власності: чинна норма не менше 30 років;
• суборенду: за частиною 7 статті 93 Земельного кодексу України ділянка передається в суборенду учасникам та іншим суб’єктам парку без погодження з орендодавцем, якщо договір оренди не встановлює іншого;
• цільове призначення: змінювати його в межах парку заборонено протягом строку існування парку;
• перехід прав ініціатора при зміні власника ділянки: новий власник перевіряється на відповідність вимогам закону;
• повідомлення уповноваженого державного органу: 10 робочих днів.

У разі переходу права власності на всі земельні ділянки ініціатора в межах індустріального парку до іншої особи до нового власника переходять права та обов’язки ініціатора для продовження функціонування індустріального парку. Така особа має відповідати встановленим законом вимогам.

Тому при відчуженні земельної ділянки потрібно перевіряти не лише покупця як набувача активу, а і його відповідність вимогам до ініціатора індустріального парку.

Мотивований висновок: окремий маршрут для проєктів без МД

Для індустріальних парків важливо врахувати ще один механізм: у визначених законом випадках цільове призначення земельної ділянки може бути встановлено або змінено на підставі мотивованого висновку уповноваженого органу містобудування та архітектури.

У такому випадку територія парку, його облаштування та визначення МУО здійснюються відповідно до цього висновку. Це важливий інструмент для проєктів, де відсутність містобудівної документації може стати окремою перешкодою.

Детальніше про умови застосування механізму та алгоритм отримання мотивованого висновку у наших матеріалах:

• Отримання мотивованого висновку для зміни цільового призначення землі
• Правовий алгоритм зміни виду цільового призначення землі для промислових об’єктів

Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.

Ініціатор, керуюча компанія індустріального парку, учасник: хто за що відповідає

Ініціатор створення індустріального парку може одночасно виконувати функції керуючої компанії, і окрему юридичну особу під це створювати не обов’язково. Це дозволяє не створювати окрему юридичну особу лише для виконання функцій керуючої компанії, однак не скасовує вимог до виконання функцій керуючої компанії та дотримання умов функціонування парку.

Таблиця: суб’єкти індустріального парку, функції та зони ризику

Розмежування функцій потрібне, щоб було видно, хто відповідає за інженерну інфраструктуру, а хто за виробництво. Коли обидві ролі в одній особі, ця межа тримається тільки обліком, і саме тому роздільний облік лишається обов’язковим. Порядок компенсації витрат за такого обліку офіційний текст ще уточнить.

Де суміщення ролей ламається:

• облік ведуть одним потоком, і витрати на інфраструктуру парку не відділяються від власного виробництва;
• звітність подають нерегулярно, хоча неподання за два звітні періоди поспіль вже є підставою виключення з Реєстру;
• контрагента не перевіряють за походженням, хоча участь осіб, пов’язаних з Російською Федерацією, Республікою Білорусь та Ісламською Республікою Іран, заблокована.

Реєстр індустріальних парків: як увійти і за що виключають

Вхід до Реєстру індустріальних парків тримається на пакеті документів, а статус у ньому на дисципліні звітності. Виключення з Реєстру не ліквідує парк, проте відрізає його від державної підтримки.

Чинна стаття 15 Закону України «Про індустріальні парки» вимагає п’яти позицій:

• заява про включення парку до Реєстру;
• рішення ініціатора про створення індустріального парку;
• концепція індустріального парку;
• витяги з Державного земельного кадастру на ділянки парку;
• відомості про керуючу компанію і учасників парку.

Проєкт Закону № 12117 не тільки змінює перелік документів, а й деталізує його. До базових документів додаються:

• відомості з Державного реєстру речових прав;
• документи щодо оренди земельних ділянок;
• рішення орендодавця про погодження концепції для орендованих земель;
• витяг із містобудівної документації;
• довідка про експлуатацію будівель;
• документи, що підтверджують можливість фінансування облаштування та/або функціонування індустріального парку.

Підстави виключення з Реєстру за статтею 16-1 базового закону:

• ліквідація індустріального парку;
• неподання звітів за два звітні періоди поспіль;
• відсутність керуючої компанії протягом 2 років з дня створення парку;
• відсутність діяльності учасників протягом 3 років;
• невідповідність парку вимогам закону, зокрема зменшення сукупної площі ділянок нижче 10 га;
• здійснення господарської діяльності, яка не може здійснюватися в межах індустріального парку відповідно до Закону;
• відсутність щонайменше двох учасників після трьох років з моменту прийняття рішення про включення парку до Реєстру.

Виключення з Реєстру не є підставою для ліквідації парку. Повторне включення можливе не раніше ніж через 6 місяців, і весь цей час проєкт залишається без державної підтримки.

Відмова у включенні шлях не закриває: недолік, що став підставою, усувають і звертаються повторно. Точні підстави відмови та строки оскарження уточнить офіційний текст.

Практичний ризик для індустріального парку виникає не лише через неподання звітності, а й через невідповідність земельних, організаційних та функціональних умов вимогам Закону. Тому контроль відповідності потрібно вести протягом усього строку функціонування парку.

Державна підтримка індустріальних парків: «5-7-9» і статус еко-парку

Законопроєкт прибирає обмеження для керуючих компаній індустріальних парків, основним видом діяльності яких є надання в оренду нерухомого майна, щодо отримання державної підтримки, яка надається суб’єктам малого і середнього підприємництва (пункт 4 частини 1 статті 13 Закону України «Про розвиток та державну підтримку малого і середнього підприємництва в Україні»).

Форми державної підтримки облаштування та функціонування парків:

• компенсація відсоткової ставки за кредитами;
• безповоротна фінансова підтримка;
• компенсація витрат на підключення до інженерних мереж;
• податкове та митне стимулювання.

Сам закон не встановлює автоматичного права на кредитування за конкретною ставкою або в межах конкретної банківської програми. Він визначає можливість державного стимулювання, тоді як конкретні умови, критерії та порядок отримання відповідної підтримки визначаються законодавством і підзаконними актами.

Адресатами підтримки можуть бути керуюча компанія, ініціатор і учасники парку. Масштаб мережі дає орієнтир: за офіційними даними Міністерства економіки, довкілля та сільського господарства України, станом на кінець 2025 року в зареєстрованих парках збудовано або будувалося 37 заводів, а залучені інвестиції за 2024-2025 роки зросли на 48% і перевищили 45 млрд грн.

Параметри програм державної підтримки змінюються окремими актами, тому конкретні умови перевіряють на дату звернення.

Що дає статус еко-індустріального парку

Еко-індустріальним парком вважають індустріальний парк, включений до Реєстру індустріальних парків, в межах якого ініціатор створення, керуюча компанія, учасники та інші суб’єкти індустріального парку здійснюють діяльність у сфері промислового симбіозу. Порядок отримання статусу еко-індустріального парку та особливості його функціонування визначає Кабінет Міністрів України.

Сам статус описаний через промисловий симбіоз. Промисловий симбіоз в межах індустріального парку означає співпрацю на договірних засадах між ініціатором створення, керуючою компанією, учасниками та іншими суб’єктами індустріального парку щодо:

• виробництва, виконання і постачання товарів, робіт і послуг, обміну ними;
• оброблення відходів, утворених на одних виробництвах іншими (крім захоронення відходів);
• використання побічних продуктів;
• повторного використання води;
• комбінованого виробництва електричної та теплової енергії (когенерації);
• виробництва та використання енергії з відновлюваних джерел енергії та/або альтернативних видів палива.

ОВД: що змінюється для облаштування індустріального парку

Законопроєкт також змінює регулювання оцінки впливу на довкілля: облаштування індустріальних парків вилучається з переліку другої категорії видів планованої діяльності та об’єктів, які можуть мати значний вплив на довкілля.

Водночас це не означає, що всі проєкти на території індустріального парку автоматично звільняються від процедури ОВД. Необхідність її проведення потрібно визначати окремо за видом конкретної планованої діяльності та відповідними критеріями законодавства.

Коли новий закон про індустріальні парки набере чинності і що зробити вже зараз

Закон набере чинності через три місяці з дня опублікування. Виняток становлять новий блок про роздільний облік у державному секторі та доручення уряду привести підзаконні акти у відповідність. Вони діють уже з наступного дня після опублікування. Точну календарну дату буде визначено після опублікування офіційного тексту. Станом на дату публікації документ ухвалено в цілому 2 вересня 2026 року і готується на підпис.

Послідовність етапів:

1. ухвалення закону Верховною Радою України, 2 вересня 2026 року;
2. підписання Головою Верховної Ради України і направлення Президентові України;
3. підписання Президентом України;
4. опублікування офіційного тексту;
5. набрання чинності, з окремими строками для окремих норм.

До набрання чинності змінами застосовується чинна редакція законодавства.

До набрання чинності зафіксуйте поточний стан проєкту: витяги, редакції договорів, перелік поданих документів. Так буде на що спертися, коли доведеться доводити, за якими правилами ви діяли. Якщо проєкт передбачає будівництво, заздалегідь перевірте і дозвільну процедуру на будівництво.

Висновки і рекомендації

Головний ефект змін не зводиться до простого спрощення правил. Законопроєкт одночасно розширює можливості для масштабування та використання території індустріального парку і підвищує вимоги до документального підтвердження відповідності парку встановленим умовам.

Новий закон про індустріальні парки працює у двох напрямках одночасно: розширює можливості використання індустріальних парків для масштабних та технологічних проєктів і формалізує вимоги до землі, суб’єктів, документів та функціонування парку.

Тому оцінювати нові правила варто за тим, як вони змінюють конкретну модель проєкту. Дивитися лише на окрему пільгу тут недостатньо.

Алгоритм перевірки проєкту індустріального парку за новими правилами

1. Земля. Перевірити площу, склад ділянок, цільове призначення, строк оренди та умови суборенди. Якщо містобудівна документація відсутня, окремо перевірити, чи може для конкретної ділянки та проєкту застосовуватися механізм мотивованого висновку. Для індустріального парку це може бути альтернативним маршрутом до розроблення містобудівної документації. Паралельно варто оцінити дозвіл на будівництво в межах парку для запланованих об’єктів.
2. Концепція. Зіставити заплановані види діяльності та об’єкти з переліком, передбаченим новою редакцією Закону.
3. Суб’єкти. Визначити, хто буде ініціатором, керуючою компанією, учасником та іншим суб’єктом парку.
4. Реєстр. Перевірити пакет документів не лише за чинною статтею 15, а й за новим переліком документів.
5. Земельні та договірні зміни. Перевірити, які договори доведеться привести у відповідність після набрання чинності.
6. Фінансування. Окремо перевірити відповідність проєкту конкретним умовам державної програми підтримки.
7. ОВД. Перевірити, чи залишається обов’язок проведення ОВД за конкретними видами планованої діяльності.
8. Перехідний стан. Зафіксувати, за якими правилами та на якому етапі перебуває проєкт на дату набрання чинності законом.

Часті запитання