28.08.2026
Санітарно-захисна зона (СЗЗ) є територією навколо об’єкта, діяльність якого шкідливо впливає на довкілля та здоров’я населення. У її межах не можна розміщувати житлові будинки, дитячі садки, школи, лікувальні заклади, спортивні об’єкти й парки. Встановлюють таку зону для сусіднього підприємства, а діє вона і на вашій ділянці: обмеження прив’язане до території, а не до права власності на неї.
Звідси й типова ситуація. Ділянка придбана, економіка проєкту порахована, конфігурація забудови узгоджена всередині команди. І вже на стадії вихідних даних або власного звіту з оцінки впливу на довкілля з’ясовується, що частина плями забудови непридатна. Причина не в помилці проєктувальника. Обмеження існувало давно, просто його не було видно там, де забудовник звик дивитися.
Проблема в таких випадках часто полягає не в проєктному рішенні. Обмеження могло існувати до придбання земельної ділянки, але залишитися поза межами звичайної перевірки, яку замовник проводить перед купівлею. Саме тому екологічні обмеження доцільно аналізувати ще на етапі вибору ділянки, а не після формування проєкту. Такий підхід прямо випливає з матеріалів експертної консультації та розробленої для неї тематичної карти.
У цій статті розглянемо, чим екологічна СЗЗ відрізняється від будівельних розривів, чому обмеження сусіднього підприємства може бути непомітним у документації вашої ділянки, що змінилося у ДСП-173 у 2026 році та які варіанти залишаються, якщо ділянка вже потрапила в чужу СЗЗ.
Ця тема — частина ширшого питання екологічної безпеки будівельного проєкту. Практичні кейси, типові помилки та відповіді на запитання забудовників — у випуску PRO InfoBud із Вікторією Коваленко, директоркою EMGROUP.
Дві санітарно-захисні зони: екологічна за ДСП-173 і будівельний розрив за ДБН
Під однією назвою в будівництві живуть два різні обмеження.
Перше з них, санітарно-захисна зона за ДСП 173-96, це територія навколо джерела шкідливого впливу, у межах якої заборонено розміщення житлової забудови та прирівняних до неї об’єктів (закладів освіти, охорони здоров’я, територій парків, фізкультурно-спортивних закладів, садівницьких товариств, тощо).
Друге, це будівельні відстані та розриви за ДБН Б.2.2-12:2019 та іншими державними будівельними нормами, в залежності від специфіки об’єкту.
Різниця не термінологічна. Вона змінює відповідь на питання, чи можна тут будувати, і визначає, з ким саме про це домовлятися. Еколог дивиться на клас об’єкта як джерела викидів шкідливих речовин та межу житлової забудови. Проєктувальник дивиться на відстані між будівлями та їх клас вогнестійкості. Одна ситуація на місцевості дає дві різні відповіді. Плутанина між ними означає невірно оцінений ризик для ділянки, обраної під будівництво.
Тому перше питання під час аналізу ділянки має звучати: Яке саме обмеження встановлене, якою нормою воно визначається та від якого об’єкта або параметра обчислюється?
Це принципово різні питання.
| Критерій | Екологічна СЗЗ | Будівельні розриви та нормовані відстані |
| Основна нормативна база | ДСП-173 | відповідні ДБН та інші нормативні документи у сфері будівництва та планування територій |
| Призначення | Забезпечення медико-санітарних нормативів та захист населення від впливу виробничих та інших об’єктів | Забезпечення пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, містобудівних, технологічних, інсоляційних,та інших нормативних вимог |
| Що обмежується | Розміщення житлової забудови та прирівняних до неї об’єктів, для яких встановлені відповідні обмеження, у межах СЗЗ | Розміщення конкретних будівель і споруд з дотриманням встановлених нормативних відстаней |
| Від чого залежить | Від впливу, потужності, технологічних характеристик та класу небезпеки об’єкта згідно з ДСП-173, а також його впливу на довкілля і здоров’я населення Характеристики та клас об’єкта-джерела | Від функціонального призначення, параметрів та характеристик будівель і споруд, їх взаємного розташування, містобудівної ситуації та вимог відповідних будівельних норм |
| Що потрібно перевіряти | Наявність об’єктів (джерел впливу), для яких встановлюється СЗЗ, нормативний розмір СЗЗ | Проєктні рішення щодо розміщення будівель і споруд та дотримання встановлених для них нормативних відстаней |
| Чи може вплинути на вашу ділянку | Так, якщо ділянка потрапляє в межі СЗЗ іншого об’єкта | Так, якщо проєктне розміщення будівель і споруд не забезпечує встановлених нормативних відстаней |
Таблиця: два режими санітарних обмежень і що з них випливає для ділянки.
| Критерій | СЗЗ (ДСП 173-96) | Будівельні розриви та відстані (ДБН Б.2.2-12:2019) |
| Чим встановлено | Наказ МОЗ від 19.06.1996 №173, чинна редакція за наказом МОЗ від 13.01.2026 №40 | Наказ Мінрегіону від 26.04.2019 №104, чинний з 01.10.2019 |
| Що нормує | Санітарно-захисну зону – територію навколо об’єкта, що є джерелом виробничого або іншого впливу, в межах якої встановлюються санітарні обмеження | Мінімальні нормативні протипожежні, санітарні та містобудівні відстані між конкретними будівлями, спорудами та іншими об’єктами |
| Від чого залежить розмір / величина | Від виду, потужності та класу небезпеки об’єкта-джерела відповідно до класифікації, наведеної у ДСП 173-96 (зокрема додаток 4), а також від фактичних рівнів впливу | Від характеристик об’єктів, їх функціонального призначення, ступеня вогнестійкості, містобудівної ситуації та інших умов, визначених ДБН. Для окремих випадків нормативні відстані можуть становити 6–15 м і більше |
| Хто визначає / забезпечує дотримання | ДП «Комітет з питань гігієнічного регламентування МОЗ України» шляхом проведення медико-санітарної регламентації | Проєктувальник і забудовник у складі проєктної документації відповідно до вимог ДБН та інших чинних нормативів |
| Чи можна змінити розмір | Так, у передбачених ДСП-176 випадках за умови забезпечення дотримання нормативів на межі зміненої СЗЗ | Окремого механізму зменшення не передбачено |
| Хто ініціює / обґрунтовує зміну | Суб’єкт господарювання, який експлуатує об’єкт-джерело впливу | Проєктувальник у межах власного проєкту |
| Наслідок для сусідньої земельної ділянки | Заборона розміщення житлової забудови та прирівняних до неї об’єктів згідно з ДСП-176 | Розміщення об’єктів на сусідній ділянці можливе за умови забезпечення нормативних відстаней від конкретних будівель і споруд, визначених проєктними та нормативними вимогами |
Як зрозуміти з першої розмови, про який режим ідеться. Якщо співрозмовник оперує класом небезпеки об’єкта, викидами забруднюючих речовин та межею житлової забудови, йдеться про СЗЗ за ДСП-173. Якщо про відстань між будинками і клас вогнестійкості, йдеться про будівельні розриви за ДБН. У практиці проєктування при розбіжності вимог зазвичай обирають більшу з відстаней, і це консервативне рішення практики, а не пряма норма ДБН.
Чому СЗЗ сусіднього підприємства може бути непомітною під час перевірки ділянки
Найбільша практична проблема полягає не в самому існуванні СЗЗ, а в тому, де саме шукати інформацію про неї.
СЗЗ може фігурувати у документах підприємства-джерела впливу, зокрема у матеріалах щодо викидів або оцінки впливу на довкілля, але при цьому не бути очевидно відображеною в містобудівній документації земельної ділянки, яку купує інший власник.
Чужа зона не потрапляє в містобудівну документацію вашої ділянки тому, що вона там і не народжується. Розмір та межі СЗЗ формуються в дозвільних документах підприємства-джерела: у дозволі на викиди в атмосферне повітря, у звіті з оцінки впливу на довкілля, у висновку державної санітарно-епідеміологічної експертизи. Це документи чужого проєкту, і живуть вони у чужих реєстрах.
Це не прогалина, а системний розрив: два контури документів існують паралельно й не мають між собою автоматичного містка. Тому забудовник дізнається про СЗЗ в кращому разі на етапі отримання містобудівних умов та обмежень (МУО), якщо обмеження туди дійшло. У гіршому разі при розгляді власного звіту з ОВД або вже на пізній стадії проєкту.
Санітарно-захисна зона сусіднього підприємства також часто існує лише в його власних дозвільних документах і жодного разу не з’являється в документації ділянки, яку купує забудовник. Побачити її можна тільки цілеспрямованим запитом, а не пасивним переглядом планів.
У практиці супроводу проєктів трапляються ситуації, коли фактичне обмеження виявляється ширшим за те, що зафіксоване у виданих документах, і з’ясовується це вже після початку робіт. Далі йдеться не про суперечку, а про перерахунок: конфігурацію забудови доводиться змінювати, частину проєктних рішень переузгоджувати.
Точка незворотності. Коли обмеження вже внесене в документацію з боку власника об’єкта-джерела, доступного механізму оскаржити його в межах власного проєкту знайти не вдається. Далі працюють тільки планувальні рішення на вашій ділянці.
Обмеження може діяти навіть тоді, коли в містобудівній документації його немає. Тому перевіряти варто щонайменше три джерела:
– дозвіл на викиди в атмосферне повітря сусіднього об’єкта;
– звіт з оцінки впливу на довкілля цього ж об’єкта;
– висновок державної санітарно-епідеміологічної експертизи.
Практичний наслідок
Якщо потрапляння у СЗЗ сусіднього об’єкту виявляється до купівлі ділянки, її можна врахувати у фінансовій моделі та концепції забудови.
Якщо ж обмеження виявляється після придбання, замовник уже має значно менше свободи: доводиться або переглядати планувальні рішення, або досліджувати можливість зміни встановленого розміру СЗЗ.
Саме тому перевірка СЗЗ — це не формальна екологічна довідка. Це частина оцінки реальної площі та можливості використання земельної ділянки.
Що змінилося у ДСП-173 у 2026 році і за яких умов розмір зони зменшують
Чинна редакція ДСП-173 діє з 13.02.2026. Зміни внесені наказом МОЗ від 13.01.2026 №40, зареєстрованим у Мін’юсті 05.02.2026 за №165/45559, і жодна з них не є косметичною. Оновлення стосується таких речей:
– термінології: акцент перенесено на об’єкт шкідливого впливу на довкілля та здоров’я населення;
– визначення розміру для об’єктів, не передбачених додатком 4, через медико-санітарну регламентацію;
– умови, за якої розмір зони зменшують;
– нового додатка 24, у якому фіксують змінені розміри та умови їх застосування.
Для забудовника найбільш практичною є саме можливість зменшення встановленого розміру СЗЗ за умови підтвердження відповідності показників безпечності на запропонованій межі.
Логіка тут принципова: питання не зводиться до бажання підприємства «забрати менше території». Необхідно довести, що на запропонованій межі забезпечуються нормативні параметри безпечності.
У матеріали обгрунтування зміни / встановлення розмірів санітарно-захисної зони як складові доказової бази включаються:
- розрахунки розсіювання забруднювальних речовин;
- натурні вимірювання;
- протоколи лабораторних досліджень;
- наукове обґрунтування відповідно до встановлених критеріїв.
- розрахунки розсіювання забруднювальних речовин та шумового впливу;
- натурні обстеження ;
- протоколи лабораторних досліджень;
- наукове обґрунтування відповідно до встановлених критеріїв.
Отже, зменшення СЗЗ — це не адміністративне прохання «зробити меншу відстань», а окрема процедура, яка має бути підтверджена відповідними розрахунками, вимірюваннями та обґрунтуванням.
При цьому нові положення не означають автоматичного перегляду всіх раніше встановлених зон. Для вже встановлених розмірів важливе значення мають документи, на підставі яких вони були визначені, та умови їх чинності.
Ділянка потрапила в чужу зону: що можна зробити, а що вже ні
Головне обмеження в цій ситуації не нормативне, а суб’єктне. Проєкт зменшення розміру зони готує власник об’єкта-джерела впливу, тобто саме підприємство. Власник сусідньої ділянки, яка в зону потрапила, такого важеля не має: він може просити, домовлятися, брати участь у витратах, але не може порушити це питання від свого імені. Звідси й чесний перелік того, що ще працює.
Якщо ваша ділянка вже потрапила в чужу СЗЗ? Тут принципово важливо розділити ситуації.
СЗЗ вже встановлена і відображена у документації
Тоді насамперед оцінюється, чи можна змінити власні планувальні рішення: перенести забудову, змінити конфігурацію ділянки, переглянути розташування нормованих об’єктів.
Паралельно може розглядатися питання про можливість зміни самого розміру СЗЗ, але ініціатива та підготовка відповідних матеріалів пов’язані насамперед із власником об’єкта — джерела впливу. Саме тому власник сусідньої ділянки не може просто «скасувати» чуже обмеження власним проєктом.
СЗЗ фактично існує, але в документації вашої ділянки її не видно
Це вже інша ситуація.
Тут першочерговим завданням є не перепроєктування, а встановлення фактичних підстав і параметрів обмеження.
Тобто потрібно з’ясувати:
- Джерело впливу
який об’єкт є джерелом впливу - Розмір СЗЗ
який розмір СЗЗ для нього встановлений - Підтверджувальний документ
яким документом це підтверджується - Відповідність фактичної діяльності
чи відповідає фактична діяльність підприємства тим характеристикам, на підставі яких визначено зону - Вплив на плановані об’єкти
чи впливає це обмеження саме на ті об’єкти, які планується розмістити на вашій ділянці
Лише після цього можна визначати подальший варіант дій.
Джерело впливу змінило діяльність
Цей ризик також не варто ігнорувати.
Наведемо показовий приклад: після встановлення на діючому підприємстві нового технологічного обладнання змінився характер діяльності, а разом із ним виникла необхідність перегляду санітарно-захисної зони.
Тобто для власника сусідньої ділянки важливо розуміти: наявний сьогодні розмір зони не обов’язково є незмінним параметром на весь строк реалізації його проєкту.
Типові помилки на цьому кроці:
- перевірка санітарних обмежень після придбання ділянки, а не до нього;
- розрахунок на те, що СЗЗ з часом скасується сама, хоча перехідна норма 2026 року працює у зворотний бік;
- вихід на оцінку впливу на довкілля з невирішеним питанням санітарно-захисної зони;
- ототожнення будівельного розриву зсанітарно-захисною зоною і, як наслідок, недооцінка обмеження.
Що показує практика: проблему потрібно шукати до проєктування
Завдання: Ділянка, на якій замовник планував реалізувати значний за площею об’єкт, але після виявлення чужої СЗЗ частину запланованої площі довелося фактично виключити з можливої забудови.
Рішення: виявлено чужу СЗЗ, що поширювалася на частину ділянки.
Результат: частину запланованої площі довелося фактично виключити з можливої забудови.
Завдання: Ситуація з газопроводом високого тиску. У вихідних матеріалах була зазначена одна нормативна відстань, але після звернення балансоутримувача з’ясувалося, що фактичний стан об’єкта змінився після модернізації та не був належним чином відображений у топографо-геодезичних матеріалах. У результаті замовнику довелося переглядати свої рішення. При цьому сам експерт окремо наголошує: обмеження від газопроводу — це не та сама екологічна СЗЗ за ДСП-173.
Рішення: після звернення балансоутримувача з’ясувалося, що фактичний стан об’єкта змінився після модернізації та не був належним чином відображений у топографо-геодезичних матеріалах.
Результат: замовнику довелося переглядати свої рішення. При цьому обмеження від газопроводу — це не та сама екологічна СЗЗ за ДСП-173.
Обидві ситуації мають спільний управлінський висновок:
Вихідні дані для проєкту потрібно перевіряти не лише на наявність документально зафіксованих обмежень, а й на наявність зовнішніх факторів, які можуть впливати на можливість забудови.
Екологічні обмеження є частиною передінвестиційної оцінки земельної ділянки. Саме на цьому етапі ще можна змінити рішення без необхідності переробляти значний масив проєктної документації.” — Вікторія Коваленко, Партнер CLC PRO Group. СЕО в EM GROUP, Сертифікований виконавець ОВД рівня ADVANCED та голова профільного комітету ПАЕУ (14+ років практики)
📋 Висновки та рекомендації:
Санітарно-захисна зона — це один із тих факторів, які можуть змінити економіку будівельного проєкту ще до початку будівництва.
Для забудовника важливо не просто знати про існування ДСП-173. Необхідно розуміти, який саме режим обмеження діє на конкретній території, з якого документа він виникає та як він співвідноситься з планованою забудовою.
Ініціатива зменшення — за власником джерела – ініціювати зменшення зони може лише власник об’єкта-джерела, тому для забудовника перевірка з урахуванням оцінки впливу на довкілля важить більше, ніж спроба вплинути на розмір.
Перевірка санітарних обмежень будується на простому принципі: жодне окреме джерело не дає повної картини, тому дивитися треба послідовно.
- Публічна кадастрова карта / відомості Державного земельного кадастру. Дає змогу перевірити зареєстровані обмеження у використанні земельної ділянки та інші відомості про земельну ділянку. При цьому відсутність відповідного запису в кадастрових відомостях не свідчить автоматично про відсутність санітарних обмежень, якщо такі обмеження не були внесені до Державного земельного кадастру.
- Містобудівна документація та містобудівні умови й обмеження (МУО). Дають змогу встановити планувальні та містобудівні обмеження, санітарно-захисні та інші охоронні зони, які враховані у відповідній містобудівній документації або визначені безпосередньо для конкретної земельної ділянки.
- Реєстр дозволів на викиди та матеріали з оцінки впливу на довкілля (ОВД). Дозволяють виявити наявні або заплановані об’єкти – джерела впливу, та інформацію про встановлені санітарно-захисні зони.
- Реєстр висновків державної санітарно-епідеміологічної експертизи. Дає змогу перевірити наявність відповідних висновків щодо об’єктів і проєктних рішень та визначити санітарні обмеження і розміри СЗЗ.
Найшвидший перший крок: перевірка публічної кадастрової карти. Вона не відображає всіх можливих санітарних та містобудівних обмежень, однак дає змогу за кілька хвилин отримати початкове уявлення про зареєстровані обмеження у використанні земельної ділянки.
Важливо пам’ятати: Найважливіше — не переносити цей аналіз на етап, коли проєкт уже розроблений. Екологічні обмеження є частиною передінвестиційної оцінки земельної ділянки. Саме на цьому етапі ще можна змінити рішення без необхідності переробляти значний масив проєктної документації.
Плануєте купівлю ділянки або вже зіткнулися з тим, що частина плями забудови потрапила в чужу СЗЗ? Експерти PRO InfoBud допоможуть перевірити санітарні обмеження до угоди та оцінити реальну можливість забудови вашої ділянки.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
❓ Популярні питання
У PRO InfoBud стартував новий етап розвитку: маємо власну студію для запису експертних подкастів про будівництво, містобудування та відбудову України. Ініціатива зі створення професійної студії відеопродакшну для PRO InfoBud фінансується Швейцарсько-українським проєктом «Згуртованість та регіональний розвиток України» (UCORD), що втілюється за підтримки Швейцарії компанією NIRAS Sweden AB. Матеріал належить до циклу статей за подкастами PRO InfoBud.
