28.08.2026
Вимоги екологічного законодавства визначаються не статусом чи типом підприємства, а видом планованої діяльності, її параметрами, джерелами впливу та місцем здійснення.
Саме тому поширені вислови – “це не завод”, “в нас вже є дозвіл на будівництво”, “ми працюємо багато років”, “ділянка у приватній власності” – самі по собі нічого не вирішують. На практиці саме такі припущення часто стають причиною того, що екологічні питання з’являються вже після придбання земельної ділянки, розроблення проєкту або початку діяльності.
У цій статті розглянемо п’ять поширених міфів і, головне, – що має перевірити замовник, перш ніж ухвалювати рішення, яке потім доведеться виправляти.
Ця тема — частина ширшого питання екологічної безпеки будівельного проєкту. Практичні кейси, типові помилки та відповіді на запитання забудовників — у випуску PRO InfoBud із Вікторією Коваленко, директоркою EMGROUP.
Міф перший: оцінку впливу на довкілля проходять тільки заводи
Наприклад, якщо планується готельний комплекс, торговельний об’єкт або інший невиробничий об’єкт, питання потрібно ставити не так: «Чи потрібна ОВД для готелю?», а так: «Яка саме планована діяльність здійснюватиметься, де вона буде розташована і чи відповідають її параметри критеріям статті 3 Закону № 2059-VIII?»
Обов’язковість оцінки впливу на довкілля визначає вид і параметри планованої діяльності, а не організаційно-правовий статус власника. Закон України «Про оцінку впливу на довкілля» № 2059-VIII від 23.05.2017 у статті 3 поділяє діяльності на дві категорії, критерії яких здебільшого визначені кількісно – потужність, площа, обсяг, місткість.
Тому в полі зору можуть опинитися не лише виробничі підприємства, а й окремі готельні, торговельні, рекреаційні та інші об’єкти, якщо вони відповідають установленим законом критеріям.
Це принципово важливо для забудовника: назва об’єкта не є юридичним критерієм для визначення необхідності ОВД.
Норма побудована так навмисно: якби критерієм була назва чи вид підприємства, два різні за впливом об’єкти отримували б однакові вимоги. Кількісний поріг знімає це питання.
Через це до переліку потрапляють об’єкти, які інтуїтивно не сприймаються як промислові:
- готельні комплекси поза населеними пунктами від 50 номерів;
- торговельні центри та змішані комплекси з паркінгами від 1 га.;
- паркінги від 1 га.;
- паркінги від 100 паркомісць;
- туристичні й рекреаційні комплекси від 5 га.;
- сільськогосподарське користування з обробітком земель від 20 га.
У моїй практиці траплялися випадки, коли забудовник дізнавався про це вже після оплати проєктування.
Перевірити свою ситуацію можна самостійно. Послідовність дій така: визначте вид діяльності, знайдіть його у статті 3 закону, звірте параметри об’єкта з кількісними порогами, а потім перегляньте Єдиний реєстр з оцінки впливу на довкілля, який веде Міндовкілля. У реєстрі можна побачити реальні процедури за подібними об’єктами разом зі статусом висновку. Офіційний перелік частих питань Міндовкілля підтверджує ту саму логіку.
⚠️ Важливо: Реєстр показує загальний напрям, але не замінює класифікацію конкретного об’єкта: конкретна відповідь залежить від документів і деталей кейсу.
Міф другий: є дозвіл на будівництво, отже можна працювати
Це вже інша помилка — змішування двох різних правових етапів.
Дозвіл на виконання будівельних робіт дає право побудувати об’єкт – і діє до моменту отримання акта про введення в експлуатацію. Право провадити господарську діяльність надається вже на підставі інших дозвільних документів.
Побудувати об’єкт і експлуатувати його — не одне й те саме.
Саме тому наявність містобудівної та будівельної документації не означає автоматичної наявності всіх документів, необхідних для господарської діяльності. Якщо діяльність пов’язана з викидами, скидами, утворенням відходів або іншими факторами впливу, необхідно окремо перевіряти відповідні екологічні вимоги.
Ще одна важлива межа: ОВД також не є «дозволом на будівництво» і не замінює інші документи. Це окрема процедура, яка передує ухваленню рішення про провадження планованої діяльності у випадках, визначених законом.
Тому схема має вигляд не «отримав дозвіл на будівництво — почав працювати», а послідовності окремих процедур, кожна з яких має власний предмет.
Для запуску виробництва потрібні щонайменше три окремі документи від різних уповноважених органів: дозвіл на викиди в атмосферне повітря, дозвіл на спеціальне водокористування від органів Держводагентства та документація щодо поводження з відходами. Кожен видається на строк не менше ніж 5 років.
За статтею 11 Закону № 2059-VIII висновок з оцінки впливу на довкілля передує рішенню дозвільного органу про провадження діяльності.
Міф третій: ми так працюємо десять років, нічого змінювати не треба
Наявність тривалої практики не означає, що нові рішення можна реалізовувати за старими правилами.
Показовий приклад із практики: підприємство багато років працювало як об’єкт із певним видом діяльності. Керівник виходив із логіки: «ми вже десять років так працюємо».
Але на підприємстві встановили нову установку для переробки відходів.
Змінився характер діяльності та джерела впливу. Відповідно, змінилися і вимоги до санітарно-захисної зони: за словами експерта, для попереднього виду діяльності йшлося про 500 метрів, а після зміни діяльності виникла потреба працювати вже з показником 1000 метрів.
Тобто підприємство фактично продовжувало працювати на тому самому майданчику, але об’єкт уже не був тотожним тому, яким він був десять років тому.
Це принципова річ для діючих підприємств. Зміни можуть відбуватися не лише тоді, коли власник офіційно перейменував вид діяльності. Нове обладнання, збільшення потужності, додаткові джерела викидів, шуму чи інших факторів впливу можуть вимагати повторної оцінки ситуації.
Тому перед встановленням нового обладнання питання має звучати не «чи можна його фізично встановити ?», а “що зміниться після його встановлення з точки зору екологічних та санітарних вимог?”
Старий дозвільний пакет потрібно оцінювати разом із фактичним станом підприємства.
🔍 Інсайт: Якщо змінилася діяльність, потужність або джерела впливу, не можна автоматично переносити на нову ситуацію висновки, зроблені для старого стану об’єкта.
Міф четвертий: «Це моя земельна ділянка, тому я можу робити на ній що хочу»
Право власності на землю не скасовує встановлених законом режимів використання території.
Був показовий випадок: замовнику пояснювали, що його ділянка потрапляє у зону дії природоохоронних обмеженнь. Його відповідь була приблизно такою: «Це моя ділянка, що хочу, те й роблю».
Проблема такого підходу в тому, що власник має право користуватися земельною ділянкою, але в межах правового режиму, установленого для неї
Тому під час оцінки ділянки потрібно зважати не лише на право власності та цільове призначення, а й на наявні обмеження: водоохоронні та прибережні захисні зони, санітарно-захисні зони, охоронні зони інженерних мереж, території природно-заповідного фонду та інші встановлені режими.
Саме тому фраза «земля моя» не дає відповіді на головне питання, яке має поставити собі забудовник: : «Що саме я маю право реалізувати на цій земельній ділянці?»
Міф п’ятий: «Я перевірив кадастр, значить із ділянкою все гаразд»
Кадастрова перевірка необхідна, але вона не повинна бути єдиним етапом екологічного аналізу.
На практиці проблеми виникають саме тоді, коли замовник сприймає відсутність певного обмеження в кадастрових відомостях як підтвердження того, що такого обмеження не існує.
Але екологічна оцінка ділянки потребує ширшого аналізу: спочатку аналізуються документи на земельну ділянку та її кадастровий номер, потім – оточення ділянки, види сусідньої діяльності, можливі санітарно-захисні зони, а далі визначається, чи відповідає запланована діяльність вимогам ОВД. Причому для повноцінної оцінки важливо розуміти не лише характеристики самої землі, а й те, що саме замовник планує на ній робити.
Це особливо важливо для ділянки, яку купують під конкретний інвестиційний проєкт.
Адже питання полягає не просто в тому, чи «чиста» ділянка, – питання полягає в іншому: Чи можна реалізувати саме той об’єкт і саме ту діяльність, заради яких цю ділянку купують?
Саме тому екологічний due diligence має проводитися разом із розумінням майбутнього проєкту, а не окремо від нього.
Що насправді потрібно перевірити замовнику
П’ять міфів зводяться до однієї практичної помилки: замовник намагається оцінити майбутній проєкт за одним показником — статусом підприємства, наявністю дозволу, правом власності або даними кадастру.
Але екологічні вимоги формуються сукупністю різних факторів.
| Що перевірити | Яке питання потрібно поставити | Що може змінитися, якщо цього не зробити |
| Планована діяльність | Чи підпадає вона під критерії ОВД? | Доведеться проходити процедуру, яку не врахували на старті |
| Параметри діяльності | Чи не перевищені встановлені законом пороги? | Зміниться дозвільний маршрут |
| Земельна ділянка та її оточення | Чи є СЗЗ, охоронні або природоохоронні обмеження? | Може змінитися можливість розміщення об’єкта |
| Діюче підприємство | Чи змінювалися потужність, обладнання або джерела впливу? | Можуть змінитися вимоги до СЗЗ та дозвільних документів |
| Експлуатація об’єкта | Які екологічні документи потрібні після будівництва? | Об’єкт буде побудований, але діяльність не можна буде розпочати належним чином |
Усі п’ять міфів мають спільний корінь: екологічні дозволи у будівництві прив’язані до діяльності, а не до статусу, і змінюються разом із нею . Це система координат, яку корисно тримати в голові замість переліку папірців.
Що перевірити у своєму проєкті:
- Вид і параметри діяльності
Потужність, площа, обсяг, місткість, звірені зі статтею 3 Закону № 2059-VIII. - Режимні обмеження ділянки
Кадастр плюс звірка з ДСП-173 та органом контролю. - Зміни в обладнанні за останні роки
Чи з’явилися нові джерела викидів, шуму, відходів. - Наявність експлуатаційних дозволів
Окремо від дозволу на будівництво. - Стадія проєкту
Чим раніше виявлено обмеження, тим дешевше рішення.
“Раджу тримати еколога серед своїх постійних консультантів, а не викликати його аварійно, коли інспекція вже на майданчику. Це та сама логіка, що і з юристом: дешевше запитати заздалегідь, ніж виправляти потім.” — Вікторія Коваленко, Партнер CLC PRO Group. СЕО в EM GROUP, Сертифікований виконавець ОВД рівня ADVANCED та голова профільного комітету ПАЕУ (14+ років практики)
Перелік показує, де шукати ризик, і зазвичай після нього питання виявляється складнішим, ніж здавалося на перший погляд. Точна відповідь по конкретному об’єкту залежить від документів і потребує окремого розбору. Інформація тут подана для загального розуміння процесів, а конкретні процедури в кожній справі залежать від специфіки об’єкта та актуальних регуляторних вимог.
📋 Висновки та рекомендації
Проведений аналіз екологічних вимог у будівництві дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Вимоги прив’язані до діяльності, а не до статусу – обов’язковість ОВД та інших процедур визначає вид і параметри планованої діяльності, а не організаційно-правовий статус чи назва об’єкта.
Будівництво та експлуатація — різні етапи – дозвіл на будівельні роботи не дає права провадити господарську діяльність; для цього потрібні окремі документи.
Зміни в обладнанні змінюють вимоги – нова установка чи збільшення потужності можуть змінити вимоги до санітарно-захисної зони та дозвільних документів навіть без офіційної зміни виду діяльності.
- Звірте вид і параметри діяльності (потужність, площу, обсяг, місткість) зі статтею 3 Закону № 2059-VIII.
- Перевірте режимні обмеження ділянки: кадастр плюс звірка з ДСП-173 та органом контролю.
- Оцініть зміни в обладнанні за останні роки: нові джерела викидів, шуму, відходів.
- Перевірте наявність експлуатаційних дозволів окремо від дозволу на будівництво.
- Врахуйте стадію проєкту: чим раніше виявлено обмеження, тим дешевше рішення.
Важливо пам’ятати: Точна відповідь по конкретному об’єкту залежить від документів і потребує окремого розбору. Інформація тут подана для загального розуміння процесів, а конкретні процедури в кожній справі залежать від специфіки об’єкта та актуальних регуляторних вимог.
Плануєте придбання земельної ділянки, розроблення проєкту або запуск діяльності? Краще перевірити екологічні вимоги заздалегідь, ніж виправляти потім. Звертайтеся — допоможемо визначити, чи підпадає ваш об’єкт під ОВД, які дозволи знадобляться та які обмеження діють на ділянці.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: екологічний due diligence земельних ділянок, супровід процедури ОВД, підготовка дозвільної документації (викиди, водокористування, поводження з відходами), консультації щодо санітарно-захисних зон.
❓ Популярні питання
Матеріал належить до циклу статей PRO InfoBud за подкастами.
Ініціатива зі створення професійної студії відеопродакшну для PRO InfoBud фінансується Швейцарсько-українським проєктом «Згуртованість та регіональний розвиток України», UCORD, що втілюється за підтримки Швейцарії компанією NIRAS Sweden AB.
