Гарантування речових прав на майбутні об’єкти нерухомості: спеціальне майнове право, ризики та алгоритм для девелопера

Гарантування речових прав на майбутні об’єкти нерухомості стало обов’язковою частиною роботи девелопера після 2022 року. Старі моделі залучення коштів, які роками працювали через схеми, кооперативи або «класичні» майнові права, сьогодні створюють прямі юридичні ризики. І це не теорія, а практика супроводу реальних будівельних проєктів.

Якщо Ви продаєте квартири, машиномісця або нежитлові приміщення до введення об’єкта в експлуатацію, Ви вже працюєте в полі Закону України №2518-IX. Тут правило просте і жорстке: продаж без спеціального майнового права є порушенням, а не допустимим ризиком. Це один із ключових аспектів сучасного будівельного законодавства.

У цій статті я поетапно пояснюю, як працює гарантування речових прав, коли закон застосовується, де девелопери помиляються найчастіше і чому ЄДЕССБ стає точкою, де «ламаються» навіть сильні проєкти. Це практичний алгоритм, а не переказ норм.

Коли і для кого застосовується гарантування речових прав

Pакон застосовується, коли відбувається продаж у процесі будівництва.

Закон про гарантування речових прав на майбутні об’єкти нерухомості діє у всіх випадках, коли:

• об’єкт будується або реконструюється;
• він ще не введений в експлуатацію;
• залучаються кошти фізичних або юридичних осіб;
• за ці кошти передаються права на майбутні об’єкти.

Форма залучення коштів значення не має. Не рятують ні ФФБ, ні попередні договори, ні продаж майнових прав «по-старому». Якщо продаж відбувається під час будівництва, гарантування речових прав на майбутні об’єкти нерухомості вже працює проти Вас, якщо модель вибрана неправильно. Детально про механізм регулювання після Закону України №2518-IX ми розповідали в окремій статті.

Типова помилка полягає в тому, що закон вважають актуальним лише для нових проєктів. Насправді девелопери часто добровільно заводять під нього й «старі» об’єкти, щоб легалізувати продажі та зняти накопичені ризики. Для таких проєктів критично важливим є процес реєстрації майбутніх об’єктів нерухомості.

Критичний момент: дозвіл на будівництво виданий після 10 жовтня 2022 року.

Покроковий чек-лист на тему:

“Актуалізація старих проєктів: повний порядок внесення до ЄДЕССБ”

Скачати в Телеграм

Спеціальне майнове право: що це таке і чому без нього не можна продавати

Без реєстрації спеціального майнового права продаж є юридично вразливим.

Спеціальне майнове право – це різновид речового права, який реєструється в Державному реєстрі речових прав не на готову нерухомість, а на об’єкт, що буде збудований у майбутньому. Саме воно є основою гарантування речових прав у будівництві. Детально про спеціальне майнове право в будівництві та його реєстрацію ми розповідаємо в окремому матеріалі.

Ключові моменти:

• право виникає лише з моменту державної реєстрації;
• первинно реєструється за замовником будівництва або девелопером;
• після введення об’єкта в експлуатацію автоматично трансформується у право власності.

На практиці це означає просту річ: держава «бачить» ваше право ще до завершення будівництва. Саме тому гарантування речових прав на майбутні об’єкти нерухомості працює не на рівні договорів, а на рівні речового захисту.

Ключові поняття: майбутній об’єкт нерухомості, подільний та неподільний об’єкт будівництва

Щоб правильно зареєструвати СМП, потрібно розуміти базову термінологію.

Майбутній об’єкт нерухомості (МОН) – це складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після введення в експлуатацію стане самостійним об’єктом нерухомості.

Майбутній об’єкт нерухомості – це квартира, машиномісце, гаражний бокс або нежитлове приміщення, яке:

• передбачене проєктною документацією;
• фізично ще не існує;
• але вже має опис і параметри в ЄДЕССБ.

Ключове правило просте: реєстрація спеціального майнового права здійснюється одночасно на всі майбутні об’єкти у складі подільного об’єкта. Саме тут роль проєктувальника стає критичною, адже помилки в ЄДЕССБ фактично унеможливлюють законний продаж.

Подільний об’єкт будівництва це об’єкт, у складі якого за проєктом передбачено два і більше майбутніх об’єкти нерухомості: квартири, машиномісця, нежитлові приміщення. У цьому випадку гарантування речових прав передбачає реєстрацію:

• спеціального майнового права на сам подільний об’єкт;
• спеціальних майнових прав на всі майбутні об’єкти одночасно.

Неподільний об’єкт будівництва – це об’єкт, який після введення в експлуатацію стане одним об’єктом нерухомості. Типові приклади – індивідуальний житловий будинок або адміністративна будівля без поділу на приміщення. Для такого об’єкта реєструється одне спеціальне майнове право.

Гарантійна частка будівництва – це відсоток квартир або нежитлових приміщень (5-10% залежно від міста), на які накладається обтяження. Девелопер не може продавати ці об’єкти до введення будинку в експлуатацію. Іншими словами, в реєстрі накладається заборона на продаж. Детально про гарантійну частку будівництва та як правильно її сформувати розповідаємо в окремому матеріалі.

Гарантійна частка – це частина майбутніх об’єктів, на які накладається обтяження і які не можна продавати до введення об’єкта в експлуатацію. Вона є елементом гарантування речових прав на майбутні об’єкти нерухомості.

Її завдання:

• створити інструмент добудови у разі проблем;
• забезпечити мінімальний фінансовий резерв для захисту інвесторів.

Обтяження знімається після введення об’єкта в експлуатацію або за рішенням суду у випадках, прямо передбачених законом. Саме тому гарантійна частка працює як страховка для ринку, а не як загроза бізнесу.

Розмір гарантійної частки встановлює Кабінет Міністрів України (Постанова № 8 від 03.01.2023):

• 10% – для Києва, Дніпра, Львова, Одеси, Харкова
• 5% – для інших населених пунктів

Практичний приклад: У вас 20-квартирний будинок у Києві. 10% – це 2 квартири. Ви маєте обрати 2 цілі квартири для гарантійної частки будівництва (не можна обрати 0,5 квартири). Ці 2 квартири будуть “заморожені” до моменту здачі об’єкта.

Перше відчуження: хто має право продавати і коли?

Перший продаж можливий лише після реєстрації спеціального майнового права.

Продаж майбутніх об’єктів дозволений за одночасного виконання трьох умов:

1. зареєстроване спеціальне майнове право;
2. коректно сформовані об’єкти в ЄДЕССБ;
3. відсутні заборони або зупинення будівельних робіт.

Продавати може замовник будівництва, девелопер або управитель ФФБ – але лише в межах законної моделі. Будь-яка спроба продати раніше створює ризик нікчемності правочинів. Для оформлення угоди рекомендуємо розробку індивідуального договору купівлі-продажу СМП.

Хто такий девелопер за новим законом і які його обов’язки?

Закон № 2518-IX вперше ввів в українське законодавство поняття “девелопер будівництва”. Раніше такого не було. Ми завжди вигадували якісь схеми співробітництва між замовником та девелопером.

Девелопер будівництва – це особа, яка вкладає кошти в об’єкт і має право продавати активи (МОН) у процесі будівництва. Девелопер відрізняється від замовника.

Замовник будівництва – особа, для якої ведеться будівництво. Зазвичай це власник земельної ділянки або об’єкта реконструкції.

Первинна реєстрація спеціального майнового права завжди здійснюється за замовником будівництва або девелопером. Потім це спеціальне майнове право може бути передане інвестору за договором купівлі-продажу МОН.

Ключові обов’язки девелопера:

1. Зареєструвати СМП на себе в ЄДЕССБ (первинна державна реєстрація)
2. Сформувати гарантійну частку (обрати 5-10% МОН)
3. Забезпечити завантаження проєктної документації ЄДЕССБ для кожного МОН
4. Укласти договори купівлі-продажу СМП з інвесторами
5. Фінансувати гарантійну частку за власний рахунок

Реєстрація СМП в ЄДЕССБ: покрокова інструкція для девелоперів 2026

Повний алгоритм дій щодо:

“Початок продажу активів у новобудовах”

Скачати в Телеграм

Реєстрація спеціального майнового права – це не складно, але вимагає ретельної підготовки. Дуже важливим є правильне завантаження проєктної документації в єдину державну електронну систему у сфері будівництва.

Скачати в Телеграм

Що потрібно завантажити:

• Техніко-економічні показники (площа, поверх, призначення)
• Поверховий план з нумерацією МОН
• Експлікація приміщень

ЄДЕССБ і проєктна документація: точка системних помилок

Більшість проблем виникає ще до початку продажів.

Усі операції зі спеціальним майновим правом реалізуються через ЄДЕССБ. На практиці саме тут найчастіше з’являються критичні помилки: не заведені всі об’єкти, невірні площі, розбіжності між проєктом і реєстром. Про особливості роботи в ЄДЕССБ щодо об’єктів, які підпадають під дію Закону про гарантування речових прав, ми розповідали окремо.

Практична рекомендація проста: ще на старті зафіксуйте відповідальність проєктувальника за коректне внесення всіх майбутніх об’єктів і перевіряйте ЄДЕССБ до початку продажів. Юридичний супровід на цьому етапі завжди дешевший, ніж виправлення помилок після.

Типові помилки девелоперів при реєстрації СМП і як їх уникнути

Помилка № 1: Неточність у проєктній документації

Невідповідність площ, неправильна нумерація або забуте призначення МОН призводять до відмови в реєстрації. Система ЄДЕССБ перевіряє кожен параметр автоматично.

Помилка № 2: Неправильний розрахунок гарантійної частки

Спроба включити до гарантійної частки 0,7 квартири або неврахування мінімальних відсотків для регіону порушує закон. Правило цілих об’єктів обов’язкове.

Помилка № 3: Реєстрація СМП на замовника замість девелопера

Це призводить до юридичних ускладнень і блокування процесу реєстрації.

Помилка № 4: Ігнорування оновлень ЄДЕССБ

Система постійно оновлюється. У 2025 році запроваджено нові API для нотаріусів та інтеграцію з ДРРП. Якщо Ви не відстежуєте зміни у порядку державної реєстрації речових прав, ваша заявка може бути відхилена з технічних причин.

Помилка № 5: Відсутність резервного часу

Реєстрація може зайняти 3-5 днів при ідеальній документації або 2-4 тижні при помилках.

Гарантійна частка будівництва: як правильно сформувати і що враховувати

Гарантійна частка – це сукупність майбутніх об’єктів нерухомості, які замовник або девелопер не може продавати до прийняття об’єкту в експлуатацію. До прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта забороняється відчужувати речові права на майбутні об’єкти, які включені до гарантійної частки будівництва.

Призначення: Запобігання подвійним продажам і гарантія завершення будівництва при банкрутстві забудовника. Якщо замовник збанкрутує, інвестори можуть звернутися до суду, щоб гарантійну частку продали для фінансування добудови.

Хто фінансує гарантійну частку? Замовник або девелопер за власний рахунок (самофінансування). Це не інвестиції в будівництво. Це критичний вплив на cash flow проєкту.

Як працює механізм? Гарантійні МОН обтяжуються в реєстрі, на них накладається заборона продажу. Після введення об’єкта в експлуатацію обтяження знімається автоматично, і девелопер може продати ці квартири.

Правило цілих об’єктів: До гарантійної частки можна включати лише цілі МОН. Не можна обрати 0,5 квартири або 0,3 паркомісця.

Зняття обтяження:

• Після введення об’єкта в експлуатацію (автоматично)
• За рішенням суду при банкрутстві девелопера
• За рішенням керуючого фонду (у разі фінансової неспроможності)

Практичний кейс: 2-квартирний будинок у Львові. Гарантійна частка 5% = 0,1 квартири. Округлення до 1 квартири = 50% проєкту “заморожено”. Девелопер вирішив: продав 1 квартиру інвестору, другу залишив як гарантійну. Після введення в експлуатацію продав її з націнкою 15% через підвищення цін на ринку.

💡 Моя порада: Для невеликих проєктів (до 10 МОН) критично важливо моделювати гарантійну частку на етапі проєктування. Правило цілих об’єктів може “заморозити” до 50% ліквідності. Стратегія: включайте до гарантійної частки менш ліквідні об’єкти (перші поверхи, нестандартні планування, віддалені паркомісця).

Що це дає інвестору Закон № 2518-IX – у конкретних юридичних ситуаціях. Захист прав інвесторів – досвід інших країн

Ситуація 1. Подвійний продаж

Без СМП:
– кілька договорів → суд → роки спорів

З СМП:

• у ДРРП одне право на один МОН
• другий продаж – технічно неможливий

Ситуація 2. Банкрутство забудовника

Раніше:
– інвестор = кредитор без застави

Зараз:

• СМП – речове право
• не входить у ліквідаційну масу
• може бути відчужене / захищене

Ситуація 3. Арешт майна забудовника

• арешт не блокує СМП інвестора;
• обтяження забудовника ≠ обтяження МОН.

Ситуація 4. Перепродаж інвестором

СМП можна:

• відступити,
• передати,
• використати як забезпечення (в обмежених моделях).

Порівняння з подібними механізмами в інших країнах

Франція – VEFA

• інвестор купує майбутню річ;
• обовʼязкова фінансова гарантія завершення;
• право власності виникає поетапно.

Аналог СМП, але без окремого реєстру “прав на майбутнє”.

Німеччина – Bauträgervertrag

• нотаріальний контракт;
• гроші – через ескроу;
• сильний фінансовий контроль, менше реєстраційних інструментів.

Велика Британія – Off-plan

• договірне право + Land Registry після завершення;
• висока роль страхування і банків;
• менше державних гарантій, більше ринку.

Модель СМП/МОН: юридично сильніша, ніж класичні “інвестдоговори”; наближена до європейських гарантій, але з жорсткішою реєстраційною дисципліною.

Висновки: спеціальні майнові права як нова реальність первинного ринку нерухомості

Спеціальні майнові права (СМП) стали обов’язковим механізмом для девелоперів з 10 жовтня 2022 року. Закон № 2518-IX – це абсолютно новий закон, його аналогів ніде немає. Він впорядкував хаос старих схем (кооперативи, ФФБ, довірча власність) і створив єдину прозору систему через ЄДЕССБ.

Реєстрація СМП в ЄДЕССБ вимагає ретельної підготовки проєктної документації. Кожен майбутній об’єкт нерухомості (МОН) має бути внесений проєктувальником окремо з площами та характеристиками. Забута одна квартира – і Ви не зможете її продати навіть після здачі об’єкта.

Гарантійна частка будівництва (5-10% залежно від міста) – це інструмент захисту інвесторів і фінансове навантаження для девелопера. Ці квартири фінансуються за власний рахунок, що критично впливає на cash flow проєкту. Закладайте цю частку у фінмодель з першого дня. Для цього рекомендуємо консультацію з підбору фінансової моделі залучення коштів.

Типові помилки девелоперів (забуті МОН, дробова гарантійна частка, реєстрація на замовника) коштують 1-2 місяці затримок. А от правильна підготовка документації і юридичний супровід будівництва скорочують процес до 3-5 днів. Зокрема, важливо правильно оформити договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості.

Захист прав інвесторів посилився: публічні реєстри, прозорість угод, гарантійна частка як фінансова подушка. У 2026 році система продовжує автоматизуватися, але зростають вимоги до якості документації.