25.05.2026
Дозвільні процедури у будівництві України зазнали кардинальних змін за останні три роки. Воєнний стан 2022 року та нові законодавчі ініціативи 2025 року створили унікальне правове середовище, де девелопери отримали одночасно спрощення та нові виклики. Зорієнтуватися в актуальних нормах допоможе розуміння будівельного законодавства та його останніх змін.
Якщо Ви девелопер, забудовник чи керівник будівельного проекту, напевно відчули на собі, як швидко змінюється законодавство останні три роки. Встигнути за всім майже неможливо. А ціна помилки критична: штрафи, зупинка робіт, заморожені інвестиції.
За 12+ років роботи з дозвільними процедурами я супроводила понад 850 тисяч квадратних метрів об’єктів — від комерційних центрів до житлових комплексів. І бачу: більшість проблем виникають не через складність законів, а через незнання практичних нюансів їх застосування.
⚠️ Типові проблеми:
- Система ЄДЕССБ блокує завантаження документів без пояснень
- ДПТ не завжди може змінити функціональне призначення території
- Спрощені процедури для відновлення пошкоджених об’єктів працюють тільки на папері
У цій статті Ви дізнаєтесь:
- Як використовувати зміни в містобудівній галузі для скорочення термінів отримання дозволів
- Коли застосовувати схему намірів замість будівельного паспорта (і чому це не завжди вигідно)
- Як працювати з ЄДЕССБ без блокувань та відмов
- Які нові ДБН 2025 року вплинуть на Вашу проектну документацію
1. Законодавча база 2022-2025: що змінилось у дозвільних процедурах
1.1. Спрощення для індивідуального житлового будівництва: схема намірів vs будівельний паспорт
24 червня 2022 року Кабінет Міністрів прийняв Постанову №722, яка мала спростити життя всім, хто будує приватні будинки. Головна новація: під час воєнного стану та протягом року після можна будувати індивідуальні житлові, садові та дачні будинки на підставі схеми намірів забудови замість будівельного паспорта.
Схема розробляється сертифікованим архітектором, завантажується в ЄДЕССБ, отримує реєстраційний номер. І ця схема може використовуватися при поданні повідомлення про початок будівельних робіт на підставі будівельного паспорту.
💼 Практичний нюанс:
Якщо Ваш об’єкт розташований в зоні історичних ареалів, система видає помилку — і Ви не зможете завантажити схему намірів забудови. Це 100% відбувається в великих містах України. Причина технічна: межі історичних ареалів не внесені до бази ЄДЕССБ, але система “бачить” їх як обмеження та блокує процедуру.
Що робити в такій ситуації? Повертатися до традиційного будівельного паспорта через місцевий орган архітектури. Терміни збільшуються з 5-7 днів до 20-30, витрати теж зростають. Тому перед прийняттям рішення варто провести аудит земельної ділянки та перевірити, чи не потрапляє Ваша ділянка в історичний ареал — інформацію можна отримати в органі архітектури до початку розробки документації.
Принцип “мовчазної згоди”: Якщо МУО (містобудівні умови та обмеження) не надали протягом 10 робочих днів, можете розпочати проєктування без них. Але пам’ятайте: експертизу та дозволи без МУО отримати не вийде, доведеться повертатись.
✅ Інші спрощення Постанови №722:
- Скасовано обов’язкове контрольне топогеодезичне знімання при реставрації та капітальному ремонті
- Терміни оздоблення фасадів та благоустрою можна переносити на весь період воєнного стану + 3 місяці
- Виняток: проїзди та комунікації треба завершувати вчасно
PRO InfoBud
| Критерій | Схема намірів | Будівельний паспорт |
|---|---|---|
| Термін отримання | 5-7 днів | 20-30 днів |
| Оптимально для | Приватне житло до 500 м², не в історичному ареалі | Об’єкти в історичних районах, складні містобудівні обмеження |
| Обмеження | ❌ Не працює в історичних ареалах через технічні помилки ЄДЕССБ | ✅ Працює скрізь |
| Переваги | Швидко, дешево, прості параметри | Чіткі параметри для майбутнього продажу, юридична надійність |
Потрапили в ситуацію з блокуванням в ЄДЕССБ?
PRO InfoBud розблокує Ваш проєкт за 5-10 робочих днів
1.2. Постанова КМУ №1574 (03.12.2025): зміна функціонального призначення через ДПТ
Найбільш революційна зміна 2025 року — можливість зміни функціонального призначення земельної ділянки через детальний план території (ДПТ). Детальний аналіз наслідків цього рішення для забудовників подано у матеріалі про Постанову КМУ №1574.
Але важливо врахувати критично важливу роль п. 6-3 Прикінцевих положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Саме він визначає, у яких випадках ДПТ може змінювати функціональне призначення території, а в яких — ні.
PRO InfoBud
❌ СЦЕНАРІЙ 1: ДПТ НЕ може змінювати функціональну зону
Дія змін Постанови КМУ №1574 від 3 грудня 2025 року НЕ поширюється на території, де вже затверджені:
- Комплексні плани просторового розвитку (КППР)
- Генеральні плани, розроблені відповідно до Закону про планування використання земель
У таких випадках ДПТ може лише деталізувати функціональну зону, але не змінювати її.
✅ СЦЕНАРІЙ 2: ДПТ МОЖЕ змінювати/встановлювати функціональне призначення
ДПТ застосовується для зміни функціонального призначення, якщо:
- Генплан розроблено до 2021 року (старі генплани)
- Генплан розроблено після 2021 року, але НЕ відповідно до Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель»
- Земельна ділянка розташована за межами населеного пункту, де немає ніякої містобудівної документації
⏰ Термін дії: до 1 січня 2028 року
1.3. Закон України №9627 (2023): спрощення зміни цільового призначення землі
Зміна цільового призначення земельних ділянок в таких випадках здійснюється за рішенням власника земельної ділянки шляхом подання ним заяви про внесення відомостей про змінене цільове призначення земельної ділянки до Державного земельного кадастру:
- Без розроблення документації із землеустрою
- Без дотримання вимог абзацу першого частини третьої, абзацу другого частини п’ятої статті 20 цього Кодексу
- На підставі мотивованого висновку
Процедура отримання висновку:
Крок 1: Висновок про можливість/неможливість розміщення на земельній ділянці відповідного об’єкта надається уповноваженим органом містобудування та архітектури на безоплатній основі протягом 10 робочих днів з дня отримання запиту.
Крок 2: Запит подається через електронну систему залежно від типу власності:
- Державна власність → орган виконавчої влади
- Комунальна власність → виконавчий орган сільської/селищної/міської ради
- Приватна власність → власник земельної ділянки
Крок 3: Висновок виготовляється з використанням електронної системи та вважається особливим видом містобудівних умов та обмежень.
✅ Переваги:
- За наявності висновку отримання МУО не вимагається
- Допускається проектування до завершення процедур зміни цільового призначення
- Висновок зберігає чинність до завершення будівництва об’єкта
⚠️ ВАЖЛИВО: Закон №4292-IX (09.04.2025)
З 9 квітня 2025 року набув чинності Закон №4292-IX, який посилює захист прав добросовісного набувача, але й збільшує строк, протягом якого можна повернути незаконно відчужені земельні ділянки — з 3 до 10 років.
Держава може забрати ділянку у добросовісного набувача протягом 10 років, якщо виявить давні порушення попередніх власників. При купівлі землі треба перевіряти історію власності на 10 років назад замість колишніх 3 років. Це серйозний ризик для інвесторів, який вимагає ретельного юридичного супроводу.
2. Робота з ЄДЕССБ: технічні виклики та рішення
ЄДЕССБ (Єдина державна електронна система у сфері будівництва) — це не просто реєстр, а екосистема, де перетинаються містобудівний кадастр, земельний кадастр, реєстр прав на нерухомість та Ваша проектна документація. 90% відмов у дозволах — результат помилок на етапі завантаження документів у ЄДЕССБ. Щоб мінімізувати ризики, рекомендуємо ознайомитися з порядком внесення документації в ЄДЕССБ.
Можливість підтвердження старого експертного звіту правонаступником
В липні 2025 року внесено зміни до Постанови КМУ № 560 від 11.05.2011 року, а саме до «ПОРЯДКУ затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи».
Коли Ви робите актуалізацію відомостей до дозволу, тобто актуалізуєте «старі» будівельні проекти в електронній системі, окрім іншого необхідно «підтвердження» експертного звіту, який було створено до запровадження електронної системи. Звіт має підтвердити експертна організація, яка проводила експертизу, за умови її авторизації в електронному кабінеті.
🚫 Проблема:
На практиці, замовники будівництва стикалися з ситуацією, коли експертна організація, яка проводила експертизу, вже не існує або виключена з переліку експертних організацій. Підтвердити такий звіт було неможливо і відповідно проекти «застрягали» на цьому етапі.
✅ Рішення з липня 2025:
Тепер у разі, якщо замовником зазначено звіт про результати експертизи, який створено до запровадження електронної системи, відомості про такий звіт надсилаються автоматично програмними засобами до:
- Експертної організації, яка проводила експертизу, АБО
- Її правонаступнику, а у разі відсутності →
- Органу державного архітектурно-будівельного контролю
Коригування переліку об’єктів гарантійної частки та характеристик об’єктів СМП
Якщо у Вашому об’єкті зареєстровано спеціальне майнове право (СМП) на МОН (майбутні об’єкти нерухомості) і Ви вирішили внести зміни до проєкту, що спричиняє коригування переліку об’єктів гарантійної частки та характеристик об’єктів СМП, дотримуйтеся наступного алгоритму:
- Коригування проєкту та експертиза
- Внесення змін до дозволу щодо коригування проєкту
- Оновлення даних у ДРРП (державному реєстрі речових прав): зміни до переліку об’єктів гарантійної частки та характеристик об’єктів СМП
🆕 Новий функціонал ЄДЕССБ:
Раніше внесення змін у ДРРП (пункт 3) було неможливим через відсутність відповідного функціоналу в ЄДЕССБ. Але тепер такий функціонал з’явився! В АРМ Замовника (розділ «Спеціальне майнове право», п.4.6.) та АРМ Девелопера з’явилася «Заява про зміну переліку об’єктів гарантійної частки». Цей документ буде використовуватися для оновлення даних у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Дозволить внести зміни до гарантійної частки, її характеристик та об’єктів СМП.
Спрощення доступу маломобільних груп (МГН) до пам’яток культурної спадщини
Станом на кінець 2025 року, основні зміни до Постанови №406 стосуються спрощення доступу маломобільних груп (МГН) до пам’яток культурної спадщини (МКС), де дозволено влаштування пандусів без втручання в несучі конструкції та отримання дозволів, керуючись науково-проектною документацією та ДБН А.2.2-14-2016, згідно з Постановою КМУ №967 від 13.08.2025. Більше про актуальний перелік будівельних робіт, що не потребують дозвільних документів, читайте в окремому матеріалі.
Основні зміни 2025 року (Постанова №967):
- Доповнення до приміток: Внесено зміни, які дозволяють влаштовувати засоби безперешкодного доступу для МГН до об’єктів культурної спадщини (або їх частин), якщо роботи не впливають на несучі/огороджувальні конструкції та інженерні системи, і не порушують предмет охорони пам’ятки
- Регулювання: Такі роботи виконуються за науково-проектною документацією (робочим проектом), склад якої визначається ДБН А.2.2-14-2016, а не через загальні дозвільні процедури
- Виняток: Позиція щодо пам’яток культурної спадщини тепер має виняток стосовно пункту 11 переліку робіт, що не потребують документів
Загальний Перелік робіт за Постановою №406 від 2017 року залишається актуальним і стосується робіт, що не вимагають дозволів та прийняття в експлуатацію.
3. Нові ДБН 2025 року: вплив на проектну документацію
3.1. ДБН В.2.2-27:2025 “Промислові будівлі” (з 1 листопада 2025)
СНиП 2.09.02-85* тривалий час залишався основним документом для проєктування промислових будівель, однак його положення значною мірою не відповідали сучасним вимогам та стандартам безпеки, тому заміна застарілих радянських нормативів була довгоочікуваною для проєктувальників, забудовників та замовників. Повний реєстр нормативних оновлень зібрано в огляді змін ДБН 2025–2026 для девелопера.
📘 Сфера застосування ДБН В.2.2-27:2025:
- Проєктування, нове будівництво та реконструкція промислових будівель
- Повністю або частково можуть застосовуватись для проєктування капітального ремонту чи підготовки заходів щодо підтримання експлуатаційної придатності таких будівель
НЕ поширюються на: проєктування та будівництво будівель для виробництва і зберігання вибухових речовин, засобів підривання, промислових інженерних споруд, складських будівель.
Короткий огляд основних змін:
1. Розширені і актуалізовані вимоги до промислових будівель в частині об’ємно-планувальних, конструктивних рішень і пожежної безпеки
2. Норми доповнено розділами щодо обладнання будівель інженерними системами: вентиляція, опалення, водо-, електропостачання, зв’язок і сигналізація, ліфти
3. З’явились положення щодо заходів цивільного захисту, безпеки та доступності у використанні, санітарно-гігієнічних, екологічних вимог, вимог з енергоефективності і енергозбереження
4. Досить детально описано склад та зміст технологічної частини проекту
5. Окремим розділом наведені вимоги стосовно реконструкції промислових будівель
3.2. Зміна №2 до ДБН В.2.2-5:2023: аварійні виходи з укриттів
Зміни стосуються насамперед протирадіаційних укриттів (ПРУ) та споруд подвійного призначення із захисними властивостями ПРУ (СПП-ПРУ). Детальний розбір нових вимог до захисних споруд цивільного захисту подано в окремій публікації.
Види шляхів доступу в укриття класифіковані за функціональним призначенням:
- Входи, що забезпечують вхід та вихід через захисні двері
- Евакуаційні виходи, які мають відповідати вимогам протипожежних норм
- Аварійні виходи, що забезпечують можливість виходу (самостійного або за допомогою аварійно-рятувальних служб) безпосередньо назовні
Допускається поєднувати в одному шляху кілька чи всі функціональні призначення шляхів доступу.
✅ Найбільш суттєва зміна:
Для ПРУ (СПП-ПРУ) з’явилась альтернатива аварійному виходу поза межами зон можливих завалів від будівель. Тепер такий вихід може знаходитись також і в межах зон можливих завалів за умови влаштування оголовка відповідно до вимог цих норм.
Альтернатива: Замість аварійного виходу стало допустимо влаштовувати не менше двох евакуаційних виходів за умови їх відповідності ряду вимог.
Додаткові послаблення:
- За певних умов також допускається розташування повітрозаборів у межах зон можливих завалів
- Стала необов’язковою вимога щодо забезпечення радіозв’язку між пунктами управління суб’єктів господарювання і органами з питань цивільного захисту
💰 Економічний ефект:
✅ Економія на проектуванні евакуаційних виходів у щільній міській забудові
✅ Можливість розміщення укриття під будівлею з обмеженим периметром
Замість винесення аварійного виходу за межі будівлі (потреба в додатковій земельній ділянці) → компактне рішення з противибуховим люком (вартість 80 000 – 150 000 грн за одиницю).
4. Приєднання до електромереж: нові правила 2025
4.1. Закон України №4213-IX (09.02.2025): попередня оплата та депозит
Революційна зміна: для приєднання потужності від 1 МВт запроваджено обов’язкову попередню оплату.
PRO InfoBud
| Параметр | Вартість | Примітки |
|---|---|---|
| Тариф за 1 кВт потужності | 🔌 10 євро | Для об’єктів від 1 МВт |
| Депозит | 🔌 Близько 10 000 євро на кожен МВт | ❌ Згорає за 12 місяців без готової документації |
⚠️ КРИТИЧНО ВАЖЛИВО:
Якщо протягом року після сплати депозиту Ви не подасте повний пакет технічних умов та проектної документації — депозит НЕ повертається.
✅ Позитивна новація Закону №4213-IX:
Впроваджено концепцію “cable pooling” — кілька джерел генерації електроенергії можуть використовувати одну точку приєднання. Для сонячних і вітрових електростанцій, резервних генераторів промпідприємств це зменшує витрати на інфраструктуру на 30-50% та спрощує підключення.
💡 Рекомендація PRO InfoBud:
Сплачувати депозит лише після отримання:
- Позитивного експертного висновку на проектну документацію
- Дозволу на виконання будівельних робіт
Cable Pooling: концепція спільного використання кабельної інфраструктури
Концепція спільного використання кабельної інфраструктури між сусідніми об’єктами.
Як працює:
1. Два або більше девелоперів домовляються про спільну трансформаторну підстанцію
2. Витрати на будівництво підстанції розподіляються пропорційно до потужності
3. Економія 30-50% на інфраструктурі електропостачання
⚖️ Юридичні нюанси Cable Pooling:
- ✅ Потрібен договір про спільну експлуатацію інфраструктури
- ✅ Визначення часток у власності на трансформаторну підстанцію
- ✅ Узгодження з оператором системи розподілу (ОСР)
Інші основні зміни 2025 року
- Скасування вимоги інформувати Мінрозвитку про затвердження проєктів вартістю понад 120 млн грн, якщо їх погоджують ЦОВВ або наукові установи
- Не потрібно дублювати інформацію про оцінку впливу на довкілля у проєктній документації
- Впроваджується автоматична перевірка звіту про експертизу електронною системою
- У типових проєктах повторного використання обов’язковим буде розділ ІТЗ ЦЗ
- Термінологія у нормативних документах буде приведена у відповідність до чинного законодавства у сфері містобудування та ціноутворення — для єдності підходів
⚠️ Програми відновлення пошкоджених об’єктів:
Було прийнято також постанову про внесення змін до порядку затвердження проєктів будівництва, проведення їх експертизи. Проєктна документація мається на увазі, що у разі, якщо Ви у Вас є необхідність здійснити відновлення об’єкту або реконструкцію, то проєкт пошкодженого об’єкту внаслідок воєнних дій, то проєктна документація на такий капітальний ремонт таких об’єктів, вона може бути виконана в обмеженому такому об’ємі. На підставі, в основному це буде дефектний акт та кошторис. Але я звертаю Вашу увагу, що незважаючи на те, що так прописано в цій постанові, при завантаженні цієї проєктної документації в скороченому обсязі в єдину державну електронну систему, система все ж таки вимагає генплану, планувальних рішень та фасадів будівель. Звертайте на це увагу.
При виникненні складнощів із завантаженням документації в електронну систему рекомендуємо скористатися консультацією по роботі в ЄДЕССБ від експертів PRO InfoBud.
Як PRO InfoBud допомагає оптимізувати дозвільні процедури
Наші послуги:
🔍 Аудит проектної документації на відповідність ДБН 2026 та вимогам ЄДЕССБ
📋 Юридичний супровід будівельного проекту від отримання МУО до введення в експлуатацію
🎓 Корпоративне навчання будівництва для команд девелоперів та забудовників
📚 Курси “Дозвільна документація 2026” — практичний тренінг з роботи в ЄДЕССБ
💬 Експертна консультація ЄДЕССБ — розбір складних кейсів та оскарження відмов
Висновок: стратегія роботи з дозвільними процедурами 2026
Дозвільні процедури у будівництві України перебувають у стані трансформації. Воєнний стан дав тимчасові спрощення (Постанова №722), нові законодавчі ініціативи відкрили можливості для швидкої зміни функціонального призначення землі (Постанова №1574), але водночас з’явились нові фінансові бар’єри (депозити за приєднання до електромереж). Для комплексного супроводу проєкту в цих умовах доцільно залучити юридичний супровід отримання дозволу на будівництво.
Чотири ключові дії для успішного проєкту:
1. Перевірте статус містобудівної документації Вашої громади — чи може ДПТ змінити функціональне призначення саме у Вашій ситуації (працює до 1 січня 2028 року)
2. Аудит проєктної документації на відповідність новим ДБН — особливо для промислових об’єктів (ДБН В.2.2-27:2025 діє з 1 листопада 2025)
3. Інвестувати в юридичний супровід на ранніх етапах — 90% відмов у ЄДЕССБ можна попередити аудитом документації
4. Перевірка електронних реєстрів перед завантаженням у ЄДЕССБ — запобіжте блокуванню через розбіжності в ДРРП, Держгеокадастрі, ЄДР
Потрібна допомога з дозвільними процедурами?
PRO InfoBud — експертний супровід будівельних проєктів від містобудівної документації до введення в експлуатацію
Консультація експерта:
✅ Реєстрація в ЄДЕССБ • Розробка ДПТ • Перевірка проєкту на відповідність ДБН 2025
❓ Популярні питання по дозвільних процедурах у будівництві 2025
Експертний партнер статті
PRO InfoBud
12+ років на ринку • 850 000+ м² реалізованих проектів • Юридичний супровід будівництва
