14.08.2026
6 березня 2026 року Президент підписав Закон №4778-IX. Для будівельної галузі це не просто чергова правка в законодавстві. Це повна зміна економіки, логістики та самої філософії девелоперських проектів.
Що конкретно змінюється? Тепер кожна новобудова класів СС2 та СС3 зобов’язана мати захисну споруду цивільного захисту або споруду подвійного призначення. Без цього елементу проектна документація не пройде експертизу, не отримає дозвіл і не буде введений в експлуатацію.
У мене 15+ років практики в юридичному та інженерно-технічному супроводі будівельних проектів. І я бачу: ринок не готовий. Більшість девелоперів ще навіть не відкривали текст цього закону. А часу до набрання чинності (8 вересня 2026 року) залишилося менше 6 місяців.
У цій статті розберемо не лише «що змінилося», а й що конкретно робити вашому проекту. Покроково, з алгоритмами та перехідними положеннями.
Обов’язкові укриття для об’єктів СС2 та СС3: кого стосуються нові норми
Закон змінює статтю 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Раніше проектна документація «може передбачати» будівництво захисних споруд. Тепер формулювання інше: «обов’язково має містити розділ інженерно-технічних заходів цивільного захисту».
Ось перелік об’єктів, для яких укриття стає обов’язковим при новому будівництві:
- Багатоквартирні будинки, гуртожитки та готелі, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із значними (СС3) та середніми (СС2) наслідками
- Будівлі закладів освіти всіх форм власності, закладів охорони здоров’я всіх форм власності, що надають медичну та реабілітаційну допомогу, закладів соціального захисту, центрів надання адміністративних послуг
- Вокзали з пасажиропотоком 1500 і більше осіб на добу, об’єкти метрополітену, аеропорти, морські та річкові порти
- Громадські будівлі СС2/СС3, не зазначені в інших пунктах переліку, в яких постійно перебуває понад 150 осіб або періодично перебуває понад 500 осіб
- Об’єкти, працівники (персонал) яких підлягають укриттю у сховищах відповідно до підпунктів «а» – «в» пункту 1 частини третьої статті 32 Кодексу цивільного захисту України
- Об’єкти суб’єктів господарювання, які віднесені або підлягають віднесенню до відповідної категорії цивільного захисту
- Об’єкти критичної інфраструктури I–IV категорії критичності, на яких передбачено постійне та/або періодичне перебування персоналу
⚠️ Важливо: Закон поширюється і на реконструкцію, якщо вона передбачає зміну функціонального призначення на об’єкти з наведеного переліку. Тобто якщо ви переробляєте колишній склад під торговий центр класу СС2, вимога теж діє. Виняток — реконструкція частини об’єкта, що не є відокремленим.
Для невеликих об’єктів класу СС1 (котеджі, малоповерхові будинки) обов’язкових вимог щодо укриттів цей закон не встановлює. Але якщо ви плануєте будівництво гуртожитку чи закладу освіти, навіть невеликого, перевіряйте клас наслідків.
Захищений простір vs Споруда подвійного призначення: розбираємо нову термінологію
Закон вводить термін, якого раніше в українському законодавстві не існувало: «захищений простір».
За визначенням статті 1 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» (у новій редакції), це «приміщення (частина будівлі чи споруди), конструкції якого запроектовані таким чином, щоб забезпечити зменшення впливу побічної (непрямої) дії звичайних засобів ураження».
Простіше кажучи, це не повноцінне сховище і не протирадіаційне укриття. Це приміщення з посиленими конструкціями, яке зменшує ризик від уламків, вибухової хвилі, осколків. Таке рішення може бути цікавим саме для комфорт- та бізнес-класу житла.
Порівняння типів захисних споруд за Законом №4778-IX
| Параметр | Захисна споруда (сховище/ПРУ) | Споруда подвійного призначення (СПП) | Захищений простір |
|---|---|---|---|
| Статус | Входить до фонду ЗСЦЗ | Входить до фонду ЗСЦЗ | НЕ входить до фонду ЗСЦЗ |
| Обов’язковість | Обов’язково за законом | Обов’язково за законом | За ініціативою замовника |
| Використання у мирний час | Тільки як укриття | Паркінг, склад, техприміщення | За призначенням приміщення |
| Облік та атестація | Обов’язковий | Обов’язковий | Не потрібен |
| Доступ сторонніх осіб | Публічний | Публічний | За рішенням власника |
Для девелопера це важлива розвилка. Споруда подвійного призначення (підземний паркінг, який трансформується в укриття) виконує вимогу закону та одночасно є комерційним продуктом. А «захищений простір» може стати маркетинговою перевагою: «квартира з safe room».
“На мою думку, оптимальна стратегія для житлових комплексів: СПП на основі паркінгу як обов’язковий елемент плюс захищені простори як опція для покупців преміум-сегменту. Це закриває і законодавчу вимогу, і комерційний інтерес.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Схема захисних споруд: новий вид містобудівної документації та його вплив на МУО
Закон запроваджує абсолютно новий інструмент — нову статтю 17¹ Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»: схему захисних споруд.
Це документ, що визначає розміщення існуючих та перспективних укриттів у межах громади. Він стає невід’ємною частиною розділу інженерно-технічних заходів цивільного захисту містобудівної документації. І ось ключове: «Затвердження містобудівної документації на місцевому рівні за відсутності такого розділу забороняється».
Планування розміщення захисних споруд цивільного захисту та споруд подвійного призначення усіх форм власності обов’язково передбачається при розробленні:
- Комплексних планів просторового розвитку територій територіальних громад
- Генеральних планів населених пунктів
- Детальних планів території
Такі споруди відображаються на схемі розміщення захисних споруд цивільного захисту та споруд подвійного призначення (схемі захисних споруд), що є складовою частиною розділу інженерно-технічних заходів цивільного захисту містобудівної документації на місцевому рівні.
Для оперативного вирішення питання щодо розміщення захисних споруд схема захисних споруд може розроблятися як окремий документ на підставі існуючої містобудівної документації — за рішенням відповідного сільського, селищного, міського голови, а на період дії воєнного стану — за рішенням начальника відповідної військової адміністрації.
🔍 Інсайт: Схема захисних споруд як окремий документ не підлягає експертизі, стратегічній екологічній оцінці та громадському обговоренню. Проте вона підлягає розгляду архітектурно-містобудівною радою із залученням представників ДСНС, погоджується уповноваженим органом містобудування та архітектури і затверджується міським головою або начальником військової адміністрації.
Вихідними даними для розроблення схеми захисних споруд є відомості про: об’єкти Державного земельного кадастру, об’єкти нерухомого майна, обмеження у використанні земель, пам’ятки культурної спадщини, кількість та структуру населення, існуючі захисні споруди цивільного захисту та споруди подвійного призначення, об’єкти інженерної інфраструктури, об’єкти дорожньо-транспортної інфраструктури та існуючу містобудівну документацію на місцевому рівні.
Фінансування розроблення та реалізації розділу інженерно-технічних заходів цивільного захисту містобудівної документації, а також схеми захисних споруд здійснюється за рахунок коштів місцевих бюджетів, коштів міжнародної технічної та/або фінансової допомоги (у тому числі грантів), інших джерел, не заборонених законом.
Алгоритм дій девелопера до 8 вересня 2026 року: перехідні положення
Це найцінніший блок для тих, хто зараз у процесі. Давайте розберемо перехідні положення, бо саме вони визначають вашу стратегію на найближчі місяці.
Пункт 6-8 Прикінцевих положень Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції Закону 4778-IX) встановлює чітку лінію:
Дозвіл на виконання будівельних робіт отримано ДО 8 вересня 2026 року — наявність у проекті захисних споруд або СПП не є обов’язковою. Ваш об’єкт працює за старими правилами.
Дозвіл ще не отримано на момент набрання чинності — нові вимоги застосовуються повністю.
Ось що я рекомендую зробити вже зараз:
- Проведіть аудит усіх поточних проектів
Визначте, які з них мають шанс отримати дозвіл до вересня, а які однозначно не встигнуть. - Для проектів, що встигають — форсуйте проходження експертизи
Форсуйте проходження експертизи та подачу заяви на дозвіл. Кожен тиждень на рахунку. - Для проектів, що не встигають — починайте коригування проектної документації вже зараз
Включіть розділ ІТЗ ЦЗ з передбаченням захисної споруди або СПП. Не чекайте вересня. - Для нових проектів на стадії концепції — закладайте укриття з самого початку
Це вплине на вибір земельної ділянки, ТЕО та архітектурну концепцію.
💡 Корисно знати: Типовий ризик, який ми бачимо в практиці: девелопер пройшов експертизу, але затягнув із заявою на дозвіл. Після 8 вересня 2026 проект доведеться коригувати, повторно проходити експертизу. Це мінус 2–4 місяці та додаткові витрати.
Такі ситуації ми вирішуємо в рамках юридичного та інженерно-технічного супроводу в PRO InfoBud, але краще їх попередити.
Фінансові та технічні аспекти: вплив укриттів на собівартість будівництва
Питання «скільки це коштуватиме?» я чую на кожній другій консультації. Давати конкретні цифри без аналізу вашого проекту буде некоректно. Вартість визначається індивідуально та залежить від типу споруди, ґрунтових умов, поверховості будівлі та інших факторів. Але загальну логіку поясню.
Укриття впливає на собівартість через кілька компонентів:
- Посилення фундаменту та конструкцій підземної частини
- Системи вентиляції, фільтрації, герметизації
- Інженерні комунікації (автономне водопостачання, електропостачання, каналізація)
- Забезпечення доступності для маломобільних груп населення (обов’язкова вимога закону)
Як мінімізувати витрати? Використовуйте підземний паркінг як споруду подвійного призначення (СПП). Так ви не втрачаєте комерційну площу. Паркомісця продаються або здаються в оренду у мирний час, а конструктивні рішення забезпечують можливість трансформації в укриття. За нашим досвідом, це найбільш збалансований варіант.
💡 Порада: Щодо ґрунтових обмежень: якщо геологія не дозволяє будувати заглиблену споруду, ДБН В.2.2-5:2023 передбачає альтернативи. Допускається розміщення захисних споруд вище позначки землі за умови досягнення захисних властивостей шляхом обвалування ґрунтом або влаштування захисних екранів.
📋 Висновки та рекомендації по Закону №4778-IX
Проведений аналіз Закону №4778-IX та нових вимог до будівництва з 2026 року дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Безповоротна зміна правил гри – Закон №4778-IX перетворює укриття на такий самий стандарт, як інклюзивність чи пожежна безпека. Не опцією, а базовою вимогою для кожної новобудови класів СС2 та СС3.
Споруда подвійного призначення — оптимальний вибір для девелопера – Підземний паркінг з можливістю трансформації в укриття одночасно виконує законодавчу вимогу та є комерційним продуктом, мінімізуючи вплив на собівартість.
«Захищений простір» — нова конкурентна перевага – Для преміум-сегменту це реальний маркетинговий інструмент, що не потребує обліку та атестації, але підвищує привабливість проекту.
- Не чекайте вересня. Проаналізуйте свій портфель проектів вже зараз. Для одних потрібно прискорити отримання дозволу, для інших — почати коригування проектної документації, для третіх — переглянути концепцію з нуля.
- Для девелоперів, які зрозуміють цю зміну першими, відкривається вікно можливостей. «Безпечне житло» стає не просто маркетинговим слоганом, а реальною конкурентною перевагою на ринку.
Важливо пам’ятати: До набрання чинності Закону №4778-IX (8 вересня 2026 року) залишилося менше 6 місяців. Проекти, які отримають дозвіл на виконання будівельних робіт до цієї дати, працюють за старими правилами. Решта — за новими. Кожен тиждень зволікання може обернутися додатковими 2–4 місяцями затримки та суттєвими витратами.
Потрібна допомога з конкретним проектом? Звертайтеся на консультацію. Під час консультації ви отримаєте покроковий план дій, прозорий кошторис та конкретні строки для вашої ситуації. Далі вирішуєте самі: робити все самостійно або довірити супровід нашій команді.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: Юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів, аудит проектної документації, покроковий план адаптації до Закону №4778-IX, розробка розділу ІТЗ ЦЗ
