Акт готовності для СС-2 та СС-3 в ЄДЕССБ: експертна інструкція уникнення критичних помилок

Ви завершили всі будівельні роботи або реконструкцію та готові перейти до останнього етапу, після якого об’єкт може бути використаний за прямим призначенням. Введення об’єкта в експлуатацію – процес підтвердження відповідності об’єкта будівельним нормам та стандартам, придатності для проживання чи використання за цільовим призначенням. Це досить важко для тих, хто не має досвіду у таких питаннях.

За нашим досвідом супроводу 150+ проєктів, 70% критичних помилок виникають через неузгодженість техніко-економічних показників між проєктом та техінвентаризацією. Різниця навіть у 2 м² площі блокує реєстрацію. Для комерційної нерухомості тиждень затримки – це сотні тисяч гривень упущеної вигоди.

Акт готовності об’єкта до експлуатації – це електронний документ, який формується ВИКЛЮЧНО в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ) для об’єктів класів наслідків СС-2 та СС-3. Без правильно сформованого акту ви не отримаєте сертифікат готовність об’єкта в експлуатацію.

Ця стаття – для девелоперів, замовників будівництва, юристів будівельних компаній на завершальному етапі проєкту. Я детально розберу всі 12 розділів акту, покажу критичні нюанси автозаповнення та поділюся експертними порадами з 12+ років практики.

Отримати консультацію фахівця за вашим будівельним проектом

Чому формування акту готовності в ЄДЕССБ – це не формальність, а ключовий етап при введенні об’єкта в експлуатацію

Один документ стоїть між Вами та поверненням інвестицій – без акту готовності Ви не можете отримати сертифікат готовності, запустити на повну продаж або оренду приміщень, підключитися до комунальних мереж, задовольнити вимоги інвесторів. Про роль ЄДЕССБ при введенні об’єктів в експлуатацію ми детально розповідали в окремому матеріалі. Будівля коштує мільйони, але заробляти не може через один документ.

Критичні помилки ЄДЕССБ виявляються на фінальному етапі. Затримка становить від 3 до 8 тижнів. Щоб мінімізувати ризики, розгляньте можливість професійного супроводу — формування акту готовності об’єкта в ЄДЕССБ з гарантією результату. За нашою практикою топ-3 причини відмов:

• 70% – неузгодженість техніко-економічних показників (ТЕП) між проєктом та техінвентаризацією
• 15% – нові технічні вимоги ЄДЕССБ, що постійно оновлюються та підводні камені системи
• 15% – проблеми з підписантами, помилки у підписантах або незавершені підписання

Репутаційні ризики теж реальні. Порушення зобов’язань перед інвесторами, покупцями, партнерами. Штрафи за експлуатацію об’єкта не введеного в експлуатацію у 2025 мільйонні суми згідно з Законом України “Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності” та інші.

Відмінності процедур введення в експлуатацію: СС-1 vs СС-2/СС-3

Для об’єктів класу наслідків СС-1, процедура порівняно проста – достатньо подати декларацію про готовність через Центр надання адміністративних послуг або Портал “Дія”, якщо все будувалося законно, на підставі відповідного повідомлення про початок будівельних робіт та паспорту забудови земельної ділянки/схеми намірів забудови. Детальніше про покроковий алгоритм для цього класу — у матеріалі про введення в експлуатацію об’єктів СС1.

Об’єкти що відносяться до класу наслідків СС-2 та СС-3 мають однаковий порядок введення в експлуатацію виключно через ЄДЕССБ. Різниця лише в складності, масштабах проекту, потенційних ризиках, процесі огляду об’єкта. Покрокову інструкцію з отримання сертифікату готовності та підготовки до виїзного огляду ДІАМ читайте у статті про сертифікат готовності об’єкта СС-2 СС-3.

Документи, які подаються для отримання сертифіката про прийняття в експлуатацію:

1. заява про прийняття в експлуатацію об’єкта за встановленою формою;
2. акт готовності об’єкта до експлуатації.

Отримання сертифіката про прийняття об’єкта в експлуатацію здійснюється з обов’язковою процедурою огляду об’єкта уповноваженими органами (Місцеві органи архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) при місцевих органах влади, Державна інспекція архітектури та містобудування України).

Створення акту готовності об’єкта до експлуатації в ЄДЕССБ: перші кроки

До початку формування акту готовності ЄДЕССБ у вас вже мають бути всі необхідні документи. Детальний перелік та порядок їх підготовки описано у статті про підготовку документів для формування акту готовності:

• дозвіл на будівництво – дозвіл повинен мати статус “діючий” в ЄДЕССБ;
• проєктна документація (ПД) – на підставі якої отримувався дозвільний документ має відповідати ПД, що зазначена в акті готовності об’єкта до експлуатації; ПД і експертний звіт повинні бути зареєстровані в ЄДЕССБ;
• технічна інвентаризація – за результатами проведення технічної інвентаризації виготовляються інвентаризаційна справа, матеріали технічної інвентаризації та технічні паспорти з використанням Реєстру будівельної діяльності;
• техніко-економічні показники (ТЕП) які мають відображати відомості щодо фактично виконаних робіт та відповідати показникам, зазначеним в проєктній документації;
• контрольне геодезичне знімання – контрольне геодезичне знімання здійснюється особами, які в установленому законом порядку включені до Державного реєстру сертифікованих інженерів-землевпорядників або Державного реєстру сертифікованих інженерів-геодезистів. Результати контрольного геодезичного знімання відображаються у формі електронного документа. Вимоги до змісту, структури і технічних характеристик електронного документа визначаються Кабінетом Міністрів України. Особа, яка здійснила контрольне геодезичне знімання об’єкта, вносить його результати до Реєстру будівельної діяльності з присвоєнням реєстраційного номера в цій системі. Результати контрольного геодезичного знімання та відомості про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів передаються в порядку електронної інформаційної взаємодії до Державного земельного кадастру та відображаються на його картографічній основі;
• енергетичний сертифікат повинен бути зареєстрований в ЄДЕССБ

Відчуваєте, що вашому будівельному проекту потрібна підтримка?

Отримати консультацію фахівця

Детальніше

Розділи з автозаповненням: які дані система підтягує сама

ЄДЕССБ – це інтегрована система. Коли ви правильно заповнювали попередні етапи (дозвіл на будівництво, проєкт, договори), то більшість даних підтягується автоматично. Якщо у вас виникають труднощі з навігацією по системі, скористайтеся консультацією по роботі в ЄДЕССБ.

Дозвільні документи – інформація підтягується автоматично за цим дозвільним документом, який ми ввели на першому кроці. Адреса об’єкта будівництва – вона також підтягується автоматично, але можна її коригувати вручну, якщо є зміни. Земельні ділянки – розділ заповнюється автоматично на основі дозволу на будівництво. Замовники будівництва – інформація про замовників заповнюється автоматично з реєстру учасників.

Найбільший обсяг даних підтягується в розділі “Проєктна документація будівництва”. Якщо проєктна документація завантажена коректно в ЄДЕССБ, всі об’єкти будівництва, квартири, нежитлові приміщення, машиномісця підтягуються автоматично. Як правильно виконати внесення проєктної документації в ЄДЕССБ без помилок — розглянуто в окремому матеріалі. Ми побачимо всю структуру: загальні площі, поверховість, кількість приміщень.

Після автозаповнення обов’язково перевірте паперову версію. Натискаєте “Переглянути” – і система формує PDF-документ з усіма даними. Перевіряєте адресу, правильність назв об’єктів, показники.

💡 З досвіду: Часто буває, що в проєкті внесли корективи (змінили планування квартир, додали приміщення), але в ЄДЕССБ зміни не відобразилися. Перевірка паперової версії допоможе побачити розбіжності до підписання акту готовності.

Розділи з ручним введенням: що потрібно додавати самостійно

Ці розділи потребують вашої уваги та ручного внесення даних.

1. Підрядники: Ви вводите номер договору підряду з ЄДЕССБ – і система підтягне генерального підрядника автоматично. Якщо субпідрядники виконували окремі роботи, їх теж вносите через номери договорів.

⚠️ Важливо! Генеральний підрядник – підрядник, який залучає до виконання робіт третіх осіб (субпідрядників), залишаючись відповідальним перед замовником за результати їх роботи. Підрядник відповідає за результати роботи субпідрядників і виступає перед замовником як генеральний підрядник, а перед субпідрядниками – як замовник.

Оскільки, дані внесені до ЄДЕССБ взаємопов’язані, – зміна даних в частині внесення субпідрядників, зокрема, понесе за собою внесення змін до інших документів, та внесенні змін до дозволу в частині підрядника/генпідрядника (якщо такі зміни відбулися).

Варто зазначити, що у разі проведення таких змін – акт готовності повинні підписати усі залучені субпідрядні організації.

2. Технічний нагляд будівництва: Вводите номер договору технічного нагляду з реєстру ЄДЕССБ. Про організацію авторського та технічного нагляду ми розповідали в окремому керівництві. Якщо технагляд не підтягнувся автоматично, перевірте статус договору в системі.

3. Технічна інвентаризація (критично важливий розділ!): До того, як ви почали формувати акт, у вас вже є технічна інвентаризація, внесена в систему. Ви натискаєте “Внести відомості” і вводите номер цієї технічної інвентаризації, який вам надав ваш інженер. Система підтягне всі показники об’єкта за результатами техінвентаризації.

4. Контрольне топогеодезичне знімання: Якщо ваш об’єкт потребує контрольної топозйомки (більшість багатоповерхівок потребують), вводите номер з ЄДЕССБ.

5. Енергетичний сертифікат: Для житлових об’єктів енергосертифікат обов’язковий. Вводите номер енергосертифікату з ЄДЕССБ.

6. Інформація про сплату сертифікату: Обов’язково до того, як ви будете підписувати акт, Вам необхідно сплатити адміністративний збір за сертифікат. На сайті ДІАМ (diam.gov.ua) можете знайти реквізити для оплати. Після сплати вказуєте дату платежу, номер платіжного доручення, завантажуєте скан з відміткою банку.

💡 Порада: Підготуйте всі документи та номери заздалегідь. Занесіть їх у таблицю: назва документа, номер, дата, відповідальна особа. Так ви не втратите інформацію та прискорите заповнення акту готовності.

Всі номери документів мають бути саме з ЄДЕССБ. Система не приймає паперові документи, які не зареєстровані в електронній системі. Повний перелік того, що має бути внесено в ЄДЕССБ для введення в експлуатацію, описано в окремому матеріалі. Покроковий алгоритм внесення відомостей про технічний нагляд в ЄДЕССБ також розглядався нами окремо.

Кошторисна вартість об’єкта, яку роблять більшість

Вартість основних фондів, які приймаються в експлуатацію, Ви можете додати самостійно. А ось кошторисну вартість об’єкта у Вас не має можливості додати вручну до акту. І у Вас цей параметр в акті буде нульовий. Але ж це невірно і так не має бути.

Рішення: Завантажити кошторисну вартість окремим документом до проєктної документації ще до формування акту. Кошторисна документація вантажиться та підписується сертифікованим виконавцем до ЄДЕССБ, після реєстрації проектної документації

Це превентивна порада. Уникнете проблем на фінальному етапі, коли виправляти вже складно.

Техніко-економічні показники акт готовності: найчастіша причина критичних помилок

Це найважливіший блок статті. Техніко-економічні показники (ТЕП) мають бути ідентичні в проєктній документації, технічній інвентаризації та акті готовності. Показники: площі, об’єми, поверховість, кількість приміщень і квартир, інженерні системи. Про типові підстави відмов та як уникнути відмови у сертифікаті СС-2/СС-3 — читайте в окремому аналізі.

Кожне приміщення має свій ідентифікатор об’єкта. Система звіряє дані. Якщо хоча б один показник не співпадає – система видає критичну помилку і не дозволить зареєструвати акт готовності.

Що робити:

1. Після внесення номера техінвентаризації натискаєте “Переглянути паперову версію”
2. Перевіряєте, чи з’явилися показники за результатами техінвентаризації у відповідних графах
3. Якщо замість показників прочерки – є проблема з невідповідністю структури
4. Звертаєтеся до інженера техінвентаризації, порівнюйте, яким чином він завантажував дані
5. Інженер виправляє структуру та перезавантажує техінвентаризацію в систему
6. Ви оновлюєте акт – і показники підтягуються

Якщо Ви зіткнулися з помилкою підтягування ТЕП або хочете уникнути цієї проблеми на етапі планування – скористайтеся послугою комплексного супроводу введення в експлуатацію СС2 СС3 з гарантією отримання сертифікату.

Повний чек-лист на тему:

“ТЕП житлових та нежитлових будівель: обов’язкові показники”

Скачати в Телеграм

Оздоблення фасаду та благоустрій території: особливості воєнного стану

Раніше роботи з оздоблення фасаду та благоустрою території можна було не робити тільки в зимовий період.

Згідно Постанови Кабінету Міністрів України 722 від 29.06.2022 «Про затвердження Особливостей провадження будівельної діяльності в умовах воєнного стану»

⚠️ Важливо: На період дії воєнного стану в Україні та протягом трьох місяців з дня припинення чи скасування воєнного стану дозволяється перенесення строків виконання окремих видів робіт з оздоблення фасадів та благоустрою території (крім транспортних проїздів, пішохідних комунікацій).

Замовник будівництва робить відповідний запис в декларації або акті готовності об’єкта до експлуатації, зокрема зазначає види робіт з оздоблення фасадів та благоустрою території, які переносяться, та визначає кінцеву дату, до якої роботи будуть виконані.

Обов’язкові елементи (навіть під час воєнного стану):

• Пожежні проїзди
• Підходи до входів у будинок з твердим покриттям
• Освітлення під’їзних шляхів та входів
• Безпечна експлуатація фасаду (без ризику падіння елементів)

Необов’язкові (можна відстрочити):

• Озеленення території
• Лавки, дитячі майданчики
• Малі архітектурні форми
• Декоративні елементи фасаду

У розділі акту “Роботи з оздоблення фасаду та благоустрою території” ви зазначаєте перелік робіт, які ви не зробили, граничні терміни їх виконання та організацію-виконавця (зазвичай підрядник). Коли виконаєте відстрочені роботи.

Пайова участь будівництво: актуальний стан 2025 року

Пайова участь відмінена законодавством України. Однак у системі ЄДЕССБ все одно є відповідний розділ – і його обов’язково необхідно заповнити.

Зазначаєте: “Пайова участь не потребується” або “Згідно з чинним законодавством України пайова участь не застосовується”. Вказуєте, згідно якого пункту закону ви не залучені до паєвої участі. Залишення розділу порожнім може викликати запитання при перевірці ДІАМ та затримати видачу сертифікату готовності.

Це формальність, але важлива. Інспектори перевіряють всі розділи – і порожні поля можуть стати приводом для запитань.

Підписання акту готовності всіма учасниками будівництва

Акт готовності об’єкта до експлуатації підписують:

• Генеральний проєктувальник/субпроектувальники
• Генеральний підрядник/субпідрядники
• Технічний нагляд
• Авторський нагляд акт готовності (якщо є)
• Замовник будівництва/замовники будівництва

⚠️ Зверніть увагу! Якщо земельна ділянка перебуває у спільній власності, співвласники отримають повідомлення про підписання акту готовності.

Поради для швидкого підписання:

• Створіть чат-групу з усіма учасниками для оперативної координації – економить до тижня часу
• Заздалегідь перевірте актуальність КЕП у всіх учасників (термін дії, технічні проблеми)
• Призначте резервних підписантів, якщо основні особи у відрядженні
• Надішліть паперову версію акту всім учасникам для попередньої перевірки

Перевірка на критичні помилки та реєстрація акту готовності

Перед підписанням обов’язково використовуйте функцію “Перевірити” в системі ЄДЕССБ. Ви натискаєте «Перевірити» – і у вас будуть видані критичні помилки ЄДЕССБ, які не дадуть можливості вам зареєструвати цей акт.

Система автоматично перевіряє:

• Заповненість обов’язкових полів
• Узгодженість ТЕП між проєктом та техінвентаризацією
• Наявність підписів всіх учасників
• Коректність номерів документів
• Сплату адміністративного збору за сертифікат

Критичні помилки відображаються червоним. Їх обов’язково виправити – інакше система не дасть зареєструвати акт. Попередження (жовтим) бажано виправити, але не критично.

💡 Порада: Обов’язково переглянете паперову версію візуально. Перевірте всі розділи акту готовності, особливо техніко-економічні показники. Завантажте та роздрукуйте паперову версію для архіву ПЕРЕД реєстрацією – після реєстрації змінити дані неможливо.

Після підписання всіма учасниками та перевірки натискаєте “Зареєструвати”. Система присвоює акту унікальний номер та дату реєстрації акту готовності. Далі вас чекає виїзний огляд об’єкта будівництва — підготуйтесь до нього заздалегідь.

Далі переходите до Порталу “Дії” → “Подати заяву на видачу сертифікату”. Перше, що Вас попросить система – це ввести номер акту готовності об’єкта до експлуатації. І далі ДІАМ вже буде тягнути в заяву всі відомості з цього акту. Заповнюєте заяву, підписуєте – і чекаєте 10 робочих днів на видачу ДІАМ/місцевого ДАБК сертифікату готовності. Загальний покроковий алгоритм введення в експлуатацію для різних класів наслідків описано в окремій статті.

Повна дорожня карта та чек-лист на тему:

“Введення об’єкту в експлуатацію: системний контроль готовності”

Скачати в Телеграм

❓ Популярні питання по введенню об’єкта в експлуатацію

🗂️ Нормативно-правова база